改革元年·新型城镇化的探索与实践
——杭州站·闭门论坛纪实

【会议主题】：
改革元年·新型城镇化的探索与实践
【会议时间】：
2014年3月18日下午
【会议地点】：
杭州新华网会议室
【会议人员】：
绿城集团执行总经理傅林江
滨江房产集团副总经理朱立东
浙大网新集团副总裁彭涛
众安集团副总裁董水校
浙商建业总裁助理贾力
招商地产总经理助理寇建强
浙江省杭电智慧城市研究中心副主任陈壁辉。

【议题一】
在政府工作报告当中提出了对不同城市要进行分类调控，住建部部长姜为新说是要用双向调控来表达这个意思，不知道几位理解的未来杭州调控方向是什么？
傅林江：
我认为调控肯定是分类调控比较科学，因为全国这么大的疆土一刀切切下去的调控方式肯定起不到很好的效果。
首先，从浙江的情况来看，从我的理解来讲，现有的调控政策实际已经达到了非常有效果的一种常态。从调控角度来讲，浙江省的调控政策从我的预盼来讲，不可能再往严的方向去调。这是一个观点。
第二，我认为在不同城市当中，调控可能会做一些调整。比如说像温州这个市场，我觉得未来的趋势当中，温州的房地产调控还会进一步放松，会放宽它的政策。因为在现有的经济环境下，房地产对拉动中国经济，拉动GDP起到的作用非常大。浙江省房地产作为一个支柱产业放在那里，不可能把房地产往大起大落的方向去做，温州已经连续二十几个月，也就是两年多时间的房价下跌，目前还没有达到止跌稳定的常态，这样对温州的经济，对温州房地产市场的稳健发展是十分不利的。所以从这个角度来讲，我估计温州房地产市场调控政策是往放松的方向去发展。可能限购限贷政策会分类指导。
浙江省按照有保有压、分类指导来做，可能有些要严格，有些要放松。因为毕竟房地产是影响到广大人民切身利益的事情，房地产本身而言，它对于一个城市的贡献力，对人们生活的贡献力应该是功不可莫的，它不能把这个行业给打掉，行业在城市发展过程当中起到举足轻重的作用。所以前面中央说双调的概念就是双向调控，不可能把房地产一棍子打死。中央李总理也强调，就是不希望房地产大起大落，希望稳定、健康发展，我们也是希望稳定和健康发展，不同阶层的人都能买得起房，不同阶层人的需求都能得到满足，作为房地产商往这个方向去努力。我认为基本要按照这个方向。

朱立东：
首先我觉得这肯定是对的，具体问题具体分析，像过去一刀切的政策肯定是不妥的；
第二从浙江、从杭州情况来看，最近我们自己在很多省内的城市有开发，也有很多有意向的，包括刚才傅总讲的温州，包括宁波地区的几个县，它们也有些项目让我们去代建，我们对市场进行了考察。供大于求已经成为目前包括杭州在内的浙江省绝大部分城市的现状。库存大，去化速度慢，价格滞涨，还有下行的压力；
第三难是很难的，分类指导，双向调控谁来突破？标准是什么？存量房比每一个月销售的量和库存来比是1：1，1：1.2倍以上，1.2倍以上就说明库存大了，比如杭州去年卖9万多套，现在透明售房网里面已经有12万套，已经超过了1：1.2倍的关系。但是即便有这样的关系，杭州如果没有明确的政策，杭州领导没有一个人有这么大的胆子去突破，因为你的标准是什么？所以我觉得难在这个地方，如果按照市场本身的情况来讲，像杭州、像浙江很多政策早就应该逐步调整方向了，像温州有两到三次断崖式的降价，这样的城市都不太敢出台明显的政策，也不可能去转向，你说还有哪一个城市敢呢？
所以有了这样一个好的政策理念，具体政策怎么出台？标准是什么？谁来破题？怎么来落地？这个才是关键。

