中国梦，百姓的安居梦

中国梦，首先是安居梦。房子，在中国老百姓心中，不仅是一个遮风挡雨的住所，更是向希望起航的港湾。对于老百姓而言，每个人都想圆自己的“安居梦”。从孟子的“居者有其屋”到诗人海子的“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”，不同的时代，同样的情怀——"安居"，才能"乐业"。
一年一度的“3·15”即将到来，作为消费者，最关心的莫过于产品的质量了，尤其是大宗商品的质量往往成为人们关注的重点，住房是众多消费者一生中最大最重要的商品，凝结了自己大半生的心血，一旦出现问题，老百姓的“安居梦”又从何说起？新华网房产推出“3·15”特别策划案——“安居梦”去哪儿了？新华房产将根据网友反映的问题，安排资深记者进行跟踪报道，同时邀请相关领域的专家律师，对网友的问题进行解答。

置业安居，是大多数中国人思想中根深蒂固、屹立不倒的一面旗帜。无数人以此为目标和梦想，并为此终身奋斗着。买房，似乎是人生不得不走的一步艰难的棋。然而，如今楼市一片火热，房企品牌百花齐放，人们的选择更多了，风险也更高了。往往购房者不惜掏空积蓄，只求好房安居，却反而踩进了各种各样的购房陷阱，平添诸多闹心事。

新华房产3·15专题活动，为购房者特别策划买房常识问答，无论你是正在看房、选房，还是正在买房、装修，你所有的困惑、疑问，我们将竭力为您解答。【详细】

问：签订合同签要注意什么？

答：要审验“七证”，消费者在购买商品房时，要注意看商品房“七证”是否齐全；要认真审查《商品房认购书》以防“陷阱”，买房签订认购书并交纳一定的定金，如果购房人未在限定的时间内签约，定金将被扣除，这是现在售楼过程中的习惯性做法；要谨慎签合同，签前要认真审查合同条款，弄清其含义。

问：开发商延迟交房怎么办？

答：首先，开发商迟延交付房屋，购房者经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房者可以请求解除合同，但当事人另有约定的除外。其次，因开发商迟延交房解除合同是有期限限制的：经购房者催告后，解除权行使的合理期限为三个月；购房者没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。逾期办证可以退楼，并要求开发商返还购房款及利息；房子有装修的，还要赔偿装修损失；要求开发商办妥房产证；如果合同没有约定违约责任的，则以购房款为基数，按银行同期贷款利率和逾期办证的天数计算违约责任。

问：常见房屋质量问题有哪些？

答：违规房屋质量问题，是指房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准。这类房屋质量问题是目前最常见，也最容易引发纠纷的一类质量问题。

问：开发商交付的房屋不合格怎么办？

答：住宅应按套型设计，每套应设卧室、起居室、厨房与卫生间等基本空间。如果开发商交付的房屋违反了这些规定造成房屋交付不合格了，则买房者可以通过下列方式寻求救助。1、实际履行，实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。2、解除合同，解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。 3、违约金及损害赔偿，出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。

问：预售商品房交付时面积不符如何处理？

答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

问：预售商品房交付时面积不符如何处理？

答：物业管理公司一般都是开发商选定的，在业主购买小区商品房时合同中就已经约定明确了。由于是开发商与物业公司签订管理合同，业主对此并没有发言权，导致出现了物业公司与业主利益冲突的问题。对物业管理不满意，可以按照法律规定更换物业公司。《物业管理条例》第十一条规定，业主大会可以选聘、解聘物业管理企业。因此，只要小区成立了业主大会，就可以由业主自己选聘物业公司，对开发商选择的物业公司为满意，可以通过业主大会的活动来更换。

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世华房地产投资顾问有限责任公司福田北区副总经理曹风国 谈《购房中间环节注意事项》

看房有讲究

作为买方，最关心的问题就是我买的房和我拿到的房是否一致，在看房时，很多房子的房号和房产证标注的楼层和房号是不一样的，如一些开发商在盖楼时，4楼的房号会显示为5A，很多人会理解为在5楼，按电梯和看房号都是5A，但是一交房却是4楼，而很多购房者不喜欢4楼，所以在签合同之前一定要看房产证，结合房产证与你了解的楼盘信息查验房号、建筑面积、批地时间等信息。

