作为本次论坛的主讲人，戴德梁行高级董事、大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼将以《中国住宅市场分析》主题做出演讲，深度剖析当前中国住宅市场发展现状及未来行业前景规划。

    除戴德梁行相关高层出席外，嘉民集团华东区总经理李益谦、天风证券公司债券融资部董事总经理屠建忠及南京市相关政府部门负责人等嘉宾也将莅临现场，对房地产市场现状及未来房企转型和升级方向进行探讨与业内分享。

    据了解，本次论坛还特别安排了嘉宾交流环节，给与会学者、专家以及房企老总搭建起一座观点碰撞的桥梁，形成一场理念和操作的真正交锋。

    可以预见，来自全国各地的房地产权威专家学者、业界人士和政府要员共聚一堂进行的思维碰撞，必将会让本次房地产发展论坛擦出更加精彩的“火花”。

    作为本次论坛的主办方之一，新华网新华房产将在本次论坛召开期间，进行现场直播及全方位报道，欢迎关注。

    以下为论坛实录：

    主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好！欢迎各位莅临由戴德梁行与新华网新华房产联合举办的“转型与机遇——2014南京房地产发展趋势论坛”活动。我是新华网房产事业中心的俎弘。感谢大家的光临。

    行业的调整和政府调控政策的转变，给房地产企业的发展提供了新的要求。我们过去“躺着就能挣钱”的时代现在已难寻觅，企业只有找到适合自己的经营方式进行转型，才能够在未来激烈的竞争中占得先机。

    鉴于此，戴德梁行与新华网新华房产特别邀请到南京房地产行业众多精英代表欢聚一堂，今天我们围绕“转型”与“机遇”这两大关键词展开探讨，为行业发展出谋划策。

    下面就为大家介绍一下这些精英们：

    绿地集团南京公司总经理薛明辉，嘉民集团华东区总经理李益谦，戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊，戴德梁行华东区商业地产服务部高级助理董事范红娟，戴德梁行南京公司副总经理杨煜，天风证券公司债券融资部董事总经理屠建宗，雨润控股集团有限公司副总裁陆剑，戴德梁行环球董事、亚太区估价及顾问服务部主管赵锦权，戴德梁行高级董事、大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼，戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光。

    首先请让我们用热烈的掌声有请戴德梁行华东区董事总经理刘小华女士，为本次活动致开幕词。掌声有请。

    刘小华：大家好！女士们、先生们，今天非常高兴在这里有机会与大家见面。这已经不是第一次，我们连续有好几年在南京召开论坛。我们也是第一家国际房地产的服务公司，在南京看出机会开一个分公司，我们现在还是一个比较有代表性的公司，我们也很骄傲。今天特别荣幸，因为新华网陈总的厚爱，有机会和他们合作，让新华网成为我们一个策略伙伴。我们每年都做论坛，可能话题新意不够多，但是我们每一次都在想最近市场的状况怎么样，重要的是分享我们过去很多的经验，通过我们自己的观察及在不同的业领域，跟大家作为一些开发也好，融资也好的方方面面，所以我们今天每一次抓破头想出一个话题。

    今天我们的话题是“转型与机遇”，我相信大家不会说现在市场不具挑战，因为大家都觉得困难重重。未来这条路不容易走。现在银根也比较紧迫，后面是否还有一些机会？今天我想宣布一下，我们在搭建另外一个平台作为融资顾问。我相信大家银根紧了，我们怎么样，现在也具挑战。我们应该怎么样去面对？怎么样可以融资？我跟陆总也是老朋友，在聚的时候说到，他们刚拍了一个块地在杭州。我恭喜他，他说不知道是不是要恭喜，因为现在拿到地也不是那么容易开发。

    今天我非常荣幸，我想再次感谢李总、陆总、薛总、屠总。我再次感谢几位贵宾，几位我们的好朋友过来给我们支持，做我们的伙伴。同时也非常感谢从香港、深圳等不同地方赶来的我们的高级董事、我们的管理层。我们的高管都特意过来，不只是因为有这样一个机会才会过来，我们的策略顾问部与其他部分的同事过来，其实是只要你们有任何的需要，我们在服务上都可以请他们做业务上的建议或者给我们一点提点，他们随时可以过来。

    所以我今天也不耽误时间，就让你们继续去分享。接下来是蒋总会给大家介绍关于住宅部分的中国市场状况，我们如何找一些启发的机会和机遇。我也不耽误了，希望你们有一个愉快的下午。我趁着这个机会，预祝大家在国庆节快乐、休假开心。以后有机会再多聊，谢谢！

    主持人：非常感谢戴德梁行董事总经理刘小华女士的致辞，下面有请新华网房产事业中心总编辑陈卿先生。

    陈卿：大家好！非常荣幸参加今天的论坛。首先，请允许我代表本次论坛的唯一合作媒体新华网、新华房产预祝本次论坛取得圆满成功。去年，新华房产与戴德梁行在杭州成功举办了一次商业地产发展论坛，正是因为去年的成功，才有了今天新华房产与戴德梁行在南京的再次携手。