董水校：
刚才两位老总谈的很详细，当今的房地产市场主要还是靠政府，政府对一个城市的规划，它到底对房地产行业的需求，它的财政支撑还是要靠土地，大量土地的推出对房地产产业压力越来越大，包括我们自己在涉及开发的几个城市当中，因为现在库存远远大于我们的去化，它的结构不是1：1.2的情况，特别是现在的三四线城市，它的量起来可能比我们的需求量翻几番，但是政府大量的土地还在向市场提供，今天这里招商土地推介会，明天还到其它城市去推土地，所以它跟我们企业所销售的商业模式一样，也在推。把土地价格推高，来保证自己的财政收入，而不管你企业今年需求量到底是多少。他们也有一个总体的控制和总体的规划，所以这块对我们房地产企业造成很大的威胁。为什么现在大量房地产企业往一二线城市回归，就是这个道理。
刚刚朱老师提了“双向调控”，其实是一个大的口号，到底怎么样去执行，到目前为止没有方向性的指导作用。

【议题二】
请各位从实践中谈一谈杭州的城镇化发展方向是怎样的？在推进其中，有没有遇到什么困难？
董水校：
城镇化建设我简单谈一下。因为前几年我们搞的只是我们自己的企业做一些小的产业调整，其实没有真正城镇化这块工作的推进。从近两年，我们企业跟着政府大的方向，跟着大力推进城镇化建设的步伐。但是在实际操作过程当中，作为企业也感觉到压力有点大，我们大胆去尝试政府方向性的、决策性的推进工作，在尝试过程当中，政策的执行方面有一些问题，包括政策的理解以及政策上的执行都有点问题，政令不畅，中央提了这么大的一个产业，工作力度看起来蛮大，但是真正到地方上，它的推行力度是很小的，所以我们进去之后他们不理解。虽然通过会议，通过上下沟通，其实他们的执行力度还是有问题，他们对城镇化建设的理解也不是很透彻。
众安目前签下的有5个小城市，都是浙江省内的。按照签约面积，已经超过了80平方公里。但是在实施过程当中，按照我们的理念去帮政府建设、去推进。现在政府负债很高，要通过我们企业进去以后，把现有政府的负债降低，转嫁到企业当中。因为接触了几个小城镇，它的融资渠道已经没有了，负债已经很高，接下来政府再去建设和开发，难度已经很高了。所以企业进去之后，政府就担心我们债欠。现在在仙居的一个城市，众安帮政府做一个城市规划和建设，政府说很简单：先给你一个三五百亩地，你在这三五百亩地当中搞一个建设，只有这样落地了才跟你进行下一步工作的合作。
但房地产企业也要有一个长时间的开发进程，有一个大的周期。政府要你跟进，要么把原来的旧城改造做好，把面貌焕然一新，像这种城镇上不能大幅度搞房地产。企业有企业的想法和思路，要把小镇的功能做好，吃喝玩乐一条龙做好，但是起步不能让企业规划马上落地，要求有超市，周边还要有文化广场，还要有电影院等等。可这个城市现在人口密度不够，作为房产开发企业，首先是要把这个地方的经济基础做上去，第二再把“人”吸引回来，把出外打工的这些人吸引过来，这里的人气旺起来再来做城市面貌建设。但政府的思路跟企业不吻合。还需要做大量的工作，要通过长时间的沟通和交流，这个工作才能推行下去。

彭涛：
新型城镇化浙大网新也在参与，但网新现在做的不是纯房地产，而是叫“科技地产”。在新型城镇化中，很多政府也在找网新。找我们主要解决什么问题呢？
一个是产业的导入，第二个是产业人口的导入，然后以此来推动城镇化。现在主动来找网新的政府都有这样的理念：他不会简单认为城镇化是一个房地产开发的过程，在这中间人口和产业怎么样聚集，这是新型城镇化中的根本。
所以在跟政府的合作中，开发企业一定要了解政府想做的是什么产业，企业如何能够支撑到政府来推进这件事情。所以在这个过程中间，房地产开发只是一个空间环境的营造，还有政策的环境，还有运营服务的环境，这块是我们跟政府之间讨论比较多的。当然也有上来纯粹卖地的，这点从网新的角度基本上到此为止，如果理念一致的会继续往下推。

