【17:45】主持人：谢谢黄会长，也谢谢王院长，谢谢在座的嘉宾，我这里还想插播一则小小的广告，大家看到背景板后面是新华房产广州站的二维码，我们接下来会把各位嘉宾的观点提炼之后放在我们的首页，希望大家可以支持转发，那今天我们的沙龙就到此结束，谢谢各位，谢谢。

__________________________________________________________________________________________________________________ 

 【17:30】主持人：最后一个议题，把话筒交给阳教授。

阳庚德 ："统一"和"暂行"是当前不动产登记条例实施的关键词。我关注这个条例有两个方面，第一个是统一，再一个是暂行。以前我们国土有登记的，海洋也有登记的，现在只是把这些综合起来让大家更方便。收税、反腐都是路修好以后可能的影响。

所以统一不是太大的问题，但是为什么还加一个暂行？因为可能将来还要继续完善。我们应该更关注的是制度本身，是不是平等，是不是合理。

叶才勇：任何一个制度的出台，不仅仅是制度的，还会有政治的考量，所以我们要思考它会从哪个角度，为什么这样，会产生什么样的影响，主观的、客观的影响，最后再进行一些制度的安排和设计，各种合理性、科学性、规范性才是技术层面的东西，这样的话我们才会有一些真的各方面的考虑开始立法，这样的话我作为一个法律人应该要达到这样的境界，这才是我们追求的。

王涛：如果说政治效果，如果想把不动产登记制度搞成阳光法案的话肯定会遇到巨大的阻力，可能就有策略的问题，这个时候的策略就只能说是行政法律，但是从经验主义来说因果关系很难看，一个制度能不能达到那个效果还真的要实施了以后才可以看出来，这个是因果经验主义的哲学观点。

__________________________________________________________________________________________________________________ 

 主持人：谢谢，下面我们想请郭律师为我们分享一下您的观点，谢谢。

郭秋丽 ：不动产登记暂行条例主要会产生两方面的影响。其一是政府机构将面临较大的调整。之前不动产登记的部门至少有五个，现在合并为一个，这样能大大节约行政资源、提高行政效率

其二是对司法和法院执行的影响。所谓的老赖在全国各地都有许多房子，但是像广州的法院基本上只查广州市范围的房产，广州以外的房产一般就不去查询了。但要让当事人或债权人自己到全国各地跑进行查询，也是比较困难的。在外地查询，法院一般要求你必须知道房产的具体信息，因此以前的制度基本上对执行地以外的房产的执行是比较困难的。不动产一旦统一登记，这些大批在外地有房产的老赖以前的幸运就不再存在，这样可以打大大提高法院的执行效率，更有效地保护债权人的利益。

除了以上两点影响，不动产登记制度还有个延伸功能，就是可以有效推动全国公信体系、诚信体系的建设。

__________________________________________________________________________________________________________________ 

 主持人：谢谢，其实刚刚在各位嘉宾的分享的观点当中，我们也听到了一个词，房地产税，其实很多人都会比较好奇，不动产登记制度是否在为房地产税的全面征收铺路了，您是怎么认为的呢？下面想请叶教授为我们谈一下您的观点。

    叶才勇 ：我们说房地产征税首先前提是要确定存量房产，对已经进入交易阶段的进行征税，征税必须要核定税基，然后核定市场价格。所以不动产登记是为地方政府奠定下一步财政来源。

另外，我觉得不动产登记暂行条例的出台，是向公民社会迈入的重要步骤。因为登记确权、登记发证本身是房地产交易的重要环节，我们从大的方面来讲，是中国从居民迈入公民的重要的步骤或者环节。

从政策的法制角度来讲，为什么政府恰恰是这个时候出台一个与《物权法》匹配的法规进行登记，为什么登记引发社会这么多的思考，因为登记不仅仅是房地产交易的环节，而是会更多的影响到房屋存量、房屋控制等数据统计、分析甚至风险的规避，还有一些相对应的反腐措施。

__________________________________________________________________________________________________________________ 

 主持人：好的，谢谢，下面想请胡教授为我们讲一下。

    胡刚 ：回顾改革开放以来中国的宏观经济发展过程，把经济搞活，就是要让人、土地、资金这三个要素动起来。其中，"把土地搞活"指的正是不动产登记的问题。

 因此，土地能否流通，对中国未来三十年的宏观经济发展有至关重要的影响。现在我们关注的实际上是农民的土地没有动起来，不动产登记的推动恰可以解决这个问题。所谓的土地，指的是农民的集体用地，土地一旦流动就可以变成资产，中国差不多有六七亿农村人口，只有这部分人口富起来，中国经济今后三十年的发展才有后劲。因此，不动产登记制度的出台意义重大。

