主持人：国家新型城镇化规划已经正式发布，那么现在有一个观念说，未来十年房地产行业或将进入到一个转型升级的调整期。未来房地产行业的职能不仅仅是盖房子，还要更好的规划小区功能、加强社区服务、改善居住环境等方面，你们认同这样的观点吗？
 
    嘉宾（葛百会）：嗯，我认同这个观点。
 
    主持人：你们认为未来房地产机遇在什么地方？
   
    嘉宾（葛百会）：在外人看来，房地产常规的产品就是住宅。就目前来看，市场上的商品房供应和需求基本上持平，好像未来房地产行业的利润空间并不是很大，其实并非如此。如果说以前是因为需大于供使得房地产行业进入暴利阶段的话，那么接下来的十年应该是一个规模化的十年。十年以后，资产或者间接的控股资产低于1千亿的房企，将不具备生存能力，所以未来十年房企的发展应该更多的偏向于金融化。然而房企现在面临的问题是转型，比如要承担国家的公共建设，比如像万科提出的社区服务化，但是我对这中间的利润空间持有怀疑态度，但总体来说未来房地产行业的主流方向是要金融化。在这个方向延续，未来的房企，将演变成一个不动产投资的公司，从而将更像一个金融公司。
 
    嘉宾（郑兰祥）：我认为需求不仅是一个量的问题，还有一个质问题。过去，房屋建设的开发主要满足的住房量的需求，当住房量的需求达到一定程度满足之后，对住房质的需求就提高到了一个层次。所以这次城镇化发展规划当中，就特别强调了人与自然的和谐，居住环境的舒适和谐，国家在提出这些要求的同时，房企也面临了一个重大的任务：在建造房屋的时候，如何能够满足居民已经提升的住房要求，所以我们产业机构要申请，我们住房的结构也需要申请，如何从多角度出发，满足人们不同层次的住房需求，我想这可能是今后房企在转型发展过程中必须要考虑的重要因素。
    主持人：新型城镇化概念一提出，从去年年底全国便掀起了拿地热潮，据之前数据，一线房企在北上广等城市拿地总金额已经超过390亿元，如何避免把城镇化等同于大量圈地，大搞房地产？
 
嘉宾（郑兰祥）：随着农村人口向城市人口的转移，城市规模需要不断扩大，这是一个必然的趋势，所以在推行城镇化的过程中，一定要控制好城市的边界。但是现在对于很多的房企来说，如果不参与城镇的建设就没有利润，如果不出售土地，很多地方政府的债务也无法偿还，所以在房企和方政府的推动下，在中国很多地方出现了土地的城镇化快于人口城镇化的局面。我认为，城市面积需要扩张，人口城镇化的步伐也要加快，但这两者之间应该有一个适应的度，不能过分的只强调某个方面。
 
    主持人：葛总，合肥也是一个发展空间非常巨大的二三线城市，但目前对于合肥这种快速扩张的态势，新型城镇化的提出会不会带动未来房价进一步走高？
 
    嘉宾（葛百会）：合肥的房价一直都很理性，主要的原因是合肥的土地供量一直都是排在全国前列的，另外一个就是合肥的人口基数比较低，那么目前合肥房价的可降空间是不多的。
 
    主持人：近期杭州浙江那一带房价有小幅的下行波动，会不会影响到合肥的房价？
 
    嘉宾（葛百会）：合肥和北上广等一线城市相比有所不同，投资性需求是比较少的，北上广和杭州以及深圳这些大城市，它的房价下跌实际上含有很多投资成分。
 
    嘉宾（郑兰祥）：从理论上来讲，价格是由供给和需求来决定的，在供给不变需求增大的情况下，价格很显然是要上涨的。政府现在倡导城镇化加快农村人口向城镇的转移，这无形当中就会增加人口对城市住房的需求，所以从理论上来说，城镇化必然会导致房价的上涨。但是从实际的情况来看，房价又受到很多实际的因素的影响，比如城市吸附人口的能力等。合肥作为一个中心城市，同时又靠近长三角，对人口的吸引能力应该是不强的，所以从角度上来说，未来合肥的房价可能不会出现太大的上涨。另外，从供给的角度来说，合肥这几年也是土地的城镇化要高于人口的城镇化，这种状况是否合理呢？我认为它是合理的，尽管不会引起合肥房价的大幅上涨，但是也不会跌到哪里去。
 
    主持人：在您看来，这种持续多年的靠信贷推动的基础设施未来会不会有所降温？
 
    嘉宾（郑兰祥）：我们国家过去的经济增长主要是靠投资来拉动的，现在从国际的情况来看，我们国家的出口面临很多的障碍，所以经济增长的方式必须改变。要改变过度的依靠出口拉动转向内需来拉动，现在国家正逐步培育新的消费热点，逐步提升消费对经济的贡献度。所以今后国家的经济增长主要依靠投资，但它是不可持续的，所以这样的一种经济增加模式在未来会发生一个较大的变化，如果未来的经济增长不再依靠投资来拉动的话，那对房企会产生一定的影响。所以现在的房企就需要根据目前的经济发展方向趋势做及时的调整。
 
