摸底需求数读楼市——新华房产2014消费者购房需求问卷调查

被访人群背景资料


本次问券为了保证客观、公允，选取的被访者男女比例均衡。实地访谈中，我们发现，在买房这件大事上，以家庭成员互相商量，审慎决策的情况居多，被访者独自拍板的情况较少。	被访者年龄集中在20-40岁。多为毕房族、婚房族，属于刚需首置客群；41-50岁亦占据相当比例，多为改善型客群；51岁以上为改善或养老客群，占比较少。

被访者职业涵盖多种社会层面，以工薪阶层和白领为主体。	被访者家庭月收入集中在4000-6000元和6000-8000元两个区间，主要对应工薪族和白领两大客群。据“新峰大数据系统”监测，2014上半年商品住宅均价为7030元/㎡，结合被访者家庭收入水平，目前市场主流应当是刚需客群。以一户“购房面积为80㎡总房款56万元，年收入7万元”的两口之家计算，房价收入比为8倍。略高于全国平均水平，相对“北、上、广、深”尚属合理区间。

本次问券为了保证客观、公允、取样充分，选取的被访者居住地分布广泛，涵盖各区。	被访者户籍所在地以沈阳和辽宁省内为主。但是要注意到，沈阳户籍中也包含了很多智力移民和经济移民的“新沈阳人”群体。落户买房，成家立业，沈阳的房地产市场也日益倚重增量购房群体。

1.本次问券调研范围广泛，被访者职业层面多样，男女比例平衡，客观公允；
2.本次问券的被访者以中青年为主，年龄结构对应“婚房族”和“改善型”购房群体；
3.本次问券的被访者依据房价收入比衡量，以“首置刚需”和“首次刚改”客群为主。

购房者考虑因素


被访者首选购房区域集中在“和平、沈河、大东、铁西、皇姑”等传统生活区。反映了生活配套、金牌学区、交通便捷对购房者的首要吸引力。	通过备选区域的构成占比变化，我们可以发现，考虑到首选区域房价持续高企的客观现实，有被访者将目光投向了“于洪、沈北、浑南”等新兴区域。优美的环境，日趋完善的配套、交通，高品质的居住空间、品牌房企的集中入驻，相对合理的房价等高性价比因素被刚需性购房群体所日益看重。

被访者购房目的以首置自住为主，其次是改善。投资客占比寥寥。这反映出目前市场的主流客群是刚性需求： 1、大学毕业想落户当地生活工作、已租房多年的“毕房族”2、恋爱多年想结婚的“婚房族”3、孩子大了、父母年迈了想小换大的“改善族”——刚需、刚改群体占主流，说明沈阳的房地产市场从消费终端来看是健康的。这既是开发商做产品定位、价格策略的立足点，也是政府制订政策的出发点。	1.被访者购房时最关心的要素依次是：地段、价格、交通条件、园区环境、工程质量。可见“好地段”依然是成功营销的首要支撑。 2.那么非核心地段项目就必须在配套、环境、质量、价格等方面发力，提升项目品质，吸引购房者，这与“新峰数据系统”的监测结果是吻合的。房谱网“商品住宅销售TOP10”长期上榜的项目都是在上述方面具备了均好性.

被访者买房投资，主要依靠长期出租获利。目前，沈阳市场上对于“背包客短租房”的认识度、接受度并不高。	1.被访者倾向购买的房屋类型依次是：小高层、多层、高层。剖析客群心理：多层相对高层，得房率较高，开间大，通风、采光好，生活便利。但是产品比较稀缺，而且价位较高，所以很多客户权衡后会折衷选择小高层。 2.别墅产品的购房者往往是高净值人士，结合前述“被访者收入”图示，可见这一市场尚属小众。

1.被访者倾向购买的房屋面积集中在：61-90㎡、91-120㎡。这一数据和被访者的年龄、职业、收入状况是吻合的。直观表明沈阳目前的主流市场就是刚需产品、中小户型。 2.这样的产品总价低、还贷压力适当，而且几乎都是“普通住宅”，能够享受1%的低档契税。开发商在制订产品策略的时候要贴近市场需求，对此不可不察。	1.被访者能接受的总房款以40万以下，和40-60万元居多。这符合主流刚需客群的承受能力：低总价，低月供。 2.根据房谱网最新数据，50万元上下的总价，70-80㎡的中小户型，各区域项目产品的选择余地还是较大的。这样作为首套房贷，按“等额本息”法还款30年计算，月供不过2000多元，工薪、白领家庭完全能够承受。开发商在制订产品价格策略的时候，也应当根据客群对位情况精确考量。

被访者购房的付款方式以商贷为主，其次是公积金。选择全款购房的相对最少。这反映出目前市场主流客群对于贷款、利率政策的敏感度是很高的，受限贷影响最大。近月来“央五条要求优先满足首置，合理确定首套利率”、“沈阳公积金提额度放年限”等利好接连出台，意图就是大力扶持自住客群，减压减负释放刚需，促进房地产市场的良性健康发展。	1.被访者接受清水房的比例较高，与前述图示也相吻合。因为很多刚需客群考虑到清水房具备“每平千元”的单价优势，选房余地可以大大提升，等将来手头宽裕了再进行装修，而且将来装修风格、装修成本、装修质量都可由自己掌控。 2.而选择精装房的被访者，主要希望一步到位，较为倾向品牌开发商，如万科、恒大等。看重开发商集中采购的成本优势，专业施工的质量保障，更主要的是节约了大量时间精力，避免二次污染。