从城市的角度而言，目前国内城市的发展普遍依赖土地财政，没有土地财政，中国的城市不可能发展得这么快，也不可能有这么多的地铁和高楼大厦。政府的建设资金从哪来？就是通过卖地收税，然后把税收用于基础建设，这产生的直接作用就是催高房价，房价一高，地价又跟着上涨，如此循环。但这样的循环是不可持续的，房价不可能一直保持走高的趋势，现在的土地财政依赖有点过度了。不动产登记制度的实行，并不是把土地财政制度完全撇开，而是有利于其进一步完善，有利于政府税收的增加，是中国城市发展的创新举措。

__________________________________________________________________________________________________________________ 

 【16:00】主持人：现在我们想请我们的龙院长来为我们谈一下您的看法。

    龙斌 ：谢谢主持人，很高兴新华网邀请我来参加这个活动，我觉得很乐意来参加，为什么呢？因为房地产界通常就是说自己的圈子活动比较多一些，都是讲市场，讲楼价，供求关系等等的，其实这些问题确实不仅社会关注度大，其实业界关注度也很大，所以有机会和广东省房地产研究会，还有华南师范法学院等等的学术界在一起学习，应该说还是很荣幸的。

回到这个话题，确实可能作为房地产应该更加关注这种统一的不动产登记实施以后，会对我们所谓的市场，不管是土地市场、房屋市场、交易市场还是整个预期，以及行业的发展也好，会带来什么影响？

我觉得如果仅仅从行业的影响来看，我个人倒是觉得不动产统一的登记制度，目前来看它的影响最大的表现可能是一些抛房潮,但是据了解广州好像并没有出现这些现象，所以从目前了解到的情况来看，应该是在舆论的影响下，预期会对这个市场产生一些影响，但是实质性的供求关系导致它的三级市场，即所谓的存量房市场，包括新房市场，导致供求关系的变化，其实应该还是没有的。至于土地市场，其实我们也没有看到对房地产企业的预期有很大的影响。所以我觉得这是一个判断，就是说目前的影响应该是在预期范围内。

那么实质性的影响有没有？我个人觉得可能从现阶段来谈这个实质性的影响，应该说为时过早，为什么呢？其实很关键的一点，就是不动产登记制度刚刚这么多专家教授谈的，我也是这样的看法，就说这个登记制度应该是一个基础性的东西，应该是市场经济所必须的一种产权保护的基本制度，不可缺少，而我们过去没有，因为我们过去是从计划经济转过来的，所以现在是补课。

它会怎么影响房地产行业？可能还是取决于比较后续的东西，就是刚刚各位讲的制度性的东西，例如说房地产税，要加快推进，十八大三中全会提出这个观点，我们都很关注，现在来看房地产税肯定和不动产统一登记制度是有关系的，但是税怎么落实呢？其实现在还不清楚。

除了房地产税，还有土地财政的问题，怎么去设计刚刚大家都讨论到了，我们的制度是从集体用地转变为国有用地，这一转其实我们就会发现房地产就成为支柱了，但是另一个角度来看，这是一个制度设计的问题，是社会公平的问题，也是关系到未来发展的问题，我们怎么去实行十八大三中全会说的同地同权，集体所有制的土地和国有土地要建立一个统一的市场，我相信可能这个制度的设计是非常漫长的，一旦制度设计出来，也意味着现在的房地产开发可能就是要进行彻底的改变了。因此如果说就从不动产统一制度这点来谈，究竟对房地产有什么影响，可能确实是为时尚早。

我个人觉得，在这样的基础制度确立的时候，其实很多后续的比较关键的，刚刚说的房地产税的问题，同地同权的问题，还有一系列的问题，制度性的变化都没有解决的话，我们很难去判断说会有什么影响，而且今年应该是房地产税进入立法阶段，就是开始讨论了，这个过程会持续多少年？乐观的说是2017年左右出来，我看也很难，这个调整率太大了。

我就讲这么多，请大家多多批评指正，谢谢。

__________________________________________________________________________________________________________________ 

 【15:45】主持人：现在进入我们下一个议题，不动产登记制度改革对房地产一二三级市场会产生怎样的影响，今天在座的嘉宾也有房地产界非常资深的人士，先请韩博士讲一下。

