主持人：各位网友大家好，欢迎收看《新华有约》。本期我们请到了克而瑞研究中心研究经理杨科伟、看看新闻网房产频道主编李玥以及新地集团董事长助理张沈勇。三位好！新型城镇化是从去年十八大到今年两会期间各界我们都很关注的热点话题，首先请几位谈谈新型城镇化与过去城镇化的区别？
杨科伟：在十八大提出了一个新型城镇化这样一个概念，这和过去10年中国的新型城镇化是有一些区别的，主要就是说新型城镇化是突出以人为核心，解决过去十年土地城镇化快于人口城镇化带来的弊端，提出以人为核心的新型城镇化。新型城镇化里边提出了的一个很重要的问题是人口导向，不光是给大城市，给特大城市，让大家都去这些地方，而是有分层次的，从这里面希望大家更多关注一些中小城市，让农民市民化，更多去一些小城镇，中小城市这样一个有序、合理的人口迁徙过程。内在关联其实就是在讲人由原来的农业人口变成现在的，城镇人口变成现在城市人口，是人的城镇化，脱离原来的农业，进入到市民生活。
张沈勇：没有专业地研究过这个问题，我的想法就是首先，在早期的城市化建设过程中，是从农村往县城、城市这样去人口迁移，现在在华东区，在经济较发达的一些城市，发展会是从城市会向一些乡镇级别的地区流动，所以导致你会发现一些乡镇级别的房价可能跟县市的房价会越老越接近，尤其在上海周边的江苏、浙江、安徽这些地方会特别明显一点。
李玥：涉及发展不均衡的一个问题，这个可能不是一个房地产的问题，更多是一个包括人口迁徙，政府管理，应该是一个更大盘的问题，从房地产角度来看，我认为和现在对于大城市影响不会特别大，对于中小城市会是一个相对比较大的利好。 主持人：杨先生，新型城镇化推进对于房地产行业格局会有什么影响？您是怎么看的。
杨科伟：16号国务院发了新型城镇化的规划，这个规划从总体上来说的话，当天A股市场明显利好，这个对房地产格局影响是比较深远，从房地产市场容量来说，跟过去10年，1998年2013达到53%，这个过程中，大概到2000年人口普查中大概有2亿农业人口变成城市人口，这个过程中城市的新建商品住宅成交量与人口增长是成正比的，他的走向是正比，从这个来说，如果按人均30平方米来算，2亿人口就是有60亿平方米的住房需求，这是一个粗略的计算，但是有多少人把这个进城之后真正有把这个需求装换成实际的购买力，这是由于一定差距的，但是理论上还是有这些需求存在的。所以说，接下来的新型城镇化必然在房地产市场的容量上还是一样的，在前几天两会的政府工作报告上，李克强总理提出有3个一亿人的，有三个一亿人是接下来要解决的问题，其中一亿人在中西部就近城镇化，有一亿人农民工跟长期在某些城市工作的外地人口就近城镇化。这是提这样一个概念。接下来这些人在新型城镇化规划中，社保、子女教育这些辅助的保障条件落实以后，可能以后就在这些城市扎根了，扎根了以后的载体就是住房，直接影响的就是一个城市房地产总的容量的问题，不多说，按新的规划，6年国家新型陈镇长规划里边提出的，1亿人的目标落实来看，按国家统计局2013年公布的人均住房面积是32平方米左右，那如果按1亿人至少有30亿平方米的住房需求，这个是接下来房地产市场总容量的一个需求。还有一个就是，对于开发商来讲，城市布局，是以城市群带动城市发展，突出的一点是，并不是把城市做得越大越好，而是要重点发展中小城市，对于开发商来讲的话，接下来的拿地啊，布局啊就要去思考的问题。
主持人：您刚刚谈到开发商这一块，我想问下我们开发商代表张先生，人口市民化过程中对于房企开发产品定位方面有什么影响？