有些购房者看房时经常问这是什么时候的房，一般的回答都是入伙时间，即开放商建好房后到业主手里的时间，但这里面可能有歧义，购房者可能问的是房子的批地时间，而批地时间和入伙时间是不同的，有时候你看到一套旧城改造的新房子，但很有可能因批地时间早，相比七十年的产权到你手里就只有三四十年了的使用时间了，所以在看房时大家要在追问一句这套房的批地时间是哪一年？同时，这也涉及到房贷的问题，你以为以你的年年龄可以拿到30年的贷款，但房子本身的产权不到30年了，那这种情况你就贷不到款了。

查档十分重要，一般我们都会拿业主的房产证到国土局查验产权是否清晰，在交易过程中一般有两个状态，一个是红本在手一个是银行抵押，如果他的房产处于查封状态就无法交易，即使买家非常喜欢这套房子，业主承诺能解决这个问题，但往往最后还是会产生纠纷，所以房子的实际情况和产权情况一定要明确。

赠送面积藏隐患

买房九项注意

第一，在买家看房时，往往会有一些赠送面积，总送面积有两种，一种是房屋内赠送面积，如房子一进门有入户花园的赠送面积或顶楼的天台花园面积，不过这部分是房产证中没有体现的，这个时候就需要购房者了解小区的建筑结构，了解这个赠送面积是否是合理的。有些情况室内花园是违建的，如果购房者贪图小便宜而产生纠纷就很麻烦，特别是当违建影响到其它业主而被起诉那违建部分就必须拆掉从而给购房者造成损失。另一种情况是开放商在建天台花园时这部分属于公共面积，属于这栋楼业主共有，但随着时间推移某些业主会将其纳入私人占有，而在售房时也会告诉购房者这个花园是他自己的，这时购房者就应该去管理处核实此事。

第二，在购房支付定金时，一般而言是把定金放在第三方监管，由第三方确认打给卖家，但一些购房者不信任第三方往往把钱直接打给业主，害怕这笔钱第三方用作他用，但其实第三方也是受房协监管的，而第三方监管这笔钱的目的是确保卖方红本与国土局备案一致和不会一房多卖，当确保房屋无问题时才会把定金给卖家以确保买家利益。

第三，业主房屋在产权按揭时，只要业主做了公证给担保公司，一些小的经纪公司，就会代购房者支付定金，这样的操作不规范，对于买家来说这样的房子存在着随时查封的风险、无法赎楼的风险和定金无法追回的风险，而规范的操作方式是，在公证给担保公司，担保公司将业主的房产证赎回后，经纪公司才能代购房者给业主定金，所以购房者一定要委托规范的第三方或者经济公司来保障自己的权益。

第四，在学位房方面，学位房分为A类学位、B类学位、C学位，其中存在优先权的问题。也许你在这买房可以上学，在这租房可以上学，你的爷爷奶奶在这买房孙子孙女也可以上学，所以在何种情况下，适龄儿童可以上学一定要问清楚，这些都是可以再教育局网站查到相关信息。在确认后，你还得向物业确认你所购买的房子业主此前是否使用过物业给房子所附属的学位。一定查证业主有没有使用过，是否还在使用，如果还在用，很多学校就不能在使用学位了，因为一套房子对应一个学位，这一点是购买学位房的关键点之一。

第五，业主户口迁出的问题常常被忽略，很多购房合同中这一点都被忽略了，一定要在合同附加条款中规定业主在规定时间内迁出物业所附加房屋的户口，这样购房者才能迁入户口。

第六，在费税方面，满5年是不交个人所得税的，但法律规定只有申请才能免交，否则必须缴纳，所以在合同中一定要业主配合购房者申请免缴个税。

第七，担保费用数额往往是不确定的，经济公司、银行、担保公司都不能确定担保费用的具体数额，具体来说担保费用有三块，分别是担保公司收取的担保费，银行收取的短期利息和罚息。担保费用不同公司不一样，银行短期利息时间越长利息越高，罚息每个银行也不一样，所以最终担保费用不能确定。所以最好的做法是赎楼的相关事宜由业主办理，相关费用由购房者承担，这样省时省力。

第八，业主的信用记录对赎楼具体费用有影响。在签合同时时一定要增加附加条款，因业主还款逾期而导致的不良信用使得赎楼费用增加，那增加部分由业主承担。

最后，购房时家私清单一定要列在合同中，以免造成看房时与收房时因家私不齐产生的纠纷。大家在签订合同之前家私清单一定要明确细节。甚至细节到他是什么样的品牌，他目前的状况是良好还是有点问题？都要明确清楚，以防产生纠纷。