    韩世同 ：我对不动产登记关注也很多，因为媒体是对这个话题最敏感的，每一次都要去研究和解读，所以我很早的时候就发现李教授提到这个问题，实际上是《物权法》提出的任务，必须要统一，因为原来不统一所以要统一，我们权且说成改革也没有关系，但是为什么大家现在觉得它影响这么大？我觉得一个是源于潘石屹。

潘石屹在微博上说了一句，不动产登记了，房价要大跌了，我觉得误导了所有行业的人士，都觉得不动产登记来了，马上就要反贪了。其实光是这个登记的话不应该有一个因果关系或者逻辑关系，其实你没有这个统一的登记现在要查贪官也还是查得很准，你指望这个就查出来就太简单了。

还有房地产制度的电子化、信息化的达成率非常高，其实查这个信息，现在大城市已经联网了，一查就查得准，不需要统一制度也可以达成的，那么所以我觉得现在这个登记跟房价与反腐是没有什么必然联系的。但是因为心理影响，可能还会引发部分人抛房，处理掉一些房产，这也是必须的，否则对社会的资源是极大的浪费。

但是长期来看，不动产登记还是有长远的意义，对于我们摸清家底是有很大的帮助。

今天我在路上听央广《经济之声》的栏目在点评宅基地的时候，专家说小产权不纳入不动产登记，那凭什么不纳入呢？其实我觉得可能就会涉及到这些原来不在册的，现在要不要在册的问题。小产权房现在的存在是合法的，但是交易是不合法的，所以十八届三中全会赋予了未来集体用地和国有土地是同权同价的使命的。不动产的作用会不会提供一定的条件，则先要摸清家底。

另外我也想讲一下，因为我跟黄会长我们发起了房地产的研究会，各界都非常支持，我觉得非常好，现在也非常强调法制建设，这一块我这个是市场人士，但是其实像黄会长他们还有几个法学院很有名的教授，他们也撰写过法律的专注，我看编著过房地产法学，然后在这方面又有志于构建房地产法制方面的建设，这是非常好的，因为这是我们这个会的核心竞争力，我们也要强化这一块，对整个房地产的法制建设能起到推动促进，我觉得现在房地产的整个制度，土地制度、财税制度还有金融制度，还有住房等等的制度都需要完善，我们要把问题找出来加以建议解决，我觉得这样的话对于整个国家的法制建设有更大的帮助，我就先说这么多，谢谢。

__________________________________________________________________________________________________________________ 

 【15:30】主持人：谢谢李博士，刚刚李博士从整个立法的层面来讲了不动产登记，下面我们也希望从银行金融层面怎样理解不动产登记制度改革，请宋所长谈一下。

    宋辉 ：谢谢各位专家，我就从不动产登记条例的实施对银行经营的影响汇报一下我的看法。

不动产统一登记对银行来说确实是有利的保障作用，刚刚我也很赞同几位专家的看法，这样的制度推出保护了整个市场交易安全，也保证了整个市场的健康发展。从产业的角度来说，不动产统一登记也是符合现在互联网的大数据的历史发展潮流，现在一直以来不论学术界也好，业界也好，对地产争论最多的问题就是大家不知道究竟市场上有多少空置率，经常大家讨论空置率的时候，谁说谁都有理，现在不动产统一登记的推出之后，就对整个宏观资源的判断，还有产业的调控提供了切实的数据和依据，也对整个的统计分析的准确性的提高，起到大大的帮助作用。

另外，对整个产业的影响，我个人的看法是这样的，房地产经济也是一个区域产业布局的判断点，包括工业地产、商业地产、养老地产等等，有人流才会有房地产的需求，所以不动产的统一登记制度的推出，长远来说是有助于整个产业的健康的发展，但短期来说可能会有一个利空的信息，包括房地产登记制度的推出对反腐提供了一个非常有利的工具，另外一个就是大家都可能会对未来房产税征收的预期，目前按照市场的情况来说，包括投资人自己用投票来说，对房地产未来的增速也不是有太好的预期，可能会减少自己在房地产市场的资源配制，把目前的资产投入到目前更火热的资本市场里面来，这是我个人的看法，谢谢大家。

__________________________________________________________________________________________________________________ 

 【15:15】主持人：我们知道今天在场的嘉宾有房地产界的专家，也有法律界的专业人士，那下面的问题我们想将话题交给李博士，李博士为我们简单的谈一下您对房地产的不动产登记制度的看法，以及您觉得不动产登记制度改革改在何处？

    李莉 ：讲到不动产登记条例，并不是改革，我们看一下这个登记条例，无论程序、规则和整个制度，和以前的制度基本上都是延续下来的，更主要的是在"统一"的两个字，就是统一登记条例，这是有一个过程的。