    最近一段时间，相信各位嘉宾经常听到的一个关键词汇就是新常态。新常态其实就是时常发生的状态，理解了新常态，我想就能够更好的去思考房地产行业的转型与机遇。

    刚刚召开的天津达沃斯论坛上，总理的讲话透露出了一组值得关注的数据。上半年，中国经济增长7.4%，CPI物价涨幅2.3%。城镇新增就业970多万人。从这些数据不难看出，当前中国经济的状况可以说是平稳运行，稳中有升。这些数据，在主要经济体国家中的表现都是非常瞩目的。当然，从目前的形势来观察，我们依然面临挑战，具体表现在“三期叠加”效应非常明显。前期政策进入消化期、增长速度进入换挡期、结构调整进入阵痛期。所以，未来的很长一段时间，中国经济整体形式将从高速增长过度到中高速增长。

    具体到房地产领域，这也是业界判断中国房地产从黄金时代过度到了白银时代。一方面，房地产调控下行压力加大。另一方面，去行政化的调控思路又为房地产行业发展带来了新契机。这就是我理解的转型与机遇。当然，当前的南京楼市作为目前全国7个仍然没有放开限购的城市，又表现出了自己特殊的一面。所以，我也很希望今天的论坛中，南京地产界的意见领袖们能够碰撞出思想火花，为南京房地产的持续稳定发展献计献策。

    经过一年的发展，今天的新华房产已经在全国36个城市茁壮成长。我们秉承地产财经化的新闻理念，致力于通过三年左右的时间，打造中国房地产新闻门户。新华房产南京团队是非常优秀的一支队伍，希望今天在场的嘉宾们，在今后，能一如既往支持新华房产。

    我本人与戴德梁行其实结缘应该超过十年，我认为，戴德梁行是五大行中最接地气的。房地产是一个区域性非常显著的行业，我也预祝戴德梁行在南京不断取得成功。

    最后，祝各位领导、来宾、朋友们身体健康、万事如意，谢谢！

    蒋尚礼：大家好，非常感谢大家来参加今天下午的论坛。我们目前面对的房地产市场问题并不是今天才发生的，就像佛教说，有因才有果，研究一下“因”，看一下后面“果”。我们看到，过去7年里在房地产开发投资的增长速度，增长3.4倍，同期GDP增长只有1.6，看这个数字，很明显房地产开发这块的投资是高于我们的经济增长很多，结果导致我们看到过去这几年开发的面积非常多，更多三四线城市都做大量的开发。到2014年开始趋势有所放缓，原因很明显，我们可以看到今年1月份到7月份，大概有16个新开发的面积，同时销售下降了9%，我认为这只是一个开始。我们今年前7个月跌幅是9.4%，以后恐怕压力还在。其中我们看房价，要比我们一般人承受的水平有所偏高。

    最近已经有一些城市慢慢放宽限购，但是市场反应还是一般，最主要原因是还有一条相对比较严的政策没有放松，就是限贷政策。从这里面就算看到有些城市放宽了限购措施以后，成交量没有上去。但是以往一刀切的宏观政策，可能往后会倾向于分类调控，按照城市个体的情况做一个调控的措施。我们看到，一二三线城市共23个，占GDP是43%，如果后面还是一刀切的话，对一些城市并不合适。一线城市恐怕在未来一段时间内调控力度还会非常严。

    其实城市与城市之间有一个层次，我们分为三个层次：一线城市、二线一级、二线二级的城市。一线城市总体成交量实际上在过去1到7月份，受市场的影响最大，成交量是24%。二三线城市最敏感，对于市场的信息市场的走势反应最快，所以成交量下跌是最惊人的。二线一级下降18.2%，二线二级是下降8.7%。我们看到第一波一线城市反应过来了，价格量有所减少，更多看趋势还是往下走，慢慢趋势回到一线到二线，二线到三线，这次市场的调整于2010年的时候，调整期会漫长，内地房地产市场第一次真真面对了一个调整的情况。在过去7个月里面，价格有涨，而且速度有所放缓。我们看二线的城市，趋势有所下降，看三四线城市还比较严格。

    这里把中国GDP发展最快的几个城市做一下对比，从这里面我们看到，一批高增长的城市包括天津、武汉、南京、郑州等，这些经济来说是属于高增长的，是利好的。第二个是属于房价过去5年的涨幅，南京在这块里面属于有点偏高，它是高于50%的涨幅。第三个2013年里面成交量比过去的5年都要多。证明2013年对于南京市场和武汉、唐山这些市场相对活跃一些。我们说南京，南京这几个高里面，它的分数是挺好的，包括它对于房地产本地经济的一个依赖，普遍是偏低的，所以房地产市场哪怕放缓，对南京的经济影响是低的。在房地产再投资这块里面，它也是处于一个相对比较低的比例，所以没有过硬的情况。南京的库存跟潜在的供应处于相对比较合理的区间，所以我们把这些指标找全得出一个结论，二线城市风险最低的有深圳、大连，风险偏低的城市有上海、北京等，每个城市里面对的情况都不一样，所以我们往后看，不是看好，一定是每个城市几次去看。

