三四线城市“鬼城”隐忧-城市频道

7月21日，社科院发布的《西部蓝皮书：中国西部发展报告（2013）》称，2012年西部部分地区出现房地产过度投资现象，这已成为西部经济发展过程中的突出问题。此前，某研究中心发布《中国城市发展前景与风险排行榜》。榜单显示，甘肃陇南、武威、酒泉、定西及陕西延安等地位列房地产风险城市前几位。值得注意的是，风险排名前五十的城市均是三四线城市。业内人士表示，近两年三四线城市房地产待售存量一直处于较高水平，在人口外流的背景下，供大于求现象更加突出。与此同时，在地方财政仍主要依靠卖地的背景下，卖地冲动难以遏制。因此，应警惕由需求下降带来的楼市区域性风险。

鄂尔多斯：被黑暗所包围

《从鬼城看中国城市规划的裂缝》中描述：“夜抵鄂尔多斯，我们被黑暗所包围。并不是供电系统出现故障，只是缺少繁华都市的象征——灯火通明的高楼大厦。……城里有精心设计的博物馆和美术馆，还有豪华气派的购物中心和宽阔的林荫大道，可惜都空荡荡的。最常见的人类身影是穿着醒目服装的铲雪工人，他们也许在为不会到来的车流扫清道路，也许只是为了有点事做。”这正是如今鄂尔多斯的真实写照。

常州：陷“鬼城”危机

地处长三角中心位置的常州，素有江南明珠，中吴龙城之称。近年来，随着经济的高速发展，常州的房地产市场也进入快速发展阶段，有业内人士甚至用常州成为各大房企“兵家必争之地”来形容常州房地产市场的火爆。然而近日，由于新建住宅空置率过高，常州被称为继鄂尔多斯之后的又一个“鬼城”。有业内人士分析认为，常州楼市库存量太大，空置率太高，未来难有大的发展。
　　常州武进区武宜路几乎贯穿常州东西向所有繁华地带，从旧城中心延长至新城区，路两旁的新建建筑拔地而起，各种色彩鲜艳的楼盘销售处也随处可见。据了解，在武宜路上汇集十多个楼盘，这些楼盘总建筑面积甚至超过了500万平方米。统计数据显示，截至去年12月底，常州全市商品房库存量达到1360.26万平方米，同比上升12.85%；全市商品住房可售余量为777.55万平方米，同比上升14.44%。如果按照2012年常州楼市销售速度来看，常州楼市目前的库存量可供常州消化20个月。

营口：积弱难返

地处渤海之滨的营口，被誉为"百年港埠、河海之滨、鱼米之乡"，但在全国房地产市场地图上，只能算是三线城市。据了解，当地市区新盘开盘两年后，销售面积依然只有20%左右；而正在开发的辽宁(营口)沿海产业基地，更是一片荒地，只见楼盘不见人，一些在建项目甚至已停工。更严重的是，当地几乎所有银行从2012年初就已停止向房地产开发商贷款。连政府部门也看不下去，一系列扶持政策随之出台。然而，积弱难返的营口楼市，颇有鄂尔多斯的影子。

温州：供大于求

温州楼市曾因房价上涨速度快，一度被称为全国楼市的“风向标”。眼下，温州楼市正因为连续领跌全国而受到行业的关注。2012年，温州是全国几大城市中房价降幅最大的城市，2013年温州楼市下跌的趋势仍在延续。
　　据国家统计局数据，2013年1月份，70个大中城市中温州新建商品住宅价格指数以10.8%的同比跌幅位居全国首位。2013年2月份，温州新建商品住宅价格同比降幅达8%，持续领跌全国。而中指院昨日刚刚发布的百城房价指数报告则显示，3月份温州的新建住宅价格仍然下跌，并以3.65%的跌幅继续位居降价城市首位。
　　眼下，温州楼市的“跌跌不休”似乎还远未结束。温州市物价局监测预警分局最新公布数据显示，2013年温州市区将有19个项目上市，再加上目前80万平方米的库存，市场供应可能达到160万平方米，该供应量是2012年市区新建商品住宅销售量的2.4倍，是近几年楼市销售最高峰2009年销售量的1.5倍，预计需要约29个月去库存。