《物权法》制订之前，在实物中不动产的登记是多重登记，这样形成一种不容易管理，也不容易查询，最后还可能会影响交易安全。所以整个我们以前的不动产登记不统一会带来很多的弊端，当时《物权法》制订的时候就提出将来要实行统一登记，所以这个统一登记一个是回应以前的问题，再一个也是《物权法》的规定。

不动产登记制度其实就是为了统一管理，方便查询，然后维护市场交易的安全，所以我想对楼市的影响应该不是很大的，这是我的看法。

此外，不动产登记条例，是指不动产登记机构把需要登记的信息记载于登记薄上，而涉及是自愿登记还是强制登记，目前这个没有规定。如果不自愿登记，可以想象一下交易安全要怎么样来维护。还有我们以前不动产采取登记生效，不登记就不生效，那我的房子怎么证明是我的？当然自愿的话也可以不登记，但是不登记的话我们将来实行房地产税的时候怎么办？最后，如果是自愿登记还存在一个问题，就是反腐，自愿登记怎么样可以达到反腐的作用，我想强制登记恰恰是反腐的重要法宝，能够强迫去登记。这个问题我认为值得去好好思考。

__________________________________________________________________________________________________________________ 

 【15:10】不动产登记制度改革研讨会正式开始。

    主持人：为何为不动产登记制度改革，不动产登记制度改革与房地产有怎样的联系，这个问题首先请许秘书长简单的聊一下。

    许国碧 ：谢谢，我们主要是做实操的，我本人在市房协做秘书长，所以我今天来主要是学习，也想听听看看各位老师是怎么讲，怎么判断的，然后我们在实操过程中看看怎么运作。

不动产现在确确实实在业界议论的比较多，大家对不动产有两种说法，一种说法是正能量的，还有一种说法是这样的房地产还能做下去吗？十年之后什么样呢？我准备从4个方面来说。

第一方面，不动产的重要意义。恐怕不动产登记制度的出台对于统一制度执政为民还是必要的，也是需要的，所以减少纠纷，减少多头管理，这也是一个便民的措施。

第二方面，不动产登记制度具有制订房地产政策的调控性，但广州市究竟有多少套房子，可能谁也不一定说得清楚。我原来在房管处，究竟我们的直管公房有多少并不知道，可能有一个7717的印象，这个数字是怎么来的呢？是广州大学的陈教授带着学生，走街串巷，最后统计出来的7717。不动产登记对于制订下一步的政策，确实有里程碑的意义，这一点可以说通过这个登记，摸清家底、掌握数据是很有必要的。

第三方面，不动产登记对楼市的影响，这个也是大家比较关注的。我们作为行业协会的，毕竟是行业之家，我们也比较关注，因为房地产这一块直接关系到我们广州的经济建设、社会建设和社会稳定，同时也关系着我们这个行业。

在目前的情况下，起码三年之内对楼市没有什么大影响，这是我们这个结论，我们业界是这么认为的，再一个省里面成立不动产登记局，广州市房管局也成立了统一登记领导小组办公室，细则怎么做现在正在落地之中。

第四方面，不动产登记将为征收房地产税做前提准备，这点实际是化解土地财政的重要方式，对于这个观点我比较认同，刚刚黄会长也谈到这一点，过去就是对于土地财政比较依赖，这一点从广州看，原来是土地出让金400多亿，去年是900多亿。但是，要制订房地产税没有一个统一掌握的信息和数据，恐怕要做一个很切合实际的政策出台，会很难。但是房地产税如何开征，如何做，究竟做到什么程度，这一点我掌握的信息少一些。但是不管怎么说，通过不动产的条例，直接影响还需要房地产税的征收来进行转换，这个房地产税如何落地，怎么做，今后对房地产究竟产生怎样的影响，还需要拭目以待，谢谢。

__________________________________________________________________________________________________________________ 

【15:00】黄远华：我先说一点题外话，让大家熟悉熟悉，然后再来开始。

我原本不太像各位教授那样早早关注不动产登记的问题，后来在生活和工作中有几件事情，引起我对这个事件的关注。

首先是我们家买的二手房，签了合同，按照我们民间的思维，那就去办登记，办完登记给钱，可是实际上好像这个买卖不是这么做的。你在签完合同给房东房钱以后还要交清所有的税款，而且还要交什么查档费、复印费、测量费等等的，这些费用全部交清楚以后，这个房子买卖才能办成房产证，所以从这个事情里面我就感悟到一个东西，那就是名义上的商品房的交易登记，它的一个很重要的职能就是为政府收税提供基础。