    刚才也提到了房价偏高的问题，全国按收入比是9.8，如果房价要下调15%到20%，需求就会上来，这话在某种程度上是合理的。目前很多开发商在调完价格以后，也是在这个指标左右，有很多需求。按照这个比例来看，只要市场开发商在价格和其他优惠方面配合的话，我们调整期有机会可以加速可以完成。但是问题还是有的，最大的问题就是库存，包括潜在的供应，我们分两个阶段，最近这几年从2011年开始到今天为止，新开发的面积减去销售的面积是13.1亿平方米，加上前期没有卖出去的面积，大概有21亿平方米，所以库存和潜在供应是有压力的。下一步要面对某一个市场里面，我们必须要看清楚，某一个市场某一个城市它的潜在供应究竟有多少，今后如果有新的投资或者已有土地了，在开发过程中我们如何做调整。

    比较幸运的一二线城市库存相对比较少，我们测算的话8.5或者9个月就可以销售掉。这么多城市都有机遇，但是面对库存我们未来如何做一些调整？

    下面这张图，做中小开发商没得做，其实不是，我们看2013年全国前50开发商占市场的份额只有15.9%还没有到16%，今年上半年可能份额会稍微提升一点，但是也只有19%，等于说市场里面还有80%构成是中小开发商。中小开发商还有机遇，问题下一步我们怎么样做，因为市场不可能产生一百家万科，市场里面还有很多的中小开发商。中小开发商要生存，必须要考虑下一步怎么样在这个市场条件的环节里面能生存，而且生存里面我还要赚利润。如果按以前粗放式开发模式或者是滚动式开发，风险非常大，以后除了单纯做一些豪宅，我们还要更多有一些市场的机遇。我们如何挖掘，等一下论坛里面相信嘉宾们会给大家带出一些思路，给大家参考。

    最后市场里面确实有风险性，库存是我们最大的压力，但是在新型城镇化过程里，很多三四线城市会受益，在这样的机遇里，大家是否能够掌握到，把握未来5年到20年里城镇化给我们带来的所有机遇，我想这个下面的两个论坛里，给大家多一点指引，我今天的话题就介绍到这里，谢谢各位。

    主持人：非常感谢蒋先生的分享。我们本次的论坛主题是“转型与机遇”，事实上，房地产的转型选择很多，从住宅到商业，从商业到产业，还有旅游地产、养老地产等等，但究竟该如何契合企业自身的实际情况，选择转型的方向呢？我们下面进入第一场论坛环节，主题是“房企多元化转型面面观”。有请到的是绿地集团南京公司总经理薛明辉，嘉民集团华东区总经理李益谦，戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊及戴德梁行华东区商业地产服务部高级助理董事范红娟。戴德梁行南京公司副总经理杨煜担任本场主持，我将话筒交给他。

    杨煜：各位好，第一个问题，现在越来越多的这种开发商涉足商业地产，你觉得现在这样的趋势是否还在持续？第二个是否有成功的案例？

    范红娟：很高兴有这样的机会跟大家分享商业上面的一些观点，就刚才的两个问题，我先提一些不成熟的观点，希望在座的专家进行分析。

    第一个问题是说是否有更多的开发商进入地产领域里，我的回答是肯定的，在我们商业地产领域，现在进入到了百花齐放的局面，从传统大家比较熟悉的大的开发商到很多中小型开发商，甚至是零售商也开始进入商业地产领域，而且做的比较成功的项目，包括苏州的永旺等，已超过大家的预期。

    杨煜：刚才我和薛总刚好坐在一起，绿地也是比较早进入商业地产的公司，是什么原因，让绿地有这样的计划，当初的这样的决定是主动的还是被动的？

    薛明辉：绿地走进商业板块跟全国战略规划是捆绑在一起，绿地在2003年是上海的，2003年以后决定走出上海，走出上海以后单一做住宅开发是有局限的，因为我们走到每个城市每个地区政府对房地产的要求是不完全一样。比如走的第一个城市是南昌，要求在社区里配备一些酒店和娱乐设施。之后走入酒店，通过紫峰大厦，我们集团开始转型做商业办公和住宅相结合。通过这些年的发展，2012年基本达到商业办公和住宅各50%，加起来有100家酒店，应该是主动的一个转型。

