中国REITs来敲门


	REITs （Real Estate Investment Trusts，REITs）即房地产投资信托基金。REITs起源于20世纪60年代的美国，近几年中国REITs的规模和数量快速增加。截至到2013年末，人民币房地产基金管理机构达到206家，发行437支房地产私募基金，管理的规模超过4000亿人民币。　　目前，46%的房地产基金管理机构及48%的资金量投向了商业性质的城市综合体开发和商业地产领域。此外，有48%的房地产基金管理机构及43%的资金量投向了住宅地产。其余的部分主要关注工业地产、旅游地产、养老地产等新兴地产开发领域。


	REITs （Real Estate Investment Trusts，REITs）即房地产投资信托基金，是以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种产业投资基金。 [详细]


	根据组织形式，REITs 可分为公司型以及契约型两种。		根据投资形式的不同，REITs 通常可被分三类：权益型、抵押型与混合型。		根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种 REITs。		根据基金募集方式的不同，REITs又被分为公募与私募型。


	REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通。房地产私募股权基金，一般由一个负无限责任的普通合伙人(基金管理公司)和一个或多个负有限责任的合伙人(基金投资者)组成,主要以私募的方式募集资金,并将所募集的资金用于房地产投资的私募股权基金。房地产私募股权基金，可以分为公司制房地产私募股权基金、有限合伙制房地产私募股权基金、信托契约制房地产私募股权基金。

　　目前，国内开放商的融资渠道仍然十分单一，外部融资主要以银行为主。2014年H1，来自银行贷款的金额为11292亿元，同比增长了14%，占比为19%；约40%的资金需要开发商自筹，金额为23810亿元，同比上升了10%；剩余的40%则主要来自购房定金和按揭贷款，但是这部分资金来源随着今年楼市的下滑而减少，分别下跌了9%和4%。

REITs融资方式高效、便捷，拓宽了商业地产资金来源渠道

　　在银行融资模式中，地产商一般通过自身信用或者提供担保的方式，申请银行贷款。银行对商业地产贷款的发放较为谨慎，条件较为苛刻，审批程序复杂、耗时长，而且经常会受到国家宏观调控政策以及监管部门的控制和影响。REITs 通过信托公司发行信托产品的方式融资，商业地产可以利用项目的自身优势吸引资金，广大投资者的投资行为是积极的、主动的，在预期收益和资金安全可以得到相对有效保障的前提下，可以在短期内募集大量资金。对于开发商来说，不仅是快速地筹集资金而且其隐形收益通常会大于条件苛刻、审批严格、放款周期短的银行贷款。

REITs可以加快开发企业周转，提高运营效率

　　众所周知，非住宅类物业（商业地产和工业地产）通常投资周期比较长。而通过REITs，企业可以加速资金周转，缩短投资回收周期，实现轻资产运营，从而提高盈利水平。


	美国REITs代表：西蒙房地产集团（Simon Property Group，以下简称SPG）西蒙房地产集团（Simon Property Group，以下简称SPG）是美国最大的商业地产运营商和北美最大的零售地产上市公司，标准普尔500指数成分股之一，拥有北美地区公开发售的最大的商业地产REIT。目前，公司市值约513亿美元，是美国市值最大的房地产开发商市值的近6倍。2013年其营业收入为52亿美元，净利润为13亿美元。[详细]


	广阔的前景使得近几年中国REITs的规模和数量快速增加。从2008年开始人民币房地产基金较多出现。但是整体规模偏小，2010年以前，基金数量只有16支，募集规模在100亿左右。2010年以后，人民币房地产基金发展开始提速。2011年和2012年是发展最快的两年，基金数量分别增加了125支和129支。截至到2013年末，人民币房地产基金管理机构达到206家，发行437支房地产私募基金，管理的规模超过4000亿人民币。而根据美国REITs的市值占GDP的比重，未来中国REITs的市场容量大约为1-2万亿左右。[详细]