房地产泡沫会被哪根针戳破

鄂尔多斯从疯狂到沦落

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综合实力不强投资吸引力不足

北京大学城市规划与房地产研究所所长高志认为，没有产业配套导致销售或者入住率偏低是造成鬼城的主要原因。“城市这两个字一个叫城一个叫市，我们把城市这两个字，只做了第一步而没做第二步就叫‘鬼城’了。只有城，没有市，形成不了市场，人们在一个地方无利可图、无钱可赚、无药可医、无学可上，没法生活。最终，即使在那里买了房子，也会因为工作和生活的不便利，买而不住，那就成了‘鬼城’。”

常住人口不多供过于求

CR IC研究中心副总经理林波在接受记者采访时表示，城市人口外出务工比例较高，使得经济总量相对有限、中心区域土地供应较为充足的三四线城市房地产供过于求现象愈加明显，“大多城市房地产市场待售存量一直处于增长之中，供求风险较高。”
　　从未来需求来看，三四线城市也不尽如人意。代表需求潜力的常住户籍人口比，一线城市均值为1.84，二线城市为1 .21，三线城市仅是0.98。这意味着，一二线城市为人口流入型，常住人口明显高于户籍人口，而三线城市均值低于1，说明人口外流现象严重，常住人口少于户籍人口数量。
　　“由于城市综合实力的相对不足，经济、教育、医疗、社保体系等方面还有待发展，使得不少三四线城市面临着人口外流的问题。”林波说。从常住户籍人口比来看，三线城市均值仅为全国平均水平的90%。人口外流使得三线城市狭小的人口规模更加趋向于低位，从而进一步降低城市房地产市场的需求。

地方政府的卖地冲动

土地对财政的贡献很大。近3年来，全国土地出让金分别是2.9万亿元、3.15万亿元、2.69万亿元。同时，房地产“五类”税收突破万亿大关，占地方财政收入比重提升至16.6%。如果再加上营业税和企业所得税中的房地产行业贡献，这一比重还将提升。但过于倚重土地资源的弊端也显而易见。
　　卖地收入由本级政府“自收自支”，收支规范与监督机制缺位，致使楼堂馆所和“政绩工程”频现。同时，土地寻租空间较大，监管难度加大，公众反应强烈。更不能忽视的是在这一过程中，土地资源、财政资金浪费严重，与中央加快转变发展方式的要求背道而驰。

对于城镇化的探索误入歧途

当前，多数地方推进城镇化的积极性很高，但是，在全国政协经济委员会副主任褚平看来，当前还应当防止“过热”和“过冷”两种倾向，“尤其要注意防止‘过热’，切不可将城镇化搞成‘大跃进’、‘运动式’，要因势利导、积极稳妥、统筹有序地推进。城镇化是历史演进的过程，也是经济社会发展的必然结果，不应把它作为追求GDP的手段和‘应景之作’。
　　褚平认为，产业发展是新型城镇化的重要基础和支撑，城镇化决非简单的“造城”，更不能唱“空城计”、造“鬼城”，必须要有产业、有就业、有人气。

城镇化要合理布局产业

城市的发展是和产业发展同步进行的。农村人口在向城市转移的时候，城市要有相应的产业的发展，才能更好地吸纳农村进来的这些人。才能使他们有钱可挣，有钱可生活，有钱可租房买房。而产业的发展，一定是要适合当地的地区区位、资源、人文、历史等特点。我们现在一搞发展就是搞开发区，招商引资，结果是什么东西都往里装，出现了产业的分散化而不是集中化。

让“鬼城”亮起来

“鬼城”若要摆脱现状，短期来讲，应该慎重上马新建项目。未来3-5年内，当以集中精力清理库存为主。从长远看，要进行产业规划的调整，像鄂尔多斯、贵阳这样的城市，不要仅仅停留在只适用于当地人口的产业，而是应该与周边进行紧密的战略合作，大力吸引劳动密集型企业，聚集人气，使城市更具活力。“鬼城”若要摆脱现状，短期来讲，应该慎重上马新建项目。未来3-5年内，当以集中精力清理库存为主。从长远看，要进行产业规划的调整，像鄂尔多斯、贵阳这样的城市，不要仅仅停留在只适用于当地人口的产业，而是应该与周边进行紧密的战略合作，大力吸引劳动密集型企业，聚集人气，使城市更具活力。