    杨煜：很多传统公司在转型的时候，大部分还是比较注重在酒店办公商业等物业，这几年我们看到大的房企进入工业物流地产，请苏智渊介绍一下这块的内容。

    苏智渊：在过去5年里面，忽然之间整个市场开展很多人看所谓的产业地产，实际上讲到这个话题，产业地产进一步划分，我们通常把它分为三种类型，厂房、物流地产、工业土地性质的研发办公楼地产，我们在过去5年已经看到在市场上有很多的一些专业机构或者专业的开发商，在这三种类型上都已经开始打出了一些知名度。很有趣，在5年里品牌纷纷开始树立起独树一帜的商业地产，开始在市场上很快速地扩张，实际上我个人觉得，为什么会发生这样的情况？有几个主要的原因：第一个是产业地产本身的价值，大家都知道产业地产所谓的工业土地实际上在早期是相当稳定的，而且在很长时间里价值没有被发现的，导致2007年有很多土地是直接通过政府的协议出让的形式来出让，这个比工业实地底价做的更高。所以从2007年之后，中央政府做不下去，必须要工业土地市场化。所以从2007年开始走了工业地产的招牌挂，第一次被市场有价值的认识，也基本上从那时开始工业地价的走势进入直线向上的趋势。

    在一两个月前，刚刚中央政府出台了一个新文件，实际上鼓励各个地区开始走工业低价所谓弹性低价，在上海第一个实施，从1986年整个土地改革开始到今年，对市场是很大的冲击。这个政策一旦推广之后，上海的二手低价一夜上升了20%。实际上我觉得今天工业地产会变成一个热点话题，其中很大的一个原因它的资源稀缺性太强，使得很多人在关注这些。

    杨煜：我想问一下李总，作为中国最大的工业物流地产，作为行业的甲方你对这个行业的看法。

    李益谦：实际上我们集团在国际上做综合型地产，说到苏智渊说的三个类别，我们集团在国外都有所涉及。从各个公司对于产业地产的观感上也是认为这个最有投资的潜力，理由我刚才同意苏总说的这些方面。但是刚才提到一个很重要的一点，就是资源的稀缺性，它不像我们的商业或者住宅的开发，它有非常大的量的支撑，产业地产从物流地产这块，实际上有一定的壁垒，刚才说到的土地价格是一个，从它的整个在国内布点原则，是否全国铺开，都会设定一个的门槛。但是我们在市场不断地看到大的商业开发商进入这个领域，我觉得有两方面，自己在土地资源获得方面有一定的优势，有很多开发商有产能联动机制，第二个在住宅和商业开发方面的一些主要经验或者一些成功的案例，可以复制在工业地产方面。所以这就加剧了我们整个行业的竞争态势。

    杨煜：谢谢，我们知道在做传统住宅开发跟商业开发有不同的开发模式，也会面临不同的挑战，作为绿地来讲，最早我们大规模开发住宅，现在开始做了商业地产，也做了很多年，我想问一下，这两者开发有哪些不一样，做商业地产最重要的是什么，它有哪些困难。

    薛明辉：有人问我做超高层的问题，这是一个典型的代表。我说的是，不是你有钱，你就建的起超高层，不是你建的起超高层，你就养的起超高层，它是有门槛的。就像我们讲的商业地产一样，不像住宅地产买一块地盖房子，不论挣钱还是亏本都可以卖出去，投资相对比较简单，算法也比较简单，市场风险也比较简单，但是商业地产不一样，要考虑全身周期的问题。如果单纯商业地产，从买地开发及销售租赁简单的住宅逻辑算法是算不通的，这个逻辑不成立。比如说我们经常做酒店，我的印象当中没有哪一个酒店是挣钱的。所以说商业地产盈利计算模式不是简单来算的，可能通过资产增值或者债融资来激活我们的商业地产。最困难的在商业地产中就是如何做好前期中期和后期的资金投资的测算问题回报点的问题，我觉得最困难的开发企业模式是只做一个商业地产，这个非常困难，只做一个项目，我想非常难。像大的集团，联动开发，有长期沉淀资金的项目，这样的话联动起来可能会更好一点。

    刚才说像工业地产一样，我们集团也在做，为什么产城一体化？我们在城市上有很多经验，可以联动我们地产，如果单纯做工业地产做不起来，没有这样的资源和能力。

    杨煜：做好商业地产，需要考虑好前期的定位尤其商业更加重要，后期的运营这块也很重要，也是现在目前很多开发商比较头疼的问题，我想问一下范红娟，有什么解决方案？

    范红娟：对于一个商业来说，如果单单算用一个传统的模式算背后营运成本也好，绝对是亏欠的，不止一个老总问过我，现在市场房地产这么差，招商的难度是大家有目共睹的，有些时候你为了吸引一个住户进来，不仅考虑到装修，还有后面一系列租赁期间有营运的支出。在这样的情况下，为什么要做商业？表面看起来很难回答，从表面资金来看不值得一做，但是为什么要做。解决之道，从资本运营角度来看。换句话说，如何解决这个难题，对于商业来讲是一个非常琐碎的事情，前面招商到后面的运营，没有人力财力大量的投入，想要盘活养活一个市场基本不可能。我如何解答这样的问题，总体来讲要有专业的人才在。人才的问题如何解决？我先在这卖一个关子。