1.地段虽优先，价格终为王—市场主流刚需群体的价格敏感性高，更关注性价比；
2.多层是最爱，小高犹可慰—市场主流的产品选择同样在舒适和价格之间找平衡；
3.低总价轻月供，精打细算自我掌控—是市场主流客群的共同标签；
4.市场要求开发商拿地之前需要透彻思考客群与项目定位、未来产品的性价比优势。

如何看待现在和未来的市场


被访者对于近期的降价和政策松绑现象，打算“暂缓购房，看市场变化”的居多。这样的心理特征要求开发商必须有针对性地在配套、学区、环境、优惠等方面下功夫，才能提前打开购房者的心扉。	被访者认为目前房价合理和偏高的人数相当，此两种观点占绝大多数。据此结合沈阳略偏高的房价收入比，就解释了为何观望性客群占比较高。反映出市场主流刚需客群对于价格的敏感性。同样，开发商的定价策略，营销方式就必须侧重满足客户追求“实惠”的心理。

被访者认为未来房价持平和上涨5%-10%的人数相当，此两种观点占比六成，反映出目前市场主流客群对于开发商优惠、折扣力度的感受并不强烈。那么只拿出部分特价房源还是全局性地“以价换量”快速回笼资金，已到破题时刻。	图表反映出传统的报纸硬广和口碑相传是目前购房者获得产品认知的主要途经。开发商可以适当参考借鉴碧桂园项目的整版推介、口口相传的营销力度。同时开发商也要日益重视线上网络、自媒体营销的精准有效和高费效比。

被访者近期无购房意向的占比居多。反映了刚需首置群体的价格敏感性和观望从众的心理特征。这就要求开发商在产品力上深下功夫，同时希望政策方面能够有效扶持首置、首改客群，释放刚需，促进沈阳房地产市场向好发展，吸引越来越多的青年才俊置业安家。

万份问卷拟破沈楼市迷局 "2014消费者购房需求"调研启动	“消费者购房需求调研问卷”结果出炉 60万以下房源最受欢迎
作为沈城一名购房者，什么时候买房稳赚不赔? 作为一名住宅开发商，在百姓心底最实际的购房需求是什么? 一时间，“拐点论”、“崩盘论”等观点引发外界极大关注，《沈阳楼市遇冷近八成消费者将食泡沫恶果》《中国楼市将于下半年崩盘》等不负责任的负面媒体舆论一出，让本来就抱有观望态度的消费者和地产开发商更加迟疑，观望情绪更加明显。在这种环境下，新华房产沈阳站，辽宁大学，辽沈晚报和新峰地产、四家联合，途家特约支持，经过一个月的时间，联手打造《2014消费者购房需求调研问卷》，试图通过最原始，但或许是当前最有效的方式，即时客观地勾勒出楼市背后的新面孔。[详细]	这次针对于沈阳的"消费者购房需求调研问卷"，旨在了解百姓购房心声，探寻隐藏在数据背后的沈城楼市。 2014年上半年，楼市境况持续低迷，国内70个大中城市房价涨幅持续收窄，部分城市房价出现下降。作为"新一线"城市，沈阳楼市也一直处于不温不火的状态，购房需求疲软。从新峰地产数据信息系统里可以看到，目前商品住宅存量2700多万平方米，同时还有新增供应量在不断入市，供应量充足，甚至可以说供应远大于需求。但依然有很多购房者发愁买不到称心如意的好房子。是开发商对市场研究的不透，产品定位不准，不符合目标客群的需求？还是营销做得不到位，没能有效让消费者知晓？抑或是购房者面对众多产品，不知如何选择？…… 从本次问卷调研活动，各渠道回收的几千份有效问卷的数据统计分析来看，目前沈阳楼市需求情况的几个主要特征：【详细】
沈阳人最新购房需求解读:最关注地段不太认品牌	“消费者购房需求调研”:品牌房企“最受欢迎”榜单出炉
当下的沈阳楼市持续低迷，市场逐渐倾向于买方市场，多家楼盘也大打优惠牌，但7月销量依旧惨淡。为何不少刚需购房者迟迟不肯出手？在这样一个老百姓可以越来越充裕地挑选房源的买方市场上，什么样的房子最能被市场接受？最近，由新华房产沈阳站、辽宁大学商学院、辽沈晚报、新峰地产联合发起的“消费者购房需求调研问卷”给出了部分答案。在调研问卷所列的影响消费者购房的14个因素中，被访者首要关注的因素是地段，比例为23.74%。其余依次是价格、交通条件、园区环境、工程质量、教育配套、商业配套、医疗配套、开发商品牌、楼宇外观、物业服务、停车位、项目规模。【详细】	华润、万科、中海、金地……在沈阳本土哪家开发商最受百姓熟知和欢迎?沈城百姓为何对TA情有独钟? 由新华房产沈阳站、辽沈晚报、新峰地产联合发起的，针对沈阳的"消费者购房需求调研问卷"结果甫出，其中“最受欢迎”的十六家品牌房企也浮出了水面。 “消费者购房需求调研问卷”结果出炉，在沈城百姓心中，共有十六家房企得到了大范围的认可。他们分别是：保利、碧桂园、奥园、格林、恒大、华润、红星、金地、孔雀城、绿地、荣盛、万科、星河湾、新世界、雅居乐和中海。【详细】