广州市啄木鸟房地产信息咨询有限公司高级验房师总经理助理 黄晓畅谈《收房先学会验房》

验房要"逢门就进"

第一，收楼前期有几个点：一，销售承诺，收楼的时候最好能把买楼的时候销售人员对你的一些承诺拿出证据来。二，仔细核对开发商的竣工法律文件。如消防验收、水电验收（要是永久性用水、用电)。三，要先看房再收楼。可以先交费但不签收钥匙。

第二，验房。原则就是"逢门就进"。进门第一件事就是开总电闸，绕一圈出来，天上地下搞定。门容易出现哪些问题呢？门锁能不能用？包边有没有破损？第三，材料有没有货不对板？进门之后是五金配件。最起码不能扎手。锁同样要能开，阳台推拉门中空玻璃一定要有3C认证。铝合金经常会出现变形。

验抽油烟机，可以把它打开，拿一张A4纸直接贴上去它会吸住。毛坯房可以点燃纸，烟会飘上去，不会往回流证明烟道是通的。

巧妙借助验房工具

检查水电可以借助垃圾袋，现在卫生间一般都是干湿区两用的。精装修一定要带防水。怎么试？把滴漏拿开，把垃圾袋铺上去，把滴漏按上去，再铺上垃圾袋，然后拿第三个垃圾袋装上水，打个结压在上面晃一晃，放水。就在湿区那边放水，放到几乎淹到礼品卡这上面来，只要不溢出来就可以。放48小时，然后看下卫生间相邻的房间的墙角看有无渗水出来，如有水渗出则防水做的不好。

第二个是电，建议可以借助第三方力量，或自己买一个验电器，每一个灯亮对应一个问题。还有一个用电保护。总电箱里面的旁边有一个应该每个月去按一次的漏电保护开关。当家里发生短路、触电会马上断电。

验电后，收楼的时候要拿着收楼合同里面有装修标准。验一下内页，看交付标准是不是和现场是一致的。第二个看保修，像渗漏两年，家用电器按国家三包政策，墙面涂料这些一年六个月，主体是五十年，有保修期意味着后面如果发现有问题是要无条件帮我解决这个问题，要审一下保修合同。最后一点可以借助第三方力量图个安心。

第三，简单的验房工具。找一个金属的硬东西可以验比如瓷砖，敲一下，有一些响声很响很清脆，那它里面是空的，如果是扎实的敲上去声音是很扎实的，说明里面没有空鼓。用乒乓球可以验坡度，放到那里看往哪里滚。手电筒罩住照一下墙面，可以发现不平整、波浪线、裂缝。垃圾袋做避水实验；打火机、卫生纸、测电笔（可以代替验电器）。

 

国安居金牌工程执行官孙伟谈《装修注意事项》

 

防水容易忽略的地方

介绍三个装修容易出现问题的地方，也是行业难克服的几个问题。第一，防水的质量问题。导致防水出现问题的环节只有两个一个是防水的材料，正规的装修公司用的材料基本上都不会出现材料的质量问题，那就是施工的质量问题。

装修后做完48小时避水实验后会邀请业主和楼下的客户等验收质量。但业主经常疏忽这个环节。比较容易出现隐患的地方，洗手间有排水管、排污管，这些防水施工频率大面积的地方通常不会出现质量问题，漏水的地方都在排水管的四周，管壁的周围，因为这种地方是在装修中做防水很容易忽略的地方。

现在深圳一手房很多卫生间都有一个沉池，做防水48小时避水实验的时候，不规范的做法就是水的深度不够，没有完全浸到沉池的上面四个角落的地方，这就是防水渗水第二个死角的地方。业主验收的时候多看看亲自参加防水实验就可以避免问题的发生。

第二点，水电工程。是业主和装修方比较容易起争执的地方。水电这块的费用很难控制。业主怎样合理去控制费用呢？水电有费用预算和结算两个步骤。为什么产生差别？首先，对水电的功能进行合理的布局。控制有一个大的方向。钱多出来就是多在这些地方。心中有底装修的时候就可以知道怎么和装修方沟通这些问题，不会上当受骗了。