    杨煜：李总为什么只专注于工业地产？

    李益谦：我们在澳大利亚成立，而且当时是在找澳大利亚银行50%和50%合资成立的公司，第一个投资的项目就是工业领域的，我们有比较成功的经验，目前整个集团旗下我们是三个上市机制，全部集中工业领域的。在2009年开始，不单单是CIC中投投了我们的股份，加拿大养老基金也同时交给我们30亿美元投资总额，专注于中国工业地产的投资。这个时间节点非常重要，刚才说到每一个行业有一个周期，在2009年我们可以说，从物流地产是黄金十年的中断，从2004年到2009年是拿地的黄金时间。我们集团也作为一个市场竞争者，必须在市场当中树立起我们的一个鲜明的形象：我们善于做什么。刚才因为说到绿地集团也在开始研究产城方面的融资，实际上在绿地集团成立产业投资这部分做过这样的探讨，在国内一些城市进行这方面的投资。

    杨煜：现在越来越多公司进入工业及物流地产，我想问一下苏总，对于进入这些行业的公司，你有什么建议吗？

    苏智渊：刚才李总讲的工业地产在第一次金融危机以后一直是快速增长期，到2009年进入低谷，2010年以后又进入增长期。我想说的是到今天为止，商业地产现有的生存的公司都是在里面摸爬滚打好多年的，而且有长期的经验在里面。一个有趣的现象，从去年下半年到今年上半年，忽然一夜之间有很多的一些非我们传统认为的工业地产这些人开始进入到产业地产这个领域，其中很有耳熟能详的公司，像万科都进入，而且都集中在过去半年里高调宣布进入这个领域。我刚才提到未来的工业用地会趋收紧，大家希望在还能获得的时间里多获得资源。但实际上，在我们这个行业里面时间比较长的人，其实会知道，就像李总讲的，这个行业有一定的壁垒，这里面的壁垒，我们通常把它定义成两个重要的壁垒，第一个是客户的壁垒——这个里面的很多客户都是长期客户，他们有一些自己长期的渠道来找到这样的企业维持关系，并不是说这些客户不易被别人获取，但实际上，如何组成这样一个强有力的有经验的管理团队做这件事，这是和人有关的。第二个壁垒，实际上我更多想的一个所谓的国际资本化的壁垒，因为现在做工业地产的所有人是否真正做工业地产？运用海外的强有力长期资本来做国际和国内之间的一些资本的切换，我觉得这才是工业地产所谓的终极目标或者它的精髓所在。对于很多新进入的企业如何去学，或者这个架构在进入的时候是否已想好很重要。所以如果这方面的问题，很多的一些新进入的人并没有在里面思考清楚你要做什么，或者你未来5年10年的计划是什么，后面遇到的问题会非常多。在这方面如何吸取这方面的经验，还是很重要。

    杨煜：因为今天时间上的限制，所以就跟大家分享到这里，我们会后也可以再交流，谢谢各位。

    主持人：感谢各位嘉宾的精彩分享。

    转型意味着升级，升级的同时也是转型的一个过程。二者如何相铺相成，我们马上进入本次论坛的第二场论坛——房企转型升级之道。有请天风证券公司债券融资部董事总经理屠建宗、雨润控股集团有限公司副总裁陆剑、戴德梁行环球董事、亚太区估价及顾问服务部主管赵锦权、戴德梁行高级董事、大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼。嘉宾主持，戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光。大家掌声欢迎。

    汤耀光：谢谢各位，刚才在第一个论坛很多嘉宾谈到很多房企都在转型，不管是商业地产也好，还是物流地产也好，但是很多开发商都在寻找一些新的出路，刚才讲到一个趋势，但是在这个趋势里面，怎么能够实现成功，到底里面需要什么一些关键要素，我想今天四位嘉宾是否给我们一些启发包括答案。在我问问题的同时，如果台下朋友有比我更尖锐的问题，也欢迎大家写给我，我来考下我们的嘉宾。当然嘉宾与嘉宾之间有不同的观点，也可以互相交流。

    我先抛砖引玉，我问一下蒋总，蒋总刚才给我们分享了中国房地产市场概括，其实在报告里面也感受到了，住宅的市场确实走到了一个困难之处，我想蒋总跟很多开发商在合作，也可能会察觉开发商做住宅的开发也在找住宅以外的出路，你的身边是否有这样的朋友。

    蒋尚礼：有过这样一句话，做房地产好过印钞票，印钞票太慢了。最近大家讲的话题有点转变，因为企业做大了，特别是当时讲出这话的人，公司有一定的规模。现在讲是否持续，比如有的开发商一年高峰的时候可以做几十个，到处跑，这个企业到今天你说我把钱赚够了，不干了，行不行？不行，你下面有很多人。你想转行从零开始也不现实，不是自己的本行。现在很多人的困惑，我既不能放弃房地产，但是在房地产里面如何转型，变成一个相对可持续的房地产公司，怎么样在未来十年二十年以后变成一个香港的新鸿基。其实有一条非常重要，成功的开发商在于他能控制现金流，这块做的非常好，哪怕市场不好的时候，他们有一些稳定的收入，这个如何来做？看新鸿基，大概53%的收入来自于租赁。47%来自物业的销售。从这个里面，我们看到就算市场波动一点，像去年香港市场销售慢下来，为什么还可以保持每年的利润率这么高？主要靠这块。这里面必须有一个过程，从这个里面引进到国内里面去，首先从第一步究竟哪块为自己能增加一些相对比较稳定的收入来源。在国内的税制里面，不一定能做到，因为税收太高了。我们现在有些做金融类的，这也是一个方面。关键一条如何保持相对比较稳健的现金流，应该看自身的一个优势或者能力所在，铺开自己发展的空间。