	国内首个REITs挂牌　　5月21日，中信证券“中信启航专项资产管理计划”（以下简称“中信启航”）在深交所综合协议交易平台挂牌转让，“中信启航”是国内首个交易所场内房地产投资基金产品（REITS）。　　中信启航产品采用结构性设计，针对不同风险偏好的投资人，将产品分为优先级和次级两类。优先级为低风险的投资人，500万元起购；针对中高风险偏好的投资者次级部分，3000万元起购。存续期内，投资收益先满足优先级投资人，后将剩余收益分配给次级投资人。优先级评级为AAA，预期收益率5.5%-7%，最终收益率由询价结果确定；次级预期收益率在12%-42%，次级无评级。产品总规模52.1亿元，优先级和次级按7∶3比例发行。　　深交所表示，推出交易所场内REITs产品的意义在于，一是丰富证券市场投资品种。REITs的收益来源于成熟物业租金收入与物业资产增值，兼具固定收益产品与权益类产品的投资特性，为证券市场投资者提供了具有新型风险收益结构的投资品种。二是通过参与产品设计与运作管理，促进证券经营机构及相关中介机构提高自身核心竞争力，形成新的盈利模式。三是以稳定分红为基石、以租金预期为核心的定价机制有助于推动房地产理性价格的形成，成为收入物业定价的重要市场标杆，促使投资者关注房地产投资的租金回报。


	风险提示编辑上市交易的REITs会同时受不动产周期性波动和股市整体周期波动的影响,在不动产景气度较低或股市系统性风险较高的情况下,会影响基金的收益水平。此外,由于目前我国境内还没有公开上市的REITs产品,因此,不管是直接投资还是通过QDII基金间接投资REITs,投资者都可能面临其他境外投资的特定风险,主要包括汇兑风险、外汇管制风险、境外税法风险等。　　REITs作为一种基金，具有风险分散化和管理专业化的优势。通过对不同地区和不同类型的房地产项目及业务的组合，REITs在保持一定收益水平的同时，有效降低投资风险。此外，REITs通常聘请房地产专业人士进行投资及经营管理，制定最佳策略，有效保障了基金的获益能力。

钜派投资集团创新业务事业部总经理　蒋竞

　　REITs无疑具备广阔的发展前景，但由于国家并没有对其提供国家金融政策、税收政策的支持，因此要实现快速发展面临重重障碍，中国的REITs市场发展成熟需要各方面的努力。

新城控股副总裁　欧阳捷

　　受制于商业物业回报率较低以及缺乏政策优惠支持，REITs至少在短期内不具备快速增长的条件。像恒隆地产等香港房企之所以能在内地经营好商业地产，最重要的是它的资金成本很低，几乎接近于0的利率水平，且贷款期限很长，因此它持有商业物业可以保持较高的回报，也较容易通过REITs等方式实现资产证券化。与之相对，目前内地商业地产普遍的现状是，租金回报率低于贷款成本，比如说大多数项目的融资成本接近10%，但租金回报只有5%，这意味着持有商用物业往往是负回报，要满足投资者对于房地产信托基金的回报要求几乎不可能，因此内地商业地产几乎是以散售为主。

美国汉斯地产中国副董事　尤文沛

　　REITs是介于债券和股票之间的一种金融工具，它既类似于债券产品每年都有固定的收益，同时又能享受到房地产租金及资产增值带来的资本增值，为个人投资者提供了可以投资大型房地产物业的资本平台，因此REITs在美国、新加坡、中国香港等市场已经发展得相当成熟。在美国房地产基金所提供的资金支持占到了美国地产开发的70%，而在中国，这个比例还是非常小的，可以说在中国，房地产基金的发展还是大有空间。

中信金石基金管理有限公司总经理　周芊

　　REITs不仅是一个产品，也是一个产业链，更是一个市场：首先是土地整理基金，其次是开发基金，为项目早期提供资金支持，随后在房地产项目开发之后，还会有孵化基金跟进，将一个持有型物业培育成具有稳定租金收入的成熟资产，之后才是设计成REITs，根据资产的状况和投资人的需求，还会有更加复杂的基于REITs的衍生产品，可以说，REITs是用一个产品整合了一个链条，进而形成一个巨大的蓝海市场。