澎湃的闽系

　　8月2日，泰禾集团在上海举行了盛大的进军上海首款产品发布会，尽管算是闽系房企来沪的“迟到者”，但是泰禾的到来，还是再次将“闽系”这个近两年不能再热的词加了一把柴火。
　　关于闽系房企，新华网曾于去年做过一次专题报道。一年过去了，闽系房企进击的脚步仍没放慢的征兆。然而，在资本市场变幻莫测的今天，作为“高杠杆+高周转”的代名词，闽系房企背后还是发生了一些微妙变化。今天，我们邀请到了易居执行总裁丁祖昱、同策咨询研究部总监、亿翰智库分析师张化东共同为我们揭开闽系房企背后的秘密。

　　当下，人们往往把大部分闽系开发商作为是“高杠杆+高周转”发展模式的代表，实际在闽系开发商群体中，并不单纯是我们理解的“高杠杆+高周转”模式，闽系开发商战略群的多样性，几乎涵盖了目前所有开发模式。之所以一叶障目，主要源于一部分新兴的闽系开发商激进的战略，吸引了过多的行业关注。
　　亿翰智库张化东认为，从发展模式方面来研究闽系开发商，大致可以分为六大类：

阳光城、泰禾集团、正荣集团、融信集团


	此类房企并非侨领型企业家创建，并且大多都处于创业一代，创始人长期保持较高风险偏好，充分利用高杠杆的运营战略。为了配合高杠杆策略，企业必须选择高周转---只有高周转，现金流才能够充沛，维持持续的回报。


	高杠杆模式在闽系开发商中的凸显，得益于福建发达的民间融资以及福建当地的族群民俗。高杠杆最大的风险在于资金期限匹配，强调的是现金流足够覆盖归还的本金和利息。这就要求此类企业需要将具体财务指标分解到运营、拿地和开盘，持续不断提升企业的经营效率。　　提高周转率的最佳方式就是要“快”，也就是要做到快速周转、高效开发。从此类企业的成功经验来看，推行项目定位精准、产品标准化、管理标准化、供方资源战略化等是实现“快”的最行之有效的办法。只有可控的高杠杆和可持续的高周转，才能保证开发商的相对稳健的高成长。


	企业相当一部分高杠杆是通过民间融资的方式获取的，而民间融资的流动性易受宏观经济环境的影响，可控性差。在财务高杠杆和经营高周转“双高”策略下，在逻辑上是不存在所谓高杠杆、高周转、高利润的“三高”模式。主要原因在于如果房地产企业赚了快速开发经营效率的钱，就很难赚到土地增值的钱。同时，经营速度加快的背景下，更多的时候会舍弃一部分收入增加和增加一部分成本。高周转和高杠杆是互相依存的关系，因此高周转能否实现也是这种模式能够稳定运行的关键，所以对去化速度依赖性也比较强，企业必须保证稳定而快速的去化才能够保证整个体系的安全边际。以高周转+高杠杆作为战略模式的闽企需要对行业大的周期做出比较准确的判断，才能够降低企业的运营风险。

融侨、金辉、世纪金源


	一般为侨领创建，很多侨领开始逐渐进行代际交替，企业也开始处于战略转型关键时期，战略选择范围广，企业不单纯追求绝对规模。


	由于这类开发商多为侨领企业家创建，而侨领企业家在海外多有大型投资，资金充裕且资金来源广泛，企业在战略上的选择比较多，可以：1、采取激进的方式，在战略布局区域快速拿地、开发、销售，做到高周转。2、做大盘，分期、分版块进行开发；3、转型做旅游地产，与当地政府战略合作开发旅游产业，以低成本拿地4、转型做养老地产服务，由于养老产业涉及范围广泛，运作方式与商业完全不同，房企不仅要提供有形产品，还要将服务与地产结合；5、逐步持有商业地产，从持有企业在核心区位开发的重点商业项目入手，统一招商，专业团队运营管理等。


	此类企业往往是家族企业，最高管理者目前正面临多种选择：是子承父业，还是放弃企业家族化？这关乎到企业的未来。　　发展模式的选择对企业的长远发展至关重要，而可供选择的发展模式类型较多，但此时特别需要企业在战略上保持一致。

世茂房地产、旭辉集团


	脱离闽系开发商角色，企业总部已经迁离福建多年并实现上市，房地产业务更加市场化。


	此类房企的发展起步于福建，但目前集团总部已迁出福建，基本脱离脱离闽系开发商角色，立足布局全国。


	面临的问题和大多数全国化企业基本一致。

大名城、冠城大通


	低地价拿地，追求高安全边际，企业家基本为第一代领导人，但已经有很长时间的开发经验，风险偏好较低。


	这类闽企对风险偏好非常之低，通常通过集中投资、一二级联动开发、城市深耕等方法来降低企业的风险。

中骏置业、明发集团、禹洲地产


	香港上市，产品多为“住宅+商业”项目，周转较慢，杠杆并不非常突出。


	发展速度在上市之后开始减缓。


	如何来平衡风险和发展速度的问题成为此类闽企的关键所在。

建发集团、厦门国贸


	资金雄厚，多元化发展。


	此类企业为福建当地国有企业，资金实力强，但房地产开发以稳健为主。注重多元化发展，一般除房地产业务以外，还有其他类型产业作为主营业务。


	存在全国化的问题，在异地开发的拓展的速度并不快，对福建资源的依赖性还比较强。


	最近三年，福建房地产市场异常火爆，11年的房地产调控以福州、厦门为主的福建房地产市场受到影响也最少。由于福建市场的火爆，导致了福州、厦门的土地供不应求，价格高企，福州、厦门土地价格几乎已经能赶上北京、上海等一线城市。正因为这个原因，这些企业13年初快速进入北京、上海，也变相推高了北京、上海的地价。应当讲福建市场的火爆使得这些房企受益匪浅。		福建的民间资本特别充沛，对于最强调资金的房地产开发企业来说，闽系在福建更容易拿到钱，这也成就了他们这两年在土地市场上的呼风唤雨。		近年来，这些闽系企业的管理架构发生了巨变，纷纷从家族制转向了职业经理人制。特别成功的有阳光城，引入了以陈凯为首的管理团队之后，公司发生了脱胎换骨变化。正荣、融信等后起之秀也在这些方面表现突出，都是当前市场的猎头大户。

