聚焦“以房养老” 让老者安之


	日前，保监会起草了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》，计划在北京、上海、广州、武汉四个城市进行试点。　　把政府管不了管不好的事情交给市场，让市场去配置和调节。这是国务院参事室特约研究员姚景源所说，他认为发挥市场配置资源的决定性作用，是解决中国经济诸多深层次矛盾和问题的根本途径。　　试点“以房养老”是国家简政放权的一种表现形式，它的背后则是政府希望实现孔子之志“老者安之”的心愿。

	中国已进入老龄化社会		“以房养老”模式概述
	根据国家统计局统计，2013年我国60周岁以上人口增加853万人，占总人口比例增加了0.6个百分点。根据国际通行的标准，中国已进入老龄化社会。面对白发浪潮的席卷，空巢家庭的逐渐增加，未富先老的现状与经济发展的矛盾，加上经济的发展，医疗水平的改善，计划生育国策的推行，出生率死亡率降低等因素，我国的养老负担变得日益沉重，已经成为一个不可避免的现实，因此我国的社会保障体系将面临严峻的挑战。……[详细]		所谓“以房养老”就是能通过出售、出租、抵押、资产转换等金融或非金融方式和手段，转换所拥有的住房价值，形成较大的资源流入，实现以房养老的过程。在我国，以房养老有三种方式：移居郊区，出租市内住房；出租住房，去养老院休养；将住房反向抵押获取“倒按揭”。这三种方式中，前两种以租养老的方式在我们身边已经屡见不鲜，但是第三种方式却是一种新型的养老模式，它就是指房屋所有人把住房抵押给某个金融机构。……[详细]

	我国当前养老模式现状
	我国目前主要的养老模式大体分为家庭养老、社会养老以及家庭和社会养老的结合。而且在很长的一段时间内，由于家庭规模较大，人口年龄结构相对稳定，家庭养老模式一直占据主要位置。20世纪50年代以后，伴随着工业化和城市化的发展，还有社会养老保障制度在整个世界范围内的逐渐发展和普及，在中国除了家庭以外，单位也开始成为养老保障的提供者，并发挥着越来越重要的作用，“劳保”这个名词就是在新中国成立后许多企业开始实行的单位养老的例子。　　但是，到了80年代，这种家庭和单位的养老模式的有效性发生了很大的变化，一是由于人口年龄结构变化，老龄人口比重明显增大，家庭规模急剧缩小。二是由于“单位”变成市场主体，自主经营、自负盈亏，破产下岗普遍存在，这样就不能保证在职员工退休时，他的单位依然存在，其三是由于国民经济高积累现象改变，“民穷国富”格局有所逆转，致使我国财力难以继续提供向发达国家那样“从摇篮到坟墓”的全方位保障。……[详细]

　　早在2006年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明就建议对此成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国推广。

　　2007年的时候，上海公积金管理中心曾试推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式。与反向住房抵押贷款不同的是，上海模式从一开始就变更了房屋的产权人。其基本模式为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。

　　2011年，在全国召开的社会养老服务体系建设推进会上，民政部部长李立国说，城乡老人家庭中，空巢家庭超过50%，部分大中城市达70%。民政部将试推“以房养老”。民政部副部长窦玉沛指出，要积极引导企业开发老年食品、老年住宅、“以房养老”等服务市场。这可以看成国家在以房养老政策方面最新的表态。

　　2013年9月13日，中国政府网全文公布近日由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见[3]》，明确提出：“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

　　法律法规没有明确规定，政府层面的“以房养老”就很难推行。“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。
　　“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。
　　如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，中国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果……[详细]

　　“养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下，许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给银行，以贷款养老，这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。有评论者指出，“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈，养儿就是防老，我认为主要是社会的大环境的重压，每个人可能都不能应付这个社会，但是我们的专家学者总是让新一代适应社会，没有办法。……[详细]

　　“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说，这项工作的“难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。

　　老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善。好点的养老院收费太高，还要找关系；差的服务又不到位。……[详细]

