315 房产中介内幕大揭秘

案例一：
　　洪先生通过中介公司看中一套房子，总价86万元。但由于其本身已经有房子的抵押贷款，所以洪先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行很熟，办出贷款绝对没有问题，于是洪先生就与上家签订了买卖合同，并开始办理贷款申请。
　　然而没想到的是，多家银行都没有批准贷款。为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经延期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近2万元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。导致了洪先生自身巨大的损失，令其后悔不已。
解读：在签订合同之前，购房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力，如果中介公司承诺贷款的，应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。

案例二：
　　张某看到一家房屋中介公司刊登的一则广告，声称为用户提供“安全、可靠、迅速、认知”的房源。于是，他与这家公司联系，希望能租住一处位于某地区的房子，对方很快答应说：“房源已找到。”当即公司一位业务员带他去看了一住房。张某看后很满意，便向这家公司交了1000元费用。在有公司业务员、一对男女“房东”和他三方在场的情况下，他向“房东”交了一年的房租费16000元。随后，“房东”给了他居室钥匙。他当晚去所租的住房查看时，却发现此房早已租给了另一位女士。他向这家公司提出索赔，可这家公司以业务员已被辞退、不知去向为由，答复：“那是个人行为，我们不负责任。”
解读：房屋中介骗局之所以屡屡得逞，有一个非常关键的问题是消费者缺乏自我保护意识。不正规中介公司惯用伎俩有频繁变换工作人员和经营地点对付执法人员和消费者，消费者需警惕，提高保护意识。

联合炒房，捂盘帮凶
　　不少购房者反映，新房附近的中介往往能寻觅到一些所谓的内部房源，这些房源中介多称其楼层好、位置好，但是购买时必须支付一定的转让费。
某位从事中介的人士透露，这种所谓的内部房源，大多是开发商给中介“寄卖”的房源，在行情看涨的时候，如果开发商不愿意销售过快以致牺牲利润，他们就会把一部分房源挂在员工名下，到中介挂牌，实现迂回捂盘的目的。这种人为制造出来的供求不均，往往能大幅拉动下一次开盘的价格。
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哄抬价格，损害买家
　　由于房源可以一房多处挂牌，导致很多中介为了抢生意，不惜通过加价、诋毁同行的方式招揽客户。中介在这个过程中不需要支付任何代价，甚至可以取得更高的佣金，唯一要承受代价的是无辜的买家。
而在国外，一套房源一般只能委托一个销售公司代理，经纪公司则有义务帮助其在一定时间内出售。
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销售无证房产
　　每当相关部门出台一些法律法规，部分中介总能找到些“边缘”的操作手法。
　　比如，通过假离婚、贷款公司，绕过三套房申请的门槛；又比如，以“阴阳合同”来避免缴纳契税和交易税，其中风险最大的莫过于帮助客户购买一些没有产权的房屋。……[详细]

　　经纪人说：中介经纪人用自己的努力赚钱，而这些钱大头被公司拿了，经纪人能拿到手的可能是10%~20%。还得给推荐房源、帮助议价的同事分成，扣税后到手一半就算相当不错了。
　　经纪人都很年轻，可是面对生存的压力，他们每天工作12个小时，回家时候都是大晚上，生活作息带来健康隐患。

　　搜狐二手房网深圳站总经理王增益：经纪人的生存现状应该重视，首先是行业的竞争非常激烈，其次是社会上对他们仍然有一些偏见，再次是近期低迷的行业大大加剧了经纪人的压力，我们呼吁社会大众关注他们、理解他们。