朱立东：
我前段时间到慈溪去，有一家在慈溪做很多年的开发企业，跟他们交流。他跟我讲了两件事：第一个，中央现在提出来市场化，他说市场化怎么还没有具体的政策？限购限贷怎么还没有实质性的改变呢？第二个，他两三年以前准备参与一个综合体的项目，也是去谈，两三年谈下来没有一个落地的。所以在中国有时候去理解所谓的市场化也好、城镇化也好，它确实有一个比较长的过程，开发企业的节奏确实要把握好。
另外一点，在一二线城市做房地产，开发企业应该说已经获取了很多城市化的红利，因为大量人口导入以后，推动促进了一二线城市房地产的快速发展，使得开发企业有发展。但是你到农村去开发新农村、开发小城镇，到现在为止开发企业还没有成熟到现在讲的城镇化，当然它的城镇应该是中心镇或者小的县城，到现在为止从开发企业的角度来说，或者说从一个好的商业模式角度来讲，我觉得还没有真正到了可以去新农村小城镇去建设、去参与有比较好利益获取的阶段。
当然作为房地产开发企业既要做经济回报高的工作，相对社会公益性的也要适当做一点，无非要控制好这个界面。所以我们在江干区城镇化推进过程当中，做了很多政府拆迁房的代建，包括绿城也有很多城市在参与。代建去可以，但是真正要到哪一个城镇去搞房地产，那必死无疑。所以现在新型城镇化是对的，城市化和城市化相结合这是中国的方向，过去只是讲城市化，而没有讲城镇化，这肯定是错的。
但问题在于城镇化怎么个化，现在一般中西部城市的人口向东南沿海城市的导入这是很明显的，小城镇向大中型城市人口的导入也是非常明显的。一个城市里边没有了人就不可能有产业，更不可能有房地产。所以接下去医疗、教育真正怎么样在城镇化中体现，政府要有实实在在的推进，要有居住在这些小城镇的基础，这不是空的，现在只是这么说很难，开发商介入的界面也是很小的，因为大城市比较文明、规范，比较有秩序，但是小城镇不一样。

贾力：
城市化和城镇化，其实这是国家对各种资源分配的变化，以前都把资源分配到城镇去了，这个变化应该是中国未来几十年发展非常重要的一个风向标。
其实在这个方面，我觉得杭州包括浙江，城镇化的发展非常超前和有特色，浙江特色是非常明显的，而且走到全国前列，包括慈溪也好、永康也好、东阳也好、海宁也好，都有它的产业，城镇化发展非常好。
但现在这个模式遇到非常大的挑战，就是现在浙江经济不行了，以温州为代表的，现在是负增长，导致了它的房地产连续几年全部走下坡路。政府要想把城镇化做好，浙江是非常重要的一步，就是怎么样把浙江资源合理配置好。跳出地产来说，怎么把浙江这么活跃的民营资本也好，把这些再做活了，它需要的金融、配套、支持，需要的营销的方向、销售的方向都能配置好资源，我觉得浙江在城镇化里面还是走在全国的前列。
所以我觉得浙江城镇化本身很有特色，无非是怎么样在资源配置上把现有模式深化下去，能够把产业做的再扎实一些，政府的资源配置上再合理一些。我觉得浙江特色很可能就成为全国的标杆了，个人认为杭州在城镇化方面非常有前景。

【议题三】
外来大鳄纷纷入杭，对本地市场带来一定冲击，哪些新的局面是作为房企来说希望看到的，会给这个市场包括城镇化推进带来哪些影响？
寇建强：
首先招商认为杭州这个市场非常大，这个大不是泛泛而说的大，可以从几个角度去思考：第一个是横向对标，比如对比南京，因为杭州和南京很多方面接近，甚至杭州官方统计的人口以及GDP都是超过南京的，但是它的城市开发量和城市架构，杭州跟南京实际上有所差距。
比如说第一现在南京已经运行了大概三条或者两条半地铁线路，而杭州只有一条地铁线路；第二南京的新城区，除了它的核心CBD大概十多年前就开始建设，它现在把江宁、江北大的格局框架已经拉的很开，它原来的绕城高速，现在已经变成了内绕，真正的绕城叫绕越高速了；而杭州无论从哪个角度来讲，至少不应该输于南京。刚才说到了，人口南京大约是870万，而杭州人口大概810多万，GDC也是杭州比较高；但是整个城市的开发量，其实杭州相对来讲是弱过南京的。从这个角度来讲，杭州有大的发展空间。
另外从杭州之于浙江的辐射力，跟南京之于江苏的辐射力角度来对比，很明显杭州远远超过南京，因为整个江苏省的经济分的比较开，苏南地区，苏锡常自成一体。南京充其量只辐射镇江、扬州，还有安徽周边的一些地方。但是杭州不一样，其实放眼全浙江，基本上只有两个大的核心城市，宁波跟杭州，而杭州作为省会，作为浙江的文化中心、经济中心、政治中心、教育中心，其实它的辐射力至少在我看来还没有足够彰显出来，从这个角度来讲，我们觉得还是有很多后劲有待于去发展。
其实招商地产持续关注了杭州市场最少五六年了，可能也是缘分不到的缘故，我们一直没有进来。但去年确实感觉到这个市场应该是到了新一轮的周期了，所以我们不来则已，一来就在城东和城西半个月之内连拿两块地。从这个角度来讲，作为外来开发商，招商地产还是非常看好杭州大的形势发展的。

