上海自贸区：楼市争抢改革红利

什么是自贸区？
广义上来说，自贸区通常指两个或两个以上国家或地区通过签署自贸协定，相互取消绝大部分货物的关税和非关税壁垒，取消绝大多数服务部门的市场准入限制，开放投资，从而促进商品、服务和资本、技术、人员等生产要素的自由流动，实现优势互补，促进共同发展。

什么是上海自贸区？
上海自贸区属于狭义的自贸区，指在这部分领土内运入的任何货物就进口关税及其他各税而言，被认为在关境以外，并免于实施惯常的海关监管制度，属于对经济的行政干预较小的区域。

上海自贸区试验区范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域，总面积为28.78平方公里。

上海自贸区的主要任务是要探索中国对外开放的新路径和新模式，推动加快转变政府职能和行政体制改革，促进转变经济增长方式和优化经济结构，实现以开放促发展、促改革、促创新，形成可复制、可推广的经验，服务全国的发展。


	中国需要一个新的开放试点　　李克强总理在上海外高桥保税区调研时明确表示，支持上海积极探索，在现有综合保税区基础上，研究如何试点先行，建立一个自贸区，进一步扩大开放，推动完善开放型经济体制。　　李克强认为，中国走到了这一步，就该选择一个新的开放试点。而上海完全有条件、有基础试验这件事。 [详细]		中国龙头，理所当然走在前头　　国家发改委学术委员会秘书长张燕生：“上海是中国的龙头，当然要走在中国的最前头。” 　北京大学教授、中国区域经济研究中心主任杨开忠：“这与上海在我们国家的经济地位、金融地位、贸易地位息息相关。而且，上海拥有庞大的长三角经济腹地。” [详细]

	寄予厚望的自贸区将是上海新动力　　增长放缓的上海一直在寻找新的增长动力。“四个中心”曾被视为重要的政策红利支持，但一直缺乏一个可以承接政策创新的载体，自贸区于是被寄予了厚望。 [详细]		多方面优势集聚上海　　上海自贸区方案获国家批准，主要原因在于上海金融方面的显著优势，而金融是自贸区成功与否的重要条件。上海作为中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心，其服务业在全国处于领先地位，同时其在产业结构、人才素质等方面在全球也都具有一定优势。 [详细]

行业分类	类别名称	开放措施
一、金融服务领域	1.银行服务	（1）允许符合条件的外资金融机构设立外资银行，符合条件的民营资本与外资金融机构共同设立中外合资银行。在条件具备时，适时在试验区内试点设立有限牌照银行。
	1.银行服务	（2）在完善相关管理办法，加强有效监管的前提下，允许试验区内符合条件的中资银行开办离岸业务。
	2.专业健康医疗保险	试点设立外资专业健康医疗保险机构。
	3.融资租赁	（1）融资租赁公司在试验区内设立的单机、单船子公司不设最低注册资本限制。
	3.融资租赁	（2）允许融资租赁公司兼营与主营业务有关的商业保理业务。
二、航运服务领域	4.远洋货物运输	（1）放宽中外合资、中外合作国际船舶运输企业的外资股比限制，由国务院交通运输主管部门制定相关管理试行办法。
	4.远洋货物运输	（2）允许中资公司拥有或控股拥有的非五星旗船，先行先试外贸进出口集装箱在国内沿海港口和上海港之间的沿海捎带业务。
	5.国际船舶管理	允许设立外商独资国际船舶管理企业。
三、商贸服务领域	6.增值电信	在保障网络信息安全的前提下，允许外资企业经营特定形式的部分增值电信业务，如涉及突破行政法规，须国务院批准同意。
三、商贸服务领域	7.游戏机、游艺机销售及服务	允许外资企业从事游戏游艺设备的生产和销售，通过文化主管部门内容审查的游戏游艺设备可面向国内市场销售。
四、专业服务领域	8.律师服务	探索密切中国律师事务所与外国（港澳台地区）律师事务所业务合作的方式和机制。
	9.资信调查	允许设立外商投资资信调查公司。
	10.旅行社	允许在试验区内注册的符合条件的中外合资旅行社，从事除台湾地区以外的出境旅游业务。
	11.人才中介服务	（1）允许设立中外合资人才中介机构，外方合资者可以拥有不超过70%的股权；允许港澳服务提供者设立独资人才中介机构。
	11.人才中介服务	（2）外资人才中介机构最低注册资本金要求由30万美元降低至12.5万美元。
	12.投资管理	允许设立股份制外资投资性公司。
	13.工程设计	对试验区内为上海市提供服务的外资工程设计（不包括工程勘察）企业，取消首次申请资质时对投资者的工程设计业绩要求。
	14.建筑服务	对试验区内的外商独资建筑企业承揽上海市的中外联合建设项目时，不受建设项目的中外方投资比例限制。
五、文化服务领域	15.演出经纪	取消外资演出经纪机构的股比限制，允许设立外商独资演出经纪机构，为上海市提供服务。
五、文化服务领域	16.娱乐场所	允许设立外商独资的娱乐场所，在试验区内提供服务。

