有市场机构统计的公开数据显示，今年上半年，北京各区新房成交中，昌平区以超过2000的成交套数，位列成交套数榜首。事实上自去年以来，与海淀北接壤的昌平南就成为北京北部的新房供应主力。在国家政策的支持下，这一区域迎来不少科技企业入驻，各项配套设施逐步完善，楼市关注度不断攀升。

  区域现状

  产业加交通利好 带动更多置业需求

  昌平区位于北京西北部，南与海淀区毗邻。自2023年成为北京新房成交套数最多的区域后，今年上半年，昌平在北京新房成交套数榜上再拔头筹。这其中，昌平南的朱辛庄、生命科学园、沙河高教园板块成为新盘集中的区域。

  从产业、交通、客群等方面看，这一区域的确占据很多得天独厚的优势。

  近年来，昌平区以未来科学城为龙头牵引，带动区域经济实力和竞争力持续提升。

  昌平南部区域距离海淀较近，在产业上承接了一部分海淀的外溢。不仅如此，昌平区在产业发展上也有着清晰的规划和定位。

  位于昌平南部的未来科学城是北京国际科技创新中心“三城一区”主平台之一，聚焦技术创新，承接成果转化优势明显，已经形成了生命谷、能源谷、沙河高教园“两谷一园”的创新格局。一大批信息技术、智能制造、医药健康等领域企业相继入驻。

  高科技企业的入驻为区域带来了大量产业人口，随之也产生了购房置业的需求。此外，在海淀工作的部分人群，也成为昌平楼市客群的重要组成部分。

  较为便捷的交通和更高的性价比，是他们选择昌平南置业的原因。

  地铁昌平线从海淀一直向北，连接昌平回龙观、朱辛庄、沙河高教园等重要板块；于去年底开通的地铁17号线北段则大大提升了未来科学城的通达性；地铁13号线可与昌平线在西二旗及清河站进行换乘，可到达范围进一步扩大，出行更加高效便捷；地铁8号线最北端可到达朱辛庄，打通了区域居民直达北京城区的通道；京藏高速、京新高速、安立路等重要主干道路，为公交及自驾出行带来便利。

  从价格方面看，昌平南的在售新盘显然更具性价比。

  目前，海淀北的永丰、翠湖科技园板块新盘的销售指导价在8万元-9万元/平方米左右，而昌平南在售新盘的销售指导价则为5万元-6万元/平方米。从总价上看，海淀北的价格达到1000万元/套左右，昌平南则在每套五六百万元起。

  楼市分析

  多盘竞争 定位刚需及刚改客群

  “今年以来，昌平新盘入市节奏很快，产品力也在不断提升，再加上价格比较合适，还是很具吸引力的。”有市场分析人士认为，“海淀北”“昌平南”的概念逐渐深入人心，产业、地铁、价格，加上产品力，成为昌平南新盘热销的底层逻辑。

  去年以来，昌平聚集了近10个在售新盘，包括越秀梧桐星宸、梧桐山语、越秀·星樾、建发观堂府、中海寰宇未来、北京城建国誉燕园、北京国贤府等。其中包括了今年以来亮相市场的3个新盘。

  6月，北京建工嘉境里项目取得销售许可证，住宅销售指导价5.0万元/平方米。该项目为北京建工2023年11月，以35.4亿元摘得的地块，打造建面约74—154平方米二至四居精装产品。其中，74—86平方米户型供应约227套，96—106平方米户型供应约283套，121—140平方米户型供应约174套。

  7月，住总·清樾府获批销售许可证，该地块为住总集团在2024年2月摘得。本次共获批18栋住宅楼，416套房源，销售指导价约5.3万元—5.8万元/平方米。其中，63—89平方米户型约为232套，91—105平方米户型约为120套，125—143平方米户型约为64套。

  此外，龙湖·观萃项目的三大城市展厅也已开放。龙湖·观萃是北京首个“好房子”设计大赛一等奖设计方案落地的住宅项目，尝试了很多不同以往、突破性的设计细节，比如首层架空、风雨连廊和空中浮岛阳台等。龙湖·观萃的销售指导价6.4万元/平方米，项目规划15栋洋房、小高层，打造建筑面积约77—129平方米的二居至四居。

  从户型面积及总价来看，昌平南的新盘主要定位在刚需和刚改客群。

  当然，新盘的扎堆也令区域楼盘间的竞争愈发激烈。在此情况下，开发商洞察客户需求，用心打造产品，在产品设计、园林、户型、装修等方面下功夫，不断提升产品力。与此同时，为了进一步抢占市场，开发商给出的实际售价会略低于销售指导价。

  比如，住总·清樾府全部规划为4层洋房，容积率仅1.25，营造出较高的居住舒适度。龙湖·观萃在社区内打造了约1000平方米的架空层泛会所；风雨连廊的设计独具一格，串联起大门、5大景观区、3大架空层；大面积的露天阳台与客厅或卧室构造出不同的日常场景空间。

  走势展望

  产业崛起 未来将供应更多地块

  在区域发展上，昌平南近年来的发展有目共睹。“地铁昌平线由南到北从生命科学园、朱辛庄、沙河高教园，每一站都串联起高端产业、高科技企业及大型互联网公司，为区域带来了大量的产业人群，购房需求较大，而且需要实现职住平衡。”业内人士表示。

  其中，坐落在连贯海淀区与昌平区“金十字”北清路科创走廊上的中关村生命科学园，根据其官网信息，园区聚集了创新型医药企业600余家，入驻院士工作站7个、博士后科研工作站21个，国家工程研究中心和重点实验室10个、省部级研发中心16个。中关村生命科学园重点布局医药健康产业，打造全市医药健康产业发展“核爆点”，建设具有全球领先水平的“生命谷”。

  朱辛庄则从2023年初多个地块受追捧、摇号成交开始，到2023年底“中海、未来科学城”联合体以42.7亿元拿下关注度极高的朱辛庄0022/0027地块，一直热度不减。朱辛庄板块配套较为成熟，附近有万科TBD、万达广场、超级合生汇等商业配套，区域内还有小米产业园、北京大数据智能产业园、中关村生命科学园、紫光数字经济科技园等多个产业园区，带来强劲的产业动能，区域关注度一路提升。

  位于未来科学城的沙河高教园高端人才聚集，目前已入驻北京航空航天大学、北京师范大学、北京邮电大学等8所高校，进驻45个学院、9个一流学科、66个一级学科、49个国家和省部级重点实验室，师生约达6万人。沙河高教园整个区域大体分为高校学府区、生活居住区、公共服务配套区三部分。从开发建设、高校集中入驻，如今已进入校城融合发展期。经过20多年发展，沙河高教园正在由“园”向“城”加速转变。

  根据已公布的计划，未来昌平还将有多宗地块推出。今年3月的2024年昌平区产业用地推介会暨产城融合发展推进会上，昌平区就有19个地块亮相，包括朱辛庄新区二期、首钢一线材、崔村镇工业园等多块工业用地，沙河镇七里渠、沙河高教园四期、马池口埝头工业区等多功能用地，以及未来科学城北区、昌平新城东区等商业用地。新地块的陆续入市，也将为区域带来更多房源供给。（文/陈静思）

代表楼盘 龙湖·观萃

代表楼盘 住总·清樾府