天花板、墙面开裂要注意

第三，天花板和墙面开裂的情况。验房的时候一定要注意的问题。装修能解决的墙面开裂的两种问题，但通常导致墙面开裂的有三个原因：一个是墙体是空的；一个是墙体辟两层水泥超过一公分厚；一个是乳胶漆漆膜开裂。

天花板的裂缝，首先选材方面要注意，木制产品有热胀冷缩的过程，装修中不处理好接缝的问题的话，做完天花后做乳胶漆就很容易导致天花裂缝。

最后一个是回南天影响。装修中洗手间和厨房的墙面，要验收墙面防水确实没有问题。套房内用的腻子粉和内墙油漆是没有防水作用的，在这两个地方可以选用外墙腻子粉和外墙油漆，它是有防水作用的。返潮的时候水珠和潮气破坏不了腻子层和油漆层。

还有一点就是地脚线，地面瓷砖要贴一圈地脚线，上面容易发霉发黑，装修的时候有一种现象，瓷砖和地脚线里面的水泥在还没有干透的情况下就去劈墙面的腻子灰，地面水汽要往上翻上来，就是通过墙面和地脚线的中间的缝隙返到墙面的腻子灰上面来了，那么墙面的腻子灰没有干透就会返到油漆的表面上来，所以就会有发霉发黑的现象。所以不建议业主在天气潮湿的时候做墙面油漆或家私油漆，而是等天气好的时候再做，这样对工程质量也有比较好的保障。

 

深圳市消费者委员会法律专员陈朝晖谈《新消法、新权益、新责任，结合房地产消费指导谈新形势下消费者权益保护系列问题》

新消法带给大家哪些新权益？

陈朝晖：新消法08年启动修订，去年10月25号的时候，习主席通过主席7号令颁行，今年3月15号开始施行。新消法带给大家什么新权益呢？主要是尊重权里加了一个个人信息受保护权。另外一个是网购商品的反悔权，就是有条件有限制的反悔权。消费者在网上购物7天内可以无理由退货，商家应该退还货款，如已发货签收，回退商品的邮资需要自己承担，除非双方已经协商了。

网购商品房不适用反悔权

结合房地产主体来讲，不是很多房产要网签吗？那么，我想问一下现场的市民，商品房属于网购商品吗？可以适用条款“七天内无条件退货”吗？

市民：应该可以吧，之前听到过车和房也可以网购，我也不太清楚。

陈朝晖：我也很想，之前有为大家争取过，但是很遗憾，商品房的性质不属于网购商品，因为确实房地产交易是一件很难做的事情，如果买家七天内退回房产证，卖家又把房产证卖给其他人，这是一种恶意的交易，所以没有将商品房列入网购商品的范畴之内。

另外增加了一些商家的责任，比如说欺诈的话以前是要返还商品价的两倍，现在提高到三倍，并且有一个最低额限制。另外55条的第二款规定商品或服务存在缺陷，造成消费者或者其他使用者死亡或者损害的，处以两倍以上的全额性赔偿。这个条款在北上广深等一线城市有可能达到几百万的赔偿数额。

原来提到的消费者权益是九大权益，现在是除了个人信息保护这个权利之外，网购商品“七天内无条件退款”也算是消费者的一大权利，也成为反悔权。这个规定是有限制的，在新消法的25条，不光是网购，还包括电视购物和邮购这种衍生方式，消费者有权在收到商品当天起7日内退货，而且不需要说明理由，但是下面这些商品除外，一个是消费者定做的，比如家里定做的橱柜、电视柜、沙发等，即使你是在网上购买的，也不适用于“七天内无条件退货”的条款，第二个是鲜果类的，鲜花、蔬菜等易腐烂的食品类商品，第三个是在线下载等物品，就像软件等设计类的商品，比如DVD等。第四个是报纸、杂志等报刊类物品。

退货还有一个要求是不影响二次销售，要保证商品的完好。消费者退货，卖家要在七日内将价款返还给消费者，商品的运费由消费者承担。

现场问答：

市民：对于不宜买房子的户型问题

黄晓畅：我认为好的房子户型的采光要好一些，空间利用要高一些。这个问题的回答要根据人群来设定。一种是板式结构的房子，能做到南北通透非常好，但是采光会差一点。户型的好坏其实并没有绝对的。我有个建议就是一般顶层的房子出现裂缝的机会会多一点，所以选中间三分之二的楼层会好很多。