傅林江：
作为杭州的本土企业，绿城、滨江我们这些房企，对杭州本土市场的分析和外来房企对杭州市场的分析角度不一样，因为他们是从城市总量、人口总量、开发总量来考虑问题，觉得可以进来就进来。而我们要根据这里的消费人群，他的结构方式发生了哪些变化来分析。你们进入的几块地里面，很多都是拍了高地价进来的。杭州拍到3万的地价，这是在历史上杭州的顶峰。
那么，在杭州市场当中，这么高端产品的消费群体在哪里？这个消费群体，真正土生土长的杭州人买这个房子的人很少，非常非常的少。
根据我们情况的分析，杭州本地买房子的人群几乎都是温州的、台州的、绍兴的、义乌的客户群体到杭州来买。而现在市场形势变了，经济也发生了变化，温州的企业家们、台州的企业家们，包括义乌的情况也不好，温州也不好，所以这些大佬们情况并不是很好；第二点这批大佬们绝大部分房子都买了，现在温州在我们这里买第二套第三套的房子也都买了；第三有一些中国大佬们都到国外去买房去了，都移民出去了。
所以需求人群发生了根本性的变化，我们不是分析出来的，是从我们内部这几年实践当中总结出来的。另外这个地方的地价已经发生了变化，我们即使去拿地，我们也曾经想在杭州拿，但我们觉得地价太高了。
最近拿高地价的外来企业，在这个市场环境下，在这个阶段当中，可能会做的非常累，不是那么的轻松，你们15年以后肯定是好的，但房地产也就是这三年，你拿了这块地这三年里面不好就会死在里面，三年里面这块地火了那你就好了。
外来企业进入杭州的概念是什么呢？就是进入杭州以后先把这块地拿下来，然后再通过关系把这个东西改变它，可能有这种思想的，包括你刚才讲的有些企业地拿下来了，规定都出来了，但拼命把产品改掉，希望跟中央的，包括跟省有关系的领导去打招呼，要改变这个土地的性质。现在政府里没有人做这个事情，在浙江做不来的，没有人敢做。但我们本土企业知道浙江的政府部门非常规范的，我们知道这块地怎么样的规则就怎么样做，怎么样思考，所以这块地不能做就放弃，外来的不知道，因为在北方政府关系一搞就可以改变它的容积率、用途，而浙江改不了。