　　人民币资本项目开放已被提交至自贸区方案中
　　上海市地方政府层面明确了已将人民币资本项目开放，纳入到正在报批的上海自由贸易试验区方案中。
　　上海市市长杨雄表示，自由贸易区的确正在申请试点人民币资本项目下开放，而且这一改革方向不会因为短期的流动性变化、热钱流向的变化而变化。
　　上海市金融办副主任徐权表示，自贸区的试点内容涉及金融方面的包括利率市场化、汇率自由汇兑、金融业的对外开放、产品创新等，也涉及一些离岸业务。

　　自贸区将争取15%企业所得税优惠
　　在上海自由贸易区的新政策中，上海将推动税收创新，包括离岸贸易、金融采用低税率，对境外投资收益采用分期缴纳所得税等优惠政策支持自由贸易园区内企业发展。
　　上海浦东改革与发展研究院相关负责人认为，上海自贸区很可能以“一国之内”自由贸易区的形式出现，它采取特殊的监管政策和优惠税收，对一国内的转口贸易、离岸贸易将有极大促进作用。上海自贸区未来应当在外汇政策和税收政策方面更具开放度。

　　贸易领域将实施创新监管新模式
　　在贸易领域，上海自由贸易区将实施“一线逐步彻底放开、二线安全高效管住、区内货物自由流动”的创新监管服务新模式，这是较目前上海综合保税区的主要区别。
　　据上海综合保税区管委会相关人士介绍，所谓“一线”，是指国境线，“二线”是指国内市场分界线，也就是自由贸易区的空间分界线。“一线放开，二线管住”正是目前国内各个保税区探索升级成自由贸易区的主流思路。

　　构建离岸金融中心与行政法规创新
　　上海已向国务院申报将综合保税区建设成为自由贸易区，使区内中外企业享有区内贸易自由、人员进出自由、货物进出自由、货币流通自由、货物存储自由等五大权益。
　　而离岸金融业务是自由贸易区的重要组成部分，因此上海建立自由贸易区的同时也需构建离岸金融市场。但是上海在探索建立离岸金融市场的同时，也面临法规的障碍，因而需要制度的创新。

　　借自贸东风国际航运中心建设或有新突破
　　随着上海自由贸易区方案即将出台，上海国际航运中心建设有望借此带来新突破。
　　上海自贸区关于航运发展将延续此前国务院“建设国际航运中心”的政策，即大力发展船舶交易、船舶管理、航运经纪、航运咨询、船舶技术等各类航运服务机构，拓展航运服务产业链，延伸发展现代物流等关联产业，不断完善航运服务功能。
　　上海国际航运发展综合试验区的探索之路始于2009年，经过近年来的推进，上海国际航运发展综合试验区在各个方面取得了一些进展，然而，由于法律、税收、金融等方面的短板，目前上海距离巴拿马、新加坡、香港等世界级航运中心仍有距离。

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上海中原地产：上海自贸区政策出台导致板块内交易量瞬间释放，以外高桥分行为例，单周交易量达到整个8月的交易总量。交易价格也出现明显飙升，老公房售价短短半月由18500元/平方米涨到20000元/平方米，惜售现象逐渐增多。近期挂牌量并没有增加，相反不少房源在撤牌，短期内房源骤减，导致近一周交易量缩至正常交易量的7成。

	上海中原地产研究咨询部总监宋会雍:上海成立自贸区是对上海经济升级发展得必由之路，也是产业结构调整的试验田。它打开的并不是一个政策的通道，而是一个经济发展平台的创新探索，其重心在于产业。所以，对于自贸区以及周边的商业地产会先迎来机会，比如物流基地建设、商务办公需求等等。但很难牵引居住向自贸区靠拢，住宅方面短期很难出现大幅飙升的情况。

汉宇地产市场研究部总监付伟：从目前来看，自贸区利好对于周边板块新房及二手房市场卖方价格预期的提升作用非常明显，但眼下买卖双方的分歧非常大。同时，一部分房东大幅提价并非基于成交意愿，而是惜售，因此，市场消化价格上涨可能还需要更长时间。

	上海中原研究咨询部：祝桥和机场镇作为距离空港最近的两个镇，主要定位为空港配套服务区。祝桥镇也是浦东国际机场、临空产业区和空港新城配套大型动迁居民安置基地，但是两者前期土地开发并不多，随着自贸区尘埃落定，土地市场开发进程有望提速，尤其是象机场镇不但是国际机场、临空产业园配套的住宅基地，还将建设多家星级宾馆和空港商务中心，其商服用地未来也将更受到市场关注。


	同策咨询研究部总监张宏伟：首先，上海自贸区获批，利于产业资源整合与产业地产发展。其次，传统的住宅地产、商办地产也会因此而受益。从上海自贸区土地市场而言，由于产业用地的需求不断增加，以后纯宅地的出让在自贸区区域内会越来越有限，更多的土地将用来自贸区内产业的发展。同时，由于自贸区政策的利好，会带动这个板块内土地需求量的猛增，但是，土地资源的有限性势必不会满足所有企业的需求，这势必会让自贸区板块内土地价值持续上涨。