    汤耀光：蒋总的话，我概括一下。蒋总提到一个，住宅地产主要是现金流的开发模式，现在很多开发商往固定收入包括稳定收入的项目去发展。

    陆总，我想问一下，回应蒋总的一个话题，很多开发商以前做地产，开始往稳定现金流或者稳定收入项目去发展，雨润也算是第一批进入商业地产的开发商，是不是当初考虑进入商业地产有这样的考虑？希望通过商场能够给到集团更稳定的回报，更稳定的收入。另外有一个非常有趣的问题，我也很想知道，从雨润来说，你们开发住宅、开发商业，到底实实在在能够带给集团的，从利润上的是本身利润高，还是开发商业利润高？

    陆剑：坦白的说，雨润不是进入商业地产最早的一批，房地产市场在中国其实也就20、30年的历史，进入商业市场都是通过住宅进入的。我们住宅、商业、物流都有涉及，有时候我们有目的而为之，有时候也是被动，当然也有企业的主意，我们的物流地产是依托于我们农产品物流，农副产品物流等，相对来说我们更了解我们厂家也好客户也好如何经营，如何长期持续使市场产生效应，企业通过物流本身市场繁荣带给我们其他的商业方面的利润。但是我们进入这个行业，大家都知道住宅地产，很多人觉得它是房地产里面的小学生。尤其今天来看，是不是能挣钱我们真的不好说，但是作为我们在这个行业里面长期经营的人来说，如果我们现在再去拿地的话，如果单纯只做住宅的话，基本上除了举手以外别无他法。如果是相对复杂的地块的话，里面还有除了住宅以外的其他业态，那么就比较容易在竞争中取得优势，有可能相对比别人耕地的成本取得这个地块，给未来持续经营提供好的一个前提。但是归根到底，一定要有主意或者有专业的团队来做，像我们的商业通过上市公司给商业地产支持经营，或者比如说现金流比较好的。所以多元化的经营是必须的，尤其一些所谓科技含量高的，就是有一些不是一般人能看透的，比如物流，要突出自己的优势。

    汤耀光：陆总刚才提到，现在住宅已经不是以往的暴利的时代，可能有一些房地产开发带给开发商的利润并不低于住宅的开发。但是有一个问题，在营运上需要一些资金上的支持，除了一个专业的团队支持之外还需要一些资金上的支持，所以我也希望这个问题延伸到赵总，你也从事企业融资的服务，刚才几个嘉宾提到的物流地产、工业地产，包括养老地产、旅游地产，我们在业内都知道它跟地产不一样，不是马上快速销售，快速回炉，需前期投入大量资金运作，赵总跟这些开发商接触，你如何帮助他们解决这方面的困难？钱很重要。

    赵锦权：有屠总在，应该他来答这个问题。因为在这方面从我们角度去看，第一点我们要看所有开发商应该有一些改变，因为从传统的一些房地产业他们现在要慢慢开始转变，转成一些有现金流作为主要的方向。没有现金回炉，公司如何生存下去？比如银行去看，公司要转型的话比如有没有专业团队，有了以后看你这家公司有没有一个能力可以去上市或者在市场上可以筹措资金。这些公司一定要找寻一些其他的渠道，找其他的渠道可能最快最好的方法就是找一些合作伙伴，找合作伙伴，因为现在单纯是做住宅也不需要，可是如果你要做一些产业地产，做商业地产也好，做养老地产也好，做旅游地产也好，要的土地很大，投资太大，如果单纯是一家公司可能还是资金要调动比较困难。

    所以在这个范畴里面，找一些合作伙伴，这是一个很好的机遇，因为每一个公司可能也有一些不一样，筹资资金的时候，不同的公司有自己的渠道筹资资金。在这方面可能行业的合作合资，我相信可以做到类似的事情。现在看市场上有很大的房地产公司和不同的公司合作做地产。

    当然如果可以到海外上市最好，可如果他们没有这种办法，在国内还可以发行一些票据或者是发行一些企业的债券，这也是一种方法，但也要看公司背后的总公司，如何用它背后的房产作担保，让这个项目放到市场上可以筹资资金。我相信在未来是可以在这范围内做一些工作。

    我觉得现在金融的制度上面还没有解决好房地产发行信托基金，去年我们帮杭州开源酒店集团，这个酒店因为属旅游地产，它作为在香港发行酒店的房地产信托基金在香港上市，如果单纯是一个房地产就比较困难，如果它走产业渠道就可以跑到香港做房地产信托基金，就可以筹资资金。筹资资金以后，成为上市公司以后，就可以利用筹资资金的通道更多在市场上可以拿到更多的钱，回到中国里面可以再投资，几个渠道，我相信是未来的方向。