朱立东：
这里面是两个问题，一个问题是外来开发企业跟本土开发企业怎么样的关系，实际上一个开放的市场，是各个企业相互学习的问题。
第二个是对杭州市场目前这个阶段认知的问题，这个本土跟外来的有很大的区别。刚才寇总讲的很对，也非常正确，比如说拿南京和杭州来比，一个是经济总量的问题，第二个是城市功能辐射的问题，但还有很多，一个是城市结构辐射的问题，因为浙江是民营结构，小老板多，而南京苏南是集体企业为主，苏州经济GDP总量比杭州还大，但是它的老百姓没有钱，钱是大老板赚去了，而杭州小老板很多，这也促使了杭州房地产市场前些年的繁荣市场。比如南京在去年以前没有一年市场比杭州好，恰恰从去年开始南京房子非常好卖，价格也上升，去化速度也很快，杭州去年最多只是一个恢复性的上涨，去化速度不快，价格还没有到2010年的最高点，这是什么问题呢？
本身市场也有一个节奏的，有一个阶段的，城市它也会有一个周期性。南京前几年市场不太好，政府相对供地也较少，老百姓没有财富效应买房积极性也相对较低，杭州前几年要买的人基本买了，财富的发挥基本也发挥了，又碰到前两年支撑杭州房地产市场的外来购买力，像温州也好、台州也好，他本身经济不行，温州人现在在外地买房的信心非常差，一年跌了两三次房价之后老百姓心理预期完了。杭州好在降了一次后面又有人跟上。
所以这可能是外来的，尤其是新进的开发企业和本土的，或者说已经在杭州有一两个项目运营后开发企业认知上的理解。所以你去看拍地，外来企业劲头很高，不是看高10%，有时候看高20%甚至30%。可是以预期来说，在今年和明年房地产市场里面，去年拿的地70%的项目会套牢。
当然每个企业都说不错，我们要把产品做好，对市场前景看好。这样完了，开人大的时候，有人说杭州市场还没有紧张到外来媒体说的要崩盘，这个倒确实没有，但是要好的可能性不大，要变差的可能性大，预期下个下行的可能性大。但是我们领导说的：没问题，一降价一房又难求了，降价没有一房难求，还有房子在卖。
所以分类指导，双向调解，所以到底对这个市场大家怎么看的？领导觉得降就降一点，房子能卖的掉，那你降一点就好了，但是有些楼盘降也卖不掉。但是开发企业你不来买地，照样有人来买，所以这个问题比较麻烦。

【议题四】：
在城镇化推进过程当中智慧城市的打造也是一个重要的方向，城镇化推进怎么和互联网思维相融合？
陈壁辉：刚才听各位讲了很受启发。我是学管理的，但是对房地产是门外汉，从我的视角去看房地产，第一是地产，第二是房产，第三是物业……
当我们这么去看的时候，就会发现造好房子如何做配套服务？如何提升物业服务？中国整个城市都是方兴未艾拔地而起的大楼，但是到国外就很安静，都是18世纪的那些建筑。我想中国的城市，总有一天看不到推土机，也看不出大拆大建，这就是智慧城市了。
我们房地产要做百年企业我们要干什么呢？城镇化发展过程当中，商业、医疗、教育、配套，开发商和政府各自扮演的角色，这个话题就延伸开来了。
我今天谈两个角色，一个是企业的角色，一个是政府的角色，但我们忽略到一个重要的角色，就是NGO，非政府组织，它不是政府，政府是靠纳税人拿钱来养，企业是靠利润来生存，NGO是怎么活的呢？它既不能像政府那样拿纳税人的钱，否则这是羊头卖狗肉，但也不能像企业那样以盈利为目的，那样也是挂羊头卖狗肉，其实这种挂羊头卖狗肉的很多，叫中国式盈利模式。如何保证它的收入呢？这里面就需要一种其它的模式，说到我们智慧城市研究中心，它就是一个民办非企的组织，为什么叫民办非企业组织呢？它不能以盈利为目的，本身要承担社会责任。
说到这里，比如商业应该用市场杠杆来调解，医疗能不能用市场杠杆调解呢？应该是政府花钱买服务，委托一个公共事业组织来做。所以我们更看重第三组织在这里扮演的角色，政府只是担任夜间的巡警。以后政府能不管的就不要管，所谓的智慧城市就是应该治理，政府管理最少，让企业公民的自治加上公共组织的人大家一起。在这里面政府扮演的角色，就是政府能不管就不管，这就是最大的恩赐。
第一个观点是必须有一个公共事业组织，第二个观点是如果有了公共事业组织，我认为政府可以退休。
我一直思考一个问题，那就是城镇化建设，我觉得城镇化建设它不是说我盖一个楼，否则就会出现死城、幽灵。如果我们不顾一切的就在一个荒芜之地建一座城，不考虑其它的，这就是一个死城，这样一个幽灵我们已经在内蒙古见过了，我相信如果我们不加分析的，保持一种很乐观的，在这种情绪下去做的话，这样死城的幽灵就会蔓延起来。所以我觉得你们作为企业家能够保持这么一份理智和理性的东西难能可贵，我个人认为盲目乐观搞不好就会出现这种情况。
所以我想说，智慧城市建设它就提到了城镇化，我们城镇化不是简单的盖房子。中央表述提到了四化：新兴工业化、信息化、城镇化、农业现代化。
尤其要注意的还有几话：叫做信息化、工业化深度融合，工业化与城镇化协调发展，然后是四化同步。这是极其重要的。城镇不能脱离这些东西，不能光盖一个城镇，于是我们不得不承认协同发展有一个内在机制，脱离这个机制死城、幽灵就出来了。所以这个题目很好，十八大提的四化同步发展非常重要。
当然了，我们同时还要回答另外一个问题，就是城市价值。我们为什么往城镇化发展呢？它有一个规律，农业现代化必须跟进，农业现代化不跟进土地全荒掉，那城镇化能实现吗？同时这里还要有一个生态的眼光，有一个极具效应。 
智慧城市还叫智能城市，智能城市是一种技术能力带来的，我们人口和改革的红利都没有了，最后找什么红利呢？大家不约而同的看到技术红利，也就是我们用智能的方式来推动产业的建设，这是大家皆大欢喜的。但是智能城市光有智能和技术不够，应该配套政府的管理、深刻的变化，这种颠覆性的创新，这样的创新带来的不仅仅是智能的系统，还要有智慧，所以我们要求的智慧城市建立在智能城市下。所有这些东西构成了我们城市向何处发展的问题。
因此我们认为房地产的建设，城镇化的建设首先是文化，我们应该挖掘出文化是什么，第二是人们追求的品位是什么，第三在追求这个品位过程中，我们个性化的追求是什么东西，由这三个方面的追求来进行分析的话构成了两大需求，一部分任务是企业干的，商品房，产品和服务，还有一部分是政府满足的。