市民：房屋按揭贷款省钱的还款方式是什么？

张茂荣：业主红本在手才可以办理交易，在这种情况下，就有两种选择：一笔款赎楼和两笔款赎楼。一笔款赎楼就是通过买方从银行贷款出来帮业主赎楼，另外一种方式是卖方自己通过银行贷款按揭进行赎楼。如果问的是赎楼方式，一笔款赎楼不建议，建议两笔款赎楼。

市民：房子装修完出现漏水，有什么样的补救方法？

孙伟：一般顶楼会出现漏水的情况。如果只是一个点漏水的话，现在市面上有新型的材料和防水技术，直接在楼板上将这种漏水直接补上，没有必要去拆。如果漏水面价比较大，那可能就要把天台打下来，进行大面积的施工。

市民：选择瓷砖还是木地板比较好？

孙伟：从环保的角度来说，瓷砖会好一点。家庭环保装修要两个检测的关键点，一个是甲醇，另一个是苯。这两项指标对于木地板等木质的材料，单项指标都是不能超出0.08这样一个环保系数。

市民：房子70平方米，基本装修价格在多少范围比较合适？

孙伟：两种装修方式，一种是自己选择材料，出人工装修费用。像70平方米左右的房子，可能4万块钱就可以满足你的需求。

市民：哪个月份装修会比较好一点？

孙伟：五月份开始装修是最好的。

市民：非深圳户口在深圳买房有何限制？

张茂荣：限购令在深圳已经很早就开始实施了。非深圳户口购房只能购买一套，并满足连续交满一年以上社保，或者纳税一年以上。

市民：公摊面积的大小如何鉴别？

张茂荣：在我们房屋入伙的时候，开发商会给出一个法定的测绘机构的测绘报告，在这个测绘报告里面有明确的标示一共有多少公摊面积、套内面积等信息。测绘报告就是认定公摊面积的依据。

市民：怀疑小区是不是依法售卖 

陈朝辉：我建议这位业主走深莞惠三地联合解决机制，我们收到业主投诉之后也会向惠州市公安局和惠州市消委会反馈，寻找解决问题的方式。

张茂荣：关于迟延交房的问题，你可以根据合同来追究责任。

市民：购房合同版本不一

张茂荣：购房合同版本不一样，你可以根据自己的购房合同向法院提起诉讼。对于开发商来说，为了少交违约金，可能在前面的合同是万分之三，到后面就改成万分之一了。你可以通过诉讼途径来维权。第二个方面你提到没有预售备案，如果真的是这样，没有预售许可证进行销售的行为是不受法律保护的。一房多卖的问题，如果只是凭怀疑来提起诉讼是不受法律支持的。

市民：为什么开发商没有提供买卖合同？

张茂荣：正常情况下开发商的合同应该要给业主一份。可以向开发商进行索要。

深圳市消费者委员会法律专员陈朝晖发言：

明天又是一年一度的315,20年来第一次进行重大修改的中华人民共和国消费者权益保护法施行，这是与广大消费者和全社会密切相关的重大民生事件。在法律层面对消费者权益保护提出了更高的要求，它的实施是消费者权益保护具有里程碑意义的重大法制事件。在众多的消费中，住房消费是消费者一生最重大的一个商品，凝结了消费者大半生的心血。一旦出现问题，老百姓的安居梦又从何说起呢？随着一年一度的“3·15”即将到来，新华网房产深圳站推出特别策划——“安居梦去哪了？”。今天在这里举办了“3·15”消费者购房知识大讲堂，不仅为市民提供了有益的购房知识，更倡导了保护消费者合法权益是全社会的共同责任的理念。从根本上保护好消费者权益，仅仅依靠政府的资源无法满足消费者的需求，必须充分发挥行政执法、行业自律、消费者参与、社会监督的综合作用，推动全社会多元共治的消费维权体系。今天下午的活动非常圆满成功，谢谢大家！

“新华律师帮”栏目正式启动 代表律师刘子孺致辞：

作为“新华律师帮”的代表律师，我很开心在“315”来临之前，能得到各位嘉宾关于购房话题的一些分享，也感谢新华房产提供一个供大家交流的平台，我们也会提供专业的法律意见给大家，帮助大家解决购房过程中的实际问题。谢谢！