还有一个事情是我们大家都碰到过的，大家都有开车，你的车在马路边一停立马有人上来5块钱10块钱，现在每个小时是8块还是16块，你不交是吗？不交有两个后果，一是这些人拿把锁上来把你的车锁掉，二是干脆找交警拿罚单，如果你这个停车的人跟收费的人发生争议的时候，派出所、治安人员立马过来，人家说他在我这停车不交费，好像停车交费成了天经地义的事情了，这里面我就不明白了，这个停车费为什么要交到他家，不能交到我家呢？我这个事情一直没有弄明白。 ​

这几个事情引导我去关注不动产登记的问题，对于这几个问题我一个也没有弄清楚，也希望今天下午各位老师、各位朋友能够给我一些答案，我说的这些废话就先到这里。

__________________________________________________________________________________________________________________ 

 【14:50】嘉宾观看《地产法学院》第一期《保家护房》。

近年来，不仅仅是房价，房屋质量问题也已成为社会关注的焦点，墙体开裂、门窗脱落、大面积渗水等等，严重影响日常生活起居。

在《地产法学院》栏目第一期节目《保家护房》中，通过外景实地拍摄、案例分析、嘉宾访谈等形式，为观众解读何谓商品房的质量问题，以及遭遇质量问题如何运用法律及多种途径维护自身合法权益等话题。

__________________________________________________________________________________________________________________ 

 【14:45】法学博士，华南师范大学法学院教授、院长，广东省房地产研究会监事长、高级研究员王涛致辞。

    王涛：欢迎大家来到华南师范大学法学院，大家这次坐的地方是法学院的一个教工之家，大家可以看到这里是一个软环境，这里沙龙比较多，休闲的东西比较多，咱们的茶具比较多，今天的这个活动就是我跟黄会长两个人在一次偶然的机会说到这里有这么一个平台，我们可以做一做，黄会长就促成了这件事，只不过今天多了摄像机，别的跟原来是一样的。

不动产登记，目前来说在我们这个社会搅起了层层的波浪，上网一搜动不动上千条信息，所以我想今天只要我们把这个话题引爆以后，我想各位嘉宾一定是有话想说，咱们的沙龙就是要辩论，就是要碰撞，所以我作为地主希望我自己参与进来，另外也希望今天能够有比较热烈的、火爆的场景出现。

最后谢谢各位的到来，谢谢。

__________________________________________________________________________________________________________________ 

    【14:35】广东省房地产研究会会长黄远华致辞。

    黄远华：我认为房地产市场首先是制度的问题，同时也是民生问题，同时也是一个市场问题。基于对上述房地产行业的理解，广东省房地产研究会与新华网合作打造了这个以房地产法律为基本内容，以房地产消费为对象，以房地产市场为社会基础的一个大中型的普法宣传栏目，叫做《地产法学院》，《地产法学院》经过若干时日的准备终于与社会公众见面了，在此我表示热烈的祝贺，同时感谢社会各界对《地产法学院》这个栏目的帮助与支持，也希望《地产法学院》这个栏目能够作为一个基础的平台，跟社会各界，尤其是在座的各位朋友进行交流和沟通。作为新华网是国内最主流的媒体之一，具有卓越的传播能力，同时广东省房地产研究会是一个在专业开发能力方面相对成熟或者说是正在成熟的来自社会各界共同组成的机构，希望新华网的传播优势，能与广东省房地产研究会实现优势互补，这是第一点。

    第二点，希望《地产法学院》能够成为媒体与社会，学术界与社会与产业相互交流的平台，能够源源不断的把各界朋友，各界专家、学者、教授请进演播室，让不同的思想、知识、智慧在同一个地方绽放不同的光彩，最后让这种不同的思想结合，形成有利于社会，有利于房地产业的发展，有利于千家万户生活健康的一种文化和意识。

    最后，我希望《地产法学院》这个栏目在成功开播后，能够实现跟新华网之间的优势互补，同时也实现《地产法学院》节目跟社会公众之间的兼容并举。

__________________________________________________________________________________________________________________ 

    【14:30】不动产登记制度改革研讨会暨新华网大型公益普法节目《地产法学院》启动仪式正式开始。

    主持人：新华网近期联合广东省房地产研究会共同推出一档栏目《地产法学院》。希望能够普及房地产法律，以更多更丰富的形式，将房地产和法律联系起来，这档节目的推出要感谢房地产研究会对新华网的大力支持和配合。

__________________________________________________________________________________________________________________ 

    【14:00】嘉宾陆续到场，交换名片。