    汤耀光：虽然这个问题很复杂，会后可以进一步交流。概括的话，在一些产业地产需要投入现金比较大的一些房产类型开发里面，可以通过在境外上市包括在境外去做一些债券，包括进行一些信托等等，因为技术含量很高要消化。除了看项目本身以外，后面的团队也很重要，这里插一个很多话题。很多房地产公司本身没有具备某些产业的一些背景，但是它也想去进入这个领域的话，就像陆总提到的，有没有可能去找雨润合作，希望通过雨润背后的一些已经完善的团队包括背景进入这个行业，有没有这个可能性？

    陆剑：不太可能，因为我们找合作伙伴一般是互补互缺的。

    汤耀光：如果有相应的互换价值是不排除的？

    陆剑：大家是共赢的状态，在这个行业我们还没有看到能和我们一起合作的伙伴。

    汤耀光：这也是可以思考的问题。

    陆剑：现在很多基金想用资金进入我们公司，但是我们还没有考虑，未来也许有可能。

    汤耀光：我们谈个比较实在的问题：钱的问题，不管是旅游地产，还是酒店通过海外上市进行资金的补充，作为资金方我想问屠总，你们如何看待开发商进入旅游地产等需要基金支持，公司会帮助还是有不同的考虑因素？

    屠建宗：首先感谢刚才几位嘉宾的分享，从投资银行角度来说，我们欢迎各个类型的房地产项目做融资。目前在中国一刀切的宏观监管的政策可能不实用，可能我们团队一直以来工作重点是帮房地产降低募集成本帮助他们发展壮大。在过去两年中，我们做了很多工作帮助大型和中型的房地产公司做一些监管政策上的突破，并且做一些监管金融产品上的创新。如我们在去年三季度帮助一家在二线城市专注于产业园开发在香港上市，发改委成功并发行了企业债券，企业成本低于7.5%。所以说目前在中国，大家最近看一些媒体，也陆陆续续传递出可能会放宽房地产融资的消息，比如在昨天，微信朋友圈传的比较疯的是未来放宽非上市房地产在交易所发行的公司债券。在上个月也是在北京传来的消息，就是说在可能会放宽国内A股上市的一个房地产公司来发行中票。

    未来我们希望和戴德梁行和各位探讨进一步的合作关系。

    汤耀光：我想很多客户帮助一些开发商对这方面的需求还是非常大的，所以我想以后找你的朋友不会少。刚才说资金方面提到了，陆总也提到团队的方面。应该说总结两个重点，如果从住宅开发转到一些我们所谓的更专业的包括物流地产也好，商业地产也好，一些非住宅的房地产开发项目里面有两个重点，一个是解决团队的问题，第二个解决资金的问题，我想如果在这两个前提都能够解决的情况下，我想问问蒋总，在整个大中华市场都已经有非常熟悉了，站在你的专业角度，有哪些非住宅的地产项目在未来中国前景比较看好？也可以给我们在座的朋友一个启示。

    蒋尚礼：我觉得我们做房地产并不是为了面子好看，我是开发商，其实我们做地产的业务，最关键是你做这个业务，赚不赚不到钱，如果赚不钱，你是银行还是开发商都没有，对你的最大目标还没有实现。回到你刚才问的问题，在我们行业里面很有机遇，他认为如果跟万科走就成功，跟谁做就成功，不是这样。往往我们看到很多开发商没有意识到他自身的优势在什么地方，没有发挥到他利润的最大化，反而倒过来赔钱在玩。比如说我们在市场里面，有一些环境保障型用房，看起来是政府做的事情没有利润，看香港的新世纪也有非常长的时间专门做保障型用房，也挣钱。如果我有一个肯定稳定的一个渠道，都能卖出去，利润肯定能实现。另外一个项目，这个利润可能有可能没有，我作为开发商到底选择哪一种。第二个问题，一些开发商走进一些误区，做综合体？项目哪里？原来是很偏远的地方，没有商业和办公氛围，这也是有一些误区。所以我觉得从这个里面很多发展机会，包括养老地产。在我个人来说是非常看好这块的，但是今天做养老地产必须要找到一个好的经营模式，是什么样的经营模式，以养老地产来挣钱，或者是以养老经营项目来挣钱，如果你能想通这个方式、能打破这个方式的话，这块未来的业务量非常庞大。所以如果说有一些开发商在有些城市里是具备做养老条件的，我觉得大家可以往这个跨度走，其实经营养老的方式跟我们经营小孩一样，有非常可观的利润。所以这块我觉得是我们下一步可以深入研究的一个方向。

    汤耀光：刚才说到一些台下朋友的问题，本身我有问题问陆总，我会把来宾的一些问题放进去。第一个问题是我问你的，刚才提到整个现在市场资金比较紧张，在资金紧张的情况下，会不会影响到雨润后面的发展步伐，会不会影响到雨润在以后的发展方向的问题。顺便把台下观众的问题提出来，雨润刚刚在杭州拿了一块地，觉得杭州和南京哪个市场更好一些？