张沈勇：早期的房地产格局，二三线城市，三四线城市会比较不受重视，现在这几年房地产发展饱和，城镇化进程的加速，房地产开发商在三四线城市布局的现象会越来越明显，像万科啊，中海啊都会愿意去做这样的事情，尤其会去做一些大型体量的城市综合体这样的整体开发。但是其实这些城市的容量是有限的，他们可能不太会去做太多这样的项目，一个项目或两个项目就已经足够了，如果再多下去的话，他们可能就会在一个城市里面自己的项目之间打起来，尤其是在乡镇级别的城市，我们看到像碧桂园、恒大这些企业在三四线城市快速拿地，快速发展，但他们的项目可能就两个或者少数几个项目在发展。户型上的要求的话，他们会偏向于100平米以上的三房为主，明显在一些两房的，现在市场上也有出现一些滞销的情况，因为他们有些动拆性的房子是比较多的，需要改善自己居住品质，或者在城市购房的话，就需要一些高品质的项目。
主持人：刚刚二位都谈到了“造城运动”，新一轮“造城运动”会带来房价产生什么变化呢？
李玥：我觉得，包括刚才杨老师和张老师说到的一些，这个所谓的城镇化，是解决问题的一个手段，我认为是出现了一些问题，在二三线，或者说更小一点的城市遇到一些供过于求的现象，现在通过城镇化，通过一系列的举措，让整个市场的需求量扩大，但至少在理论上时可以扩大的。但是，我觉得开发商去那样一些城市里面，已经是供过于求的市场里面进行布局还是需求慎重。这是一块。您刚刚问到的问题是“造成运动”对于房价会产生什么样的影响，是吧？我通过观察，举个不是特别恰当，上海几大新城，包括松江新城，在刚刚开始出台这样一个概念的时候，这个概念会让房价出现比较大的上涨，而过了一段时间以后，房价就会变得比较平稳，就像现在的嘉定新城。嘉定新城的房价2013年的涨幅要远远低于整个市场，因为整个市场的供求关系决定了房价不会有一个很大升值的条件，因为房子比要买房子的人更多的话，房子要怎么涨。“造城运动”产生概念会让一个区域的房价迅速地市场化，但在一段时候以后，房价又会在市场调控的规律下会显出相对平稳，甚至下降。这个情况在上海不明显，但是离开上海，在苏州、昆山等这些城市来说甚至会出现一些下降。我是认为，如果大家都认为这是一个好事情，反而要小心了，去三四线城市，去中小型城市布局的时候要更加慎重，而现在这样的一个情况，增加了一个理论的供应量，而事实的，对市场的影响还没到这样一个里边的阶段的话，还是先把这些现有的库存赶紧去化掉，这是一个很现实的问题。
主持人：我想问下杨老师，您刚刚谈到“城市群”，你个人对于“城市群”有什么看法和建议呢？
杨科伟：城市群这个东西呢，包括刚才李主编讲到的这个问题，包括你刚刚讲到的“造成运动”。其实，新型城镇化的这个前提下，接下来是不支持“造城运动”的，为什么要提出新型城镇化，就是跟之前是有差别的。有一个很大的差别就是，之前是土地的城镇化，现在是城市的城镇化，快于人口的城镇化，造成很多新城，新区，出现这样一个问题。所以接下来的新型城镇化不支持这样一个情况。城市群要解决一个问题，现在的大城市病，像上海、北京、交通、环境特别不正常，然后希望就是说有产业的导入让人口更多去一些卫星城，周边一些受到辐射的中小城市，解决大城市病的一些问题，因为现在大城市各方面包括资源这些都不堪重负。所以，城市群的产业带动功能，希望通过城市群的规模效应，带动周围中小城市发展。以核心城市带动中小城市发展。新城镇化规划里面讲到有两轴三纵这样一个规划，所以他形成很多点，他重点还是希望人口导入到周边的中小城市，卫星城。不希望以前一样过于集中在核心城市。
主持人：那我想问下我们开发商张先生，据了解，像万科、保利、恒大等其他的房地产企业已经在很多大城市悄然布局，进行土地储备，您所在的企业有什么样的举措呢？
张沈勇：我们的开发商主要是一二线城市核心区的商务用地，现在在上海的核心区都有我们的项目，高规格的项目，自己持有型项目为主。“北上广深”等一线城市都是我们主要的发展方向，可能跟万科、保利这些公司的区别是，他们可能更偏向于住宅，或者说住宅所占的比例更多，其实在上海这些一线城市，二三线城市也是他们的方向。我们现在短期内还不会有在三四线城市发展的目标。
主持人：好的，今天非常感谢三位嘉宾参加我们论坛。《新华有约》我们下期再见。