　　中原地产华东及东北区总裁陆成：
　　客观来讲，目前的市场准入门槛还比较低，因此造成市场杂牌军的存在。事实上，杂牌军对于正规大中介的影响并不是很大，但站在消费者的角度来看，客户都希望获得一个安全，规范的服务环境。这个行业应该参考发展比较成熟的城市，对于一家公司的管理人员进行发牌制度，对从业人员慢慢规范。提供中介服务的公司应该有一个基本的考核标准，从业门槛设定。
　　对于市场上普遍存在的夫妻店来讲，我们在很多方面，尤其是成本方面是完全不一样，我们是背着一个很重的成本在运作，既然要做行业领导，我们也会坚定不移去做，只不过面对这样的一些竞争，我们长期都是处于不对等的情况下在运作，但是从深层次一点来考虑的话，我觉得站在消费者的角度来讲，能规范一点把这个门槛提高这个也是中介服务水平的基本保障。
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　　汉宇地产董事总经理施宏叡：
　　首先，监督执行部门在执行力度上要加强。市场上确实存在一些黑心中介做出违背行业职业操守的行为，无证经营，哄抬房价这些都是我们行业应该要避免的；第二，关于人员的培训。无论是大、中、小中介，在人才的培养上要出一份力，维护行业的尊严以及行业的专业度，从而提升客户的满意度，让这个行业走得路越老越宽。
　　这个行业创造了近10万个就业职位，每一年税收都上亿，已经成为正统的，而且正急剧发展的服务性行业。在这样一个基础上，我觉得政府应该支持中介行业发展，规范市场环境，让我们在上海这个市场做一番事业。
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　　很多购房者都是遇到问题，才想到解决问题，但“亡羊补牢”不是那么简单。所以要购房者要学会未雨绸缪，事前预防远比事后补救强。
　　涉及户型变更的情形，一般是在底层、中间及顶层，购房者购买时要注意，应在合同中明确户型图及户型变更处理方式。
　　针对违规销售最简单有效的方法是购房前先去房地产交易中心调查核实。事后如有发现，也应尽早协商或诉讼解决，防止钱房两失。
　　预防变相涨价的方法，一般应尽早签订网上房地产合同，并保管好签约密码，办理好预告登记。当然合同中也要明确好价格本身。
　　消费者在面临建筑质量纠纷时，对于二手房而言，购房者虽然能够实地看房，但仍有可能无法辨识质量问题。因此，应在签订的房地产买卖合同中明确约定房屋遇有质量问题处理方式，如有条件，可在购房前聘请专业房屋质量检测机构进行检测。

二手房交易标准流程
　　二手房交易相比一手房更复杂，二手房交易涉及买卖双方，需要买卖双方提供身份证、户口本、婚姻证明等等各项资料，如果其中一方无法提供有效证明或票据都无法成交。在二手房交易流程中，买卖双方需要辗转房屋现场、房管局、公积金管理中心、银行各处办理复杂事项。你不仅需要同房主、中介打交道，还需要跟信贷员、居间机构、验房员、评估员各种相关人士默契配合。……[详细]

二手房买卖纠纷多发该注意什么
　　一、仔细询问中介费用具体包括的服务内容。
　　二、签订二手房买卖及居间合同时，与中介公司协商清楚中介费金额以及承担问题。买卖双方可以在签合同时明确，在二手房交易无法进行的情况下，中介费的具体金额以及如何承担。
　　三、对于带租约的二手房买卖合同，双方当事人应在二手房买卖合同中明确约定对于租约如何处理，以及办理房屋交接手续的具体形式、时间。……[详细]

加强房地产市场监管坚决查处违规行为
　　今年1月17日，住房和城乡建设部、工商总局联合召开了全国房地产中介市场专项治理电视电话会议，要求各地充分估计房地产中介市场整治工作的复杂性、长期性和艰巨性，按照标本兼治的原则，把中介市场整治作为一项长期工作，常抓不懈。市房管局将根据电视电话会议精神，继续加强市场监管，坚决查处违反住房限购政策，以及捂盘惜售、炒卖房号、操纵市场价格等违法违规行为，维护购房者合法权益，维护房地产市场正常秩序，促进房地产市场健康发展。……[详细]

如何选择好中介
　　二手房买卖是一种特殊的商品交易，因其金额大及交易周期长及交易流程专业复杂(签约、贷款、评估、过户、还贷、付款、交房等)，一不小心就容易出现纠纷,买卖双方最好还是要通过房屋中介来买卖,不过在选择房屋中介公司和房产经纪人的时候,消费者可要多留个心眼。……[详细]

律师解读：二手房交易中如何选择中介公司
　　一般而言，二手房指的是交易前已经有过一次交易的房屋，比如二次交易的经济适用房、已购公房、商品房、以及已形成事实交易但不具备所有权的房屋。严格来讲，二手房指的是已由房地产权登记中心登记并发放房地产权有效证件，可在房地产二级市场自由流通的房屋。……[详细]


	2013年，房地产市场发展势头强劲形势下，中介行业也迎来扩张机遇，上海房产中介业绩大幅增长，从业人员收入亦水涨船高。据有媒体披露，仅以2012年数据来看，上海某中介收入最高的总监全年收入达431万元、经理252万元、门店经纪人60万元，更遑论行业形势大好的2013年。但令人瞠目的数字却令外界对这个行业即觉艳羡但又难言舒心。　　事实上，楼市回暖带来行业发展的同时，市场乱象也伴随而生。2月10号，上海市住房保障和房屋管理局公布了马年针对房地产经纪公司的首份罚单，进一步彰显今年加强监管市场、整治市场的决心。实际上，违规挂牌销售房源、虚拟信息误导消费者、炒卖房号等中介市场乱象行为从来不是新鲜名词。“黑中介”、“中介骗局”、“警惕中介陷阱”等评价早已司空见惯。毋庸置疑，违规操作背后的主要原因莫过于利益的追逐。