彭涛：
实际上智慧城市、智慧地球是2008年IBM提出来的。一个企业提出来这个事的时候又有它的利益驱动，实际上就是用到它的系统。我们国家在09年之后，特别是住建部牵头提出的智慧城市大的计划，我刚刚看了一些数字，到今天已经批了193个城市，包括县一级的镇，也包括园区，实际上现在所谓的智慧城市，特别是跟仇保兴部长交流的时候，已经到了智慧的城市关系，不是简简单单用了IT系统，更多是以人为本怎么样来做这个城市化。所以住建部工程中心做这个的时候分两块，一块是IT系统，还有一块是水处理，所以智慧城市沿着这两个点在做。
为什么住建部来牵头？就是城市里面大多数都是它管辖的，为什么不是工信部来？工信部来的话就是科技的IT的东西。但是智慧城市也碰到很多困惑，我们网新集团老的董事长潘云鹤在年会的时候他专门做了一个小时的演讲，就讲智能城市，但网新叫绿色智能城市，所以我们有时候自己都糊涂。所以它的本质还是怎么样用先进技术来改进城市的管理，包括我们做房地产的，小区里面很多都有IT的管理，跟这块还是相关。
这里有一个问题是什么叫互联网思维，互联网思维一个是低成本，一个是共享。最近我们网新在讨论，智慧城市我们是做过贡献的，市民卡是我们网新做的。但当时网新只是做承建商，如果政府要求网新来投资的时候，那整个智慧城市现在就都是网新的了。
年前我去了贵州，贵州有一个黄果树，一个很大的楼盘，它们住宅很便宜，不会超过四千，但是写字楼卖的很贵，写字楼卖到8千到1万，我觉得这里面就是互联网时代，它用住宅价格聚集了人气，然后这个地方一千万的开发量，有六七百万是住宅，两三百万是写字楼，用很低的价格把全省的人气聚集到这里，这里就形成了有人气的地方，商业等等都起来了。所以我想所谓的互联网思维，在房地产开发里很有意思的事情，大家可以看看贵州黄果树案例，我们从来没有说写字楼价格超过住宅，而它们是大大超过。