　　由于闽系企业在资金方面有很强的募集能力，再加上部分企业有快速发展的强烈动力，因此闽企在土地市场上的表现相对比较激进。在市场的上升期这样的做法无可厚非，但一旦市场出现了比较大的波动，就必须要平衡好土地和现金流的关系。

　　目前闽企全国性的快速拓展需要招募大量的职业经理人，很多人都是最近一两年才加入的，大多数闽企的职业经理班子比较年轻的，磨合期也较短，经历的考验还不多。而未来的发展对企业最大的考验就是对团队的考验，就是对管控模式的考验，闽企必须要平衡好拓展与管控的关系。

　　一部分多年前走出福建的闽企今天对福建市场的依赖度已经较低，但大多数闽系企业的主战场还是在福建市场。因此，一旦福州和厦门市场出现疲软（特别是这两个城市已经连续三年火爆，房价一路上升，还是存在调整可能），将会对这些企业的发展产生巨大影响。这些企业必须尽快调整好产品结构和区域配置，充分考虑区域布局的风险。
　　但无论怎样，闽系企业都是最近两年崛起最快的一股力量，闽系企业也在改变着中国房地产市场的格局，希望这种新兴力量越多越好，也越做越好。

　　从去年来看，闽系房企比较激进，利用高周转策略快速布局市场。主要特征表现为三点低成本融资、高溢价拿地、快速开发快速销售，通过产品溢价实现盈利、但是，现在融资口子卡紧了，无疑给闽系房企出了不小的难题。
　　当前金融机构对于开发贷款仍然会比较谨慎，仍然会比较谨慎地选择自己的交易对手（投资的开发商），对于中小企业来讲，由于金融机构偏好大型品牌企业的投资，仍然会面临比较大的资金面的压力，预计下半年会有更多的中小企业面临债务违约的市场风险；对于房贷来讲，由于个人消费贷、小额贷款等利率明显高于首套房贷基准利率（当前首套房贷5年期基准利率是6.55%），即使首套房贷利率上浮5%，也难以超过个人消费贷、小额贷款的投资回报率，从这个角度来讲，即使银行等金融机构有贷款额度，也不会过多投放到个人住房贷款上来，整体来看大多数城市商业银行的个人按揭住房贷款政策仍然会偏紧。
　　若大多数城市商业银行信贷下半年仍然偏紧，并没有立即下调首套房贷利率，甚至还继续上浮首套房贷利率，房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，企业“去库存”的压力仍然会比较大，同时，企业的资金面的问题会更加突显。
　　现在去化速度也降低了，实现高周转相对也比较难，实现高溢价这个角度来说，也难。
　　这样，对于闽系房企来讲，过去几年一直号称产品力较强，可以做“高溢价”，在拿地时候也不惜代价，频频拿“地王”，也号称可以通过“高溢价”实现“地王”项目的收益。但是，在今年市场低迷期，“高溢价”就很难实现。同时，由于这类公司产品线偏高端，能够购买得起高端产品的客户往往被限购限贷，往往会导致“地王”楼盘成交不是很理想，难以实现溢价收益，最终影响这类企业的资金面。


	上海，向来是各路开发商必争之地，激进的闽系开发商自然不会房企逐鹿上海。从早期的世茂，到后来的象屿，从低调的禹州，到目前风声水起的旭辉、阳光城，再到新晋上海的融信和泰禾，无不把上海当做其战略布局的重镇。

	近几年世茂在上海的项目开发较早期少了许多，住宅方面，世茂滨江花园、世茂湖滨花园、世茂佘山庄园等项目早已售罄，只有世茂爱马尚郡、世茂纳米魔幻城、世茂佘山里项目在售。
	目前建发在上海只有位于新江湾城的建设江湾萃一个项目在售，别墅项目名为建发璟墅。
	宝山项目阳光城花满墅在售叠加和类独栋。浦东项目阳光城愉景湾预计10月开盘。
	浦东项目旭辉亚瑟郡在售二期花园洋房，嘉定项目旭辉锦庭尾盘在售，宝山现房项目旭辉澜悦湾目前在售少量127平的大两房，宝山项目旭辉城在售精装73平的2房和90平的3房，青浦项目旭辉朗悦庭在售78平1房和89平小3房，有毛坯和精装2种房源，旭辉百合宫馆别墅在售联排别墅，奉贤项目旭辉圆石滩目前多种别墅类型在售，杨浦项目旭辉江湾墅目前在售大平层，联排8月底开盘。
	奉贤项目金辉天鹅湾预计9月开盘。
	临港项目禹州城市广场正热销。
	作为新晋上海的闽系开发商，位于青浦赵巷的融信铂湾备受关注，预计9月开盘。
	同样是作为“迟到者”，泰禾刚刚发布上海首款作品，位于宝山的泰禾红御，预计8月中旬开盘。