    陆剑：我在集团不分管资金这块，我大概讲一下我们房地产感受到资金压力的原因。是在去年我们收成太好了，去年太好了，所以我们每一个企业定今年的目标，对今年的预期都是非常高的，所有的开工面积也是很高，假如今年是1.3，开工做到1.5，也许今年还会增长，今年到今天1.3没有做到，可能做20%的幅度，就变成一个库存一下子增了0.7%，资金压力就增长了。如果没有年初敏锐感到市场的变化，在开工等方面做到及时的应变，随之而来就是感到口袋紧资金压力大。我们在上半年都已经意识到开工的面积都在减，其实没有像大多数非业内人士想的那么紧张。其实今年跟2012年相比，其实不差。

    第二个问题，到今天为止南京土地比杭州少，明年会怎么样，在南京的朋友也知道，南京的库存也持续增加，但是再增加也没有杭州的库存高，从住宅的角度来讲，南京比杭州好，但是杭州有很多指标是在南京上面，做房地产不只能看今年明年，还要看5年、10年以后。

    汤耀光：希望问这个问题的台下观众可以满意。目前确实有不少开发商碰到一些资金的问题，这是不可否认的情况。回到屠总这边，你很愿意跟开发商合作，但是挑选一些开发商的合作，有没有特定的要求或者是特别的一些因素，让大家能够了解一下。

    屠建宗：一个好的项目固然是考量的标准之一，中国并不差钱，作为一个投资者而言，我们更多是看重一个房地产公司保障措施是否做的足够强，而保障措施反映下面几个点里面。第一这家公司是否有一个公开的市场信用评级，如果能达到2A那投资者可能会内部做授信会容易一些。第二这家公司是否有非常透明的对外透露，在公开市场做过一些资本项目的融资，如果信息如果透明也能够非常有效的降低成本。第三财务数据是否足够健康，总资产净资产大或小等，这些都是重要的考量因素。对比一个特定的房地产公司，通过一些融资产品渠道，是不一致的。如果它做旅游地产，工业地产。中国有不同类型的地产投资基金等看重的东西不一样。对于未来一个特定的房地产公司，如果要进行融资，我们也非常愿意跟戴德梁行做非常可行的客户化方案，降低融资降本，募集更多的资金。

    汤耀光：屠总说了也会和戴德梁行合作，包括融资等方面，戴德梁行具体是怎么帮开发商做这个环节的，能介绍一下吗？

    赵锦权：因为我们戴德梁行是多方面可以帮助无论是开发商也好，信用机构也好，做一个桥梁的作用。刚才屠总说了要看公司本身的企业帐上怎么样，第一看房地产收支怎么样，还有房产的价值怎么样，还有我们在评估团队里面绝对可以帮助你们。我们公司现在在中国，我们已经有18个分公司，我们在不同的领域里面，我们有一个比较大的网络，可以在不同的城市里面可以把很多开发项目推进过信用机构。现在我们也有一个融资的团队做这件事。还有我们也希望帮助开发商做一些作为一个产业的地产里面怎么地位，当然他们有自己的团队，可是由第三方做一个报告给他们，他们拿报告给金融机构绝对是有好处。还有就是刚才屠总找合作伙伴，因为有些时间找金融机构不是不好，可是成本每一个机构不一样，最好还是找一个很好的合作伙伴。刚才陆总说雨润，还没有合作伙伴，但是现在很多时间还没有遇到，将来可能遇到，如何遇到，可能我们的投资团队绝对可以帮助他们去找寻。现在我们有一个另外团队，做城镇化的团队，现在这个团队主要是希望可以在一些新的区域里面做开发帮助政府去开发一些城市，可以作为一个桥梁，推进一个给雨润，也同时可以看到很多时间现在找地是困难的，就算有基金投地也是比较困难，可是你跟政府有很好的合作方向，找一些文化的产业，找一些旅游产业作为基础，然后和房地产拼合在一起，拿了土地再发展也是一个渠道。这方面我们投资团队或者是我们其他团队绝对可以帮我们客户作为一个桥梁，推荐给不同的机构，这是我们公司可以做的事情。

    汤耀光：台下朋友问了一个问题，是问屠总的，我不打算现场让屠总答的，但是我把问题提一下。希望屠总建议一下现在的房地产债券包括股票受益如何，有没有推荐的房地产股票？因为时间问题，就暂时聊到这里，把以下的时间交给主持人，再次感谢今天的嘉宾。谢谢。

    主持人：再次感谢各位的精彩观点分享。其实房企转型升级和行业的未来趋势，一直都是我们关注的重点，也希望今天我们论坛能够为各位把脉区域发展融入行业发展大潮带来一些动力和启示，今天由戴德梁行主办新华网房产承办的“转型与机遇 2014年南京房地产发展趋势论坛”到这边就告一段落。

    谢谢大家的到来，祝大家工作顺利、事业兴隆，我们下次再见！