实探合肥新地中心 高容积率的平层豪宅
平层豪宅，是房地产市场进一步细分的产物，其实质是配套全品质高的大户型高层住宅。近日，新华网记者对位于合肥政务区的新地中心的样板房进行了实地探访，意图深刻剖析这一合肥平层豪宅的代表项目。
新地中心全貌
配套资源
新地中心是安徽金大地集团投资建设的大型城市综合体项目，占地面积94.3亩，规划由酒店、商业中心、写字楼、住宅等类型构成。
项目位于合肥市政务文化新区潜山路和祁门路交口西南。从交通上看，具有得天独厚的优势，祁门路和潜山路均是城市主干道，四通八达。且规划中有轨道交通3号线及4号线在此交汇。周边公交线路覆盖密度大，交通便捷。
在商业配套上，新地购物中心面积15万方，已经开业运营。配有大型超市、商场、餐饮等各种业态，能全方位满足生活需求。项目南侧的华润置地华润万象城，也将于2014年开业。万象城是华润旗下的顶级高端商业中心，2004年开业的深圳万象城更是全国排名前三的标杆购物中心。两大商业中心的围拢，也给新地中心的住宅配套增添了砝码。
在教育资源上，新地中心未配套幼儿园，只能借读别的小区幼儿园，接送孩子时，家长要克服两大主干道造成的交通安全问题。不过经过10余年的发展，政务区的小学和中学教育资源十分完善，50中新区、市8中都是合肥市排名前列的好学校。
容积率
新地中心地块的用地总面积为62803㎡，规划容积率6.98，新地中心建筑面积约60万㎡，其中13.5万㎡的购物中心、16万㎡的平层豪宅、17万㎡的写字楼，另有地下三层总共约13万㎡的地下车库。
新地中心总平图
高容积率带来的问题是不言而喻的，尤其是住宅，不可避免地造成建筑密度过大，压抑感强。在采光上，由于地块比较规整，且项目东西均无遮挡，设计上也刻意将5栋住宅楼前后错开，满足国家关于大寒日最底层日照不小于2小时的标准是没问题的，但是对于高端住宅，日照上显然不能参照最低标准。
其次，高容积率也造成住宅部分不能很好地与商业部分进行分离。杭州中伦集团合肥浙商城董事长刘成生前期在接受新华网记者访问时，曾阐释了他对高端住宅的看法，他特别留意了杭州高端住宅和合肥的差别，杭州的高端住宅基本上都保持了和商业适当距离，基本上不考虑配置底商，保证住宅的纯粹属性。这样一方面给住宅营造一个安静的环境，一方面也给项目的绿地退让了更多空间。
4#楼样板房主卧南眺
而新地中心的项目设计，最大限度地挖掘了商用价值，住宅与商业部分的隔离带，被设计成室外步行街，甚至5栋超高层住宅，也全部架设在商业之上。导致整个项目的绿化只能在屋顶覆盖，新地品质打了折扣。同时，由于不能与商业进行有效分割，加上祁门路、潜山路两条城市主干道日趋加大的车流量，业主将可能面对着越来越大的噪音污染。
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出品：新华网房产频道安徽站 本期责编：张茹
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