　　具体操作复杂多持观望态度
　　事实上，除了中国人对这种养老模式较低的接受程度外，保险公司对这个“新事物”也多持观望态度。有保险公司相关负责人表示，“以房养老”虽然开始试点工作了，但具体的细则还没有出来，作为金融机构，各家保险公司也对可能产生的经营和道德风险有自己的考虑：第一个担心就是房价会下跌、抵押物会缩水；第二个担心是中国的土地使用权只有70年，有的甚至只有40年或者50年；第三个担心是房屋产权不清晰，老人去世后，子女再纠缠，不搬出去怎么办？此外，还有一个风险是通胀风险。该人士坦言：“面临的具体操作问题的确相当复杂。”


	以房养老是增加养老资金来源的途径之一。在上海关于以房养老问题的调查中，很多老人表示欢迎这种制度。城市里面房子逐渐多了起来，很多老人不止一处房产，他们希望能增加一种选择。他们认为，一套房子留给子女，另一套成为养老补充来源，也未尝不可。同时，以房养老只能作为养老金的一种补充，不能代替养老金这一主要养老资源。		美国发展‘倒按揭’最迅速的时候也是在2006年房产价格坚挺的时段，如今，倒按揭在美国日趋兴旺，我们常说的倒按揭模式也是以美国模式为蓝本的。		倒按揭给老龄化社会提供了一种新的思路，但只是各种思路的一种。倒按揭目前存在多种风险，保险公司到手的房子如何快速变现， 70年租赁到期，谁来买单，现在我们所见的是房产市场单边变化，即单边上扬，面对忽涨忽跌的市场，如何应对，这涉及到定价研究。

　　去年年底，上海银行签约沪上知名房产中介，为该行养老客户实现“以房养老”提供“一站式”专属优惠服务。据了解，此次合作主要针对上海银行养老金客户，合作内容主要包括：
　　一是针对有出租房屋需求的上海银行养老金客户提供专属佣金优惠或房东“金色管家”服务优惠。“金色管家”服务全程代为出租房屋，并提供贴心服务。上海银行养老金客户可免费委托签约房产中介为其出租房屋；房产中介免费为养老金客户寻找租客。同时在出租过程中，提供全程专业管理，养老金客户无需为租房琐事操心，也不用为清洁、追讨、维修等日常事务烦心，免除了养老金客户房屋出租的后顾之忧。此外，房屋租金每月由房产中介准时打入养老金客户的“美好生活卡”，养老金客户房屋出租全程不用担心租金收入，收租金犹如领工资，并可转嫁空置风险。
　　二是针对有换房养老、房屋买卖等“以房养老”需求的上海银行养老金客户，特别提供专属的佣金优惠服务，以及定期看房团、免费咨询、专题讲座等丰富多彩的现场服务。
　　本次与沪上知名房产中介的合作，是上海银行积极贯彻落实9月13日《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，并致力于成为“养老金融服务专家”的一项举措，是上海银行围绕养老客户医、食、住、行等生活需求积极打造的养老特色增值服务平台的重要内容。通过此次合作，上海银行将致力于为养老金客户提供更丰富的养老生活方式选择，使养老金客户享受“轻松养老，精致生活”。

　　超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。……[详细]

　　有两种方式待选择。第一种，允许符合条件的组屋拥有者，出租全部或者部分居室来换取养老收入。第二种，对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说，如果子女长大成人……[详细]

　　日本以房养老产品的设计具有局限性。日本是自然灾害严重的国家，在日本人心目中，土地远比木结构房屋重要。在日本的房产价值计算中，政府乃至很多金融机构只计算土地价值。……[详细]

以房养老：政府搭建房产制度保障是关键		各方阻力重重 “以房养老”试点或艰难中前行		上海养老地产项目盘点
近日，为贯彻落实国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》，保监会已起草《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》，计划在北京、上海、广州、武汉四个城市进行试点。……[详细]		近日，保监会已向各家人身保险公司下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》，并拟在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点。……[详细]		随着“以房养老”再一次成为人们关注的热词，曾经在去年3月份被人们所提及的“养老地产”也随着这样的一股新的舆论热潮而被人们所提及。其实在上海，就有着这么一些养老地产项目……[详细]