    主持人：我们知道，扩大内需的最大潜力也是在城镇化中间，一些知名房企不论转型做商业也好，做综合地产也好，甚至有些在金融、农业、社区开始跨领域布局，包括国购集团也在做地产，葛总您认为这个新型城镇化强调以人为本的话，它对开发商的开发战略和商业模式会产生什么影响。
 
嘉宾（葛百会）：首先影响最大的就是传统的开发商和运营商，以后这种模式是行不通的，我们必须要从前期的招商、出售包括运营、物业管理一体化；第二个方面就是要求房地产开发公司能够整合各种能力。第三个方面就是房企要去做造城开发，但这需要一个强大的资本来支持。现在大型房企也在尽量转型做巨型项目，我们之前说的滨湖造城，那是政府主导的。
 
    主持人：2013年销售额排在全国前十的房企中，有八家企业都是高周转型企业，这种高周转的模式风险在哪里？
 
    嘉宾（郑兰祥）：高周转企业实际上是那些在产业链的一个环节上做的非常的出色的企业，但是即使只专注于产业链的某一个环节它的风险也是有的。所以现在在企业战略方面有一个叫全产业链投资的概念，要求企业要尽量在产业链的上游或者是下游不断的进行延伸。企业能够实现高周转说明它的盈利能力很好，但是在关注当下的同时，也要考虑到未来的方向，企业不仅要专注于产业链的某个环节，还要尽量加强在产业链上不同环节的投资，以此来增强企业可持续发展和抵御风险的能力。
 
    主持人：葛总，最近一段时间有个新模式出现叫“小股操盘”，这个就是用互联网社区服务，用新型轻资产场服务模式来取代原有重资场开发模式。在这种模式中，开发商可能不再是控股方，虽然项目还是由开发商团队去操盘，还是使用原来的品牌和产品体系，但信用资源和采购资源共享，您怎么看这种轻资产模式？这是未来房地产行业的趋势吗？
 
    嘉宾（葛百会）：轻资产模式，仅限于万科这类企业，因为它已经发展的相当健全，而且品牌影响力大，这种渐渐的推动力，是它的品牌输出，因为万科的品牌输出可以获得一定的股权，市场也会均衡。这种新的运营模式，本质上是万科给自己定位的新的发展方向——社区服务，并准备把这一块打造成其他的利润来源。万科能做这种模式的前提是业主的数量巨大，万科目前已经有50万个业主，凭借业主数量，万科一方面做社区服务，另一方面做业主的金融服务，这样资金量也会非常的庞大。
 
    主持人：会不会出现贴盘现象，就是把牌子给贴出去了，但产品质量跟不上的这种情况？
 
    嘉宾（葛百会）：这种情况不太可能存在，因为万科已经形成完善的开发体系和服务体系。万科和其他开发商合作，和投资商合作，投资商看重的就是万科完善的体系。因为投资商只会出地、出钱，它不会参与管理，所以它引荐的就是万科的管理。
 
    主持人：万科和绿城是两种截然不同的模式，绿城在代建上做了很多的事情。
 
嘉宾（葛百会）：绿城战略契机没抓准，转型比较慢，现在面临着一个巨大的市场压力。
 
    主持人：安徽去年年底提出了加快皖江城市带合肥经济圈建设，到2020年基本确定三大战略格局支撑的新布局，郑兰祥教授您能简单的谈一谈您眼中的安徽特色新型城镇化是什么样子的？它有没有自己的独特抓手？
 
    嘉宾（郑兰祥）：我认为安徽要搞城镇化，肯定要突出几个方面，第一个就是安徽的城市群应该主次分明，所以我认为今后安徽要进一步的发展，可能首先就要突出省会作为政治、经济中心的地位；第二个方面，安徽的城镇化发展建设，可能还是要强调一个城市之间的分工和特色；第三个问题，城镇化要解决的一个问题就是城市创新发展和它的历史文化传承结合的问题；第四个就是，城镇化建设当中还要强调人与自然的和谐，我认为我们的城镇化应该是一个绿色的城镇化。
 
    主持人：其实新型城镇化规划中也提到了以市场为主去做城镇化，我想问一下葛总，您怎么理解这个问题？
 
    嘉宾（葛百会）：我做一个形象的比喻，新型城镇化它有4个轮子，第一个就是城市空间的拓展，第二个是人口的导入，第三个是产业的崛起，第四个就是运营管理能力，我们新型城镇化不仅要四轮驱动，同时还要非常协调，新型城镇化才会有一个更好的结果。这里面它需要有某一个轮子先启动，然后整个循环才能展开，从我的个人角度来看，市场化第一要在政府的主导下，第二要分两个层面，第一个层面其实还离不开核心城市和大城市进一步的空间优化，那么第二个层面，中小城镇未来还是要依据县城的发展，所以说新型城镇化还离不开政府主导下的整个地理空间上的优化。
 
    主持人：随着整个新型城镇化的推进，未来的房地产开发或许都会转向为人的服务，或许未来我们这个房地产行业会出现更多的商业模式，期待以后新型城镇化给我们带来更多的精彩。