【新华有约】叶学平：新型城镇化将促进三四线城市发展

    新华房产：叶所长：您好!我们关注新型城镇化，我们也关注新型城镇化带给房地产行业的影响。随着新型城镇化的推进，您认为对房地产行业格局将会产生怎样的影响?
    叶学平：我们说新型城镇化，它是以人为核心的一个城镇化，我们现在的城镇化率，在2013年末统计的数据大概是53.7%。我们的新型城镇化规划，到2020年，城镇化率要达到60%。现在优先要解决的是目前在城市里面务工的农民工，全国大概有2.4亿左右，优先要解决这些在城市务工的农民工市民化的问题，优先解决一个亿，这样一些人的住房问题，必须要得到解决。那么这样的一个城镇化，以每年1%的增长速度来推进、加快推进，可以想象，会给我们房地产带来很大的空间，会极大的延长这个行业生命的周期。
    新华房产：推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、工业和城镇融合发展，促进城镇化和新农村建设协调推进”是对城镇化健康发展的注解，这是否会给开发商尤其是中小开发商带来新的机遇?
    叶学平：1998年开始货币化分房，也带来了整个(房地产)产业的快速发展，这么多年来，我们的房价也是涨的非常快。很多人觉得，房地产行业发展到今天，特别是在一线城市和二线城市，出现了一些泡沫的成分，认为房地产会崩盘，已经积累了很大的风险。我们可以说，由于新型城镇化的快速推进，应该说给这个房地产带来很大的发展空间。但是并不是说所有的开发商能一直以十几年来很高的利润来进行发展。发展到今天，房地产业应该说在所有行业里面利润是最高的，也确实积累了一定的风险，向后推进，应该会出现分化。大开发商、中小开发商，都会出现分化，整个行业都会出现分化。资金实力、能力和产品不是很强的企业，可能会被重新洗牌，淘汰出局。对中小开发商来说，既带来了机遇，又带来了一些挑战。
    推进以人为核心的城镇化，当然就是要解决这些农业人口转为市民、转为城镇居民的就业问题、居住问题、享受的基本服务与城市居民均等化等等，这就给房地产行业带来很多的机遇。一般我们现在人口转移，更多的都是往特大城市，比如北上广一线城市和我们武汉这样的省会城市，吸引的人口是比较多的；但也导致在快速发展之后，带来了一系列的城市病：交通拥挤、空气污染、收入两级分化等等问题。
    新型城镇化要求以人为核心，要求农业人口转移为城镇人口，要能真正享受到城市的基本公共服务，优先解决就业的问题、住房的问题。而由于一系列的影响，特大城市的发展不可能永无边界。所以说我们新型城镇化的发展，要优先就近城镇化，优先发展小城镇和三四线城镇，以后在三四线城镇里面，可能带来的机会会更多。
    我们现在的新型城镇化，要以人为核心，要解决农业人口转为城市居民之后享受到基本公共服务(的问题)。而我们现在的一些特大城市由于快速的发展，人口急剧的膨胀，人的城镇化是落后于土地的城镇化的。城市的边界在无限的扩大，也带来了城市病。这次《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》，首次提出了要实现常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率两个指标同时提升，并实施了差别化落户政策。
    我们可以看到，在全面放开建制镇和小城市落户限制的同时，差别化落户政策中严格控制了500万人以上的特大城市的落户条件。而对50-100万、100-300万、300-500万人口的城市，落户政策分别是有序放开落户限制、合理放开落户限制和合理确定落户条件。小城镇和县城，也就是三四线城市，是我们今后城镇化发展的重点，就近城镇化也就是让这些三四线城市来吸纳人口，以后三四线城市的发展机遇也会更多，对开发商提供的发展机会也越大。
    新华房产：近年来，除住宅地产以外，商业地产、养老地产、旅游地产已经开始了与工业、信息、城镇高度结合的新模式，成为房地产转型创新的新元素。据了解，像武汉奥山、福星惠誉这种本土房企早已开始在武汉周边布局商业地产、旅游地产，请问您对这种现象怎么看?
    叶学平：应该说房地产通过十几年的快速发展，对一些城市来说房价确实大大超过居民的收入水平和支付能力，积累了一定的风险和泡沫。最近我们也看到一些数据，一些城市(的楼盘)降价促销，甚至有人说房地产风向会变;包括一些金融机构也越发谨慎，采取了一些措施，比如提高首付比例、提高首套房利率等等，一系列防范风险的政策已经出台。
    对开发商来说，他们也同样面临风险。这十多年的快速发展之后，开发商的利润已经从原来比较高的一个利润率开始慢慢趋于平均化，或者说是从暴利时代跨入微利时代。对很多开发企业来说，如何回避这个行业积累的风险，如何寻找新的利润点，(答案是)从专业的经营转向多样化的经营，从二线城市转向三四线城市，从只做住宅地产，转向商业地产、旅游地产等等寻找新的利润增长点。
    那么我们说福星惠誉、包括奥山置业，这样一些开发商就是在这种背景下，寻求分散风险，能够找新的利润增长点，这是多元经营的一种模式。因为专业化经营和多元化经营，并不是一成不变的;一个公司什么时候多元化经营，什么时候专业化经营，他主要是根据市场发展的状况、市场风险积累的情况而定的。
    如果(处于)市场积累的风险比较高，利润比较低的时候，他必须寻求新的发展(模式)、新的利润增长点，能够对市场积累的风险进行回避和分散，那么就要进行多元经营。在市场发展的初期，对房企来说是不利于多元经营的，因为资金积累有限，而且利润也比较高，没有必要进行多元化经营，资金状况也不允许。而市场在经过快速发展之后，高利润平均化、进入微利时代的时候，就要寻找多元经营了。