贾力：
互联网思维我个人理解有两个核心内容，首先是以人为本，什么意思呢？包括刚才彭总说的低成本、共享、透明，这是切实可以看到的。除了以人为本为你的客户去极致考虑以外没有其它出路，因为你没有价格垄断，也没有其它渠道的垄断，所以包括开发房地产也好出发点应该是以人为本，包括我们做的木雕博览城也好、瓷器博览城也好，实际上是先为政府做什么，这也是以人为本，就是政府需要什么。
第二经营后它需要什么，现在包括木雕博览城，进去之后从东阳一个很小的木雕博览城，现在做到一个市场就可以达到100亿产值的综合体，我们帮助企业做电商平台，帮他做金融服务，甚至我们组织了全国工艺美术的大奖赛，让这些大师到国外展示。所有这些东西都叫以人为本，就是互联网整个开发链里面，从上面到消费者，所有的东西都要考虑到，为他们服务。
第三个是基于大数据的分析决策事情，这个太重要了。以东阳为例，因为东阳这个项目是第一个项目，一二期加到一起有120平方米以工艺品类为核心的产业综合体，有一个国家级的博物馆、会展中心，商家有3000多个，跟木雕相关的几乎所有的商家，包括福建、浙江、山东的商家基本都在我们这里，这个就是大数据库的建立。
包括旅游资源数据的建立，我们跟横店，包括跟阿里巴巴，准备做成一个大的数据网络。就是这些商家在我们这里，它的东西往哪里销，消费者从哪里买，包括消费者的消费习惯在哪里，基于大数据的分析系统、决策系统，作为智慧产成项目来说，一个是以人为本，第二是以大数据的决策性，这样商家做的广告可以精准的投放，消费者来买也好，批发也好，购物也好，都有精准的去向。这个我们做好了，对整个产业来说是非常了不起的事情，当然我们还在一步步做，差距可能跟网新这种大的集团还没有什么高度，但是我们在一点点的开始做了，找一个我们擅长的角度。
现在文化产业这块，发达国家占整个GDP的15%—20%，我们国家还不到5%，所以我们中国在下一轮发展过程中，这块发展空间比较大，我们抓住这个契机，因为我们两个股东也是菜鸟网发起者的股东之一。

傅林江：
说到运用互联网思维。现在绿城的业主们马上要装手机APP了，这样所有的业主信息和业主需求都在里面，然后是线下服务要跟上去，比如每个小区有机蔬菜的配送，全部实现网上订购，再根据需求和不同的小区配送过去。
绿城现在做两块大数据。首先把业主的健康管理、医疗服务做起来。第二块是做居家生活，今后中国最好的家政服务都在我这里，你需要什么样的家政服务，需要什么样的园艺师，需要什么样的高档烹调师，今后在手机上面一输入就可以了。手机带来的安全体验感以及便捷服务都有了。
O2O是传统的模式，将来对进入绿城大数据服务平台系统的每个环节参与者，都有一个非常严格的体系认证。

【议题五】
关于土地流转的问题，各位怎么看？
傅林江：
土地流转非常难！一个小镇在这里面，给你土地指标是30亩、50亩，你怎么去流转？转不起来，因为给你很小的量。所以国家李总理总体的宏观蓝图是非常好的，方向是很好的，但是在实际的构成过程当中是需要一个漫长的时间去实现它，现在真正的路径图还没有，现在大家都在做什么呢？城镇化不等于房地产开发商，两个概念，房地产开发商只是城镇化里面一小块内容。
另外不是土地流转的问题，现在城镇化资金哪里来？谁来出？土地流转不起来，户口问题解决的掉吗？所以这个没有办法讲，你真正房子造起来没有用。现在政府整体规划还没有出来，建设厅上次讲城镇化的问题，浙江省试点搞美丽乡村、美丽城镇，浙江省现在让我们来做试点单位，先做莫干山镇，那天我去了，莫干山镇作为浙江省的试点，好不好？很好，但是最后我们论证下来之后，最后是钱哪里来？第二里面的土地流转指标多少？第三谁到这里来买房子？因为没有产业，又没有就业机会，谁会来呢？
我们现在又有另外一个想法，在莫干山镇旁边搞了4600亩地，我们造城造了一个美丽乡村，按照乡镇的配置，所谓乡镇的配置是医院、学校、商业、快递等等，全部做齐，你要把这个东西配起来，干什么用呢？我们以养老地产最终定位，来把杭州市喜欢那里的人引导过去养老。这个钱一部分是政府出，卖土地的钱来改造，然后拆旧还旧，把农村的生活习惯要做起来，全部功能搞起来，这就是美丽乡镇。但是最大的问题是什么呢？就是人民币最后谁来出。
所以现在都是问号，我们签是签了很多的，但是怎么弄具体很难。所以流转肯定是一个方向，是一个趋势，但是现在这个时间表没有，另外是城镇化建设谁来出，还有一个误区城镇化不等同于房地产，完全是两个概念。