主持人：

  尊敬的各位领导、各位嘉宾、女士们、先生们，大家下午好！欢迎参加郑州航空港区发展暨区域价值高峰论坛，我是河南电视台都市频道节目主持人李凯，今天有幸为大家主持，本次论坛由新华网主办，河南豫发置业有限公司协办，新华网房地产事业中心郑州站承办，并得到了河南省发展和改革委员会、河南省住房和城乡建设厅、郑州市住房保障和房地产管理局和郑州航空港区经济综合实验区管委会等政府部门的大力支持。
郑州航空港区作为全国首个上升为国家战略的航空港经济发展先行区，是全省经济社会发展的核心增长点和改革发展综合试验区之一，也是河南省对外开放的重要窗口和基地。
新华网是党中央直接部署、国家通讯社新华社主办的中央重点新闻网站，被誉为中国最具影响力新闻网站。在这里我代表活动主办方和协办方向大家的到来表示热烈欢迎和衷心感谢，谢谢大家！
下面，我非常荣幸地向大家介绍莅临现场的各位领导和嘉宾，他们是：
国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士
中国社会科学院工业经济研究所研究员、中国区域经济学会副理事长兼秘书长陈耀先生
河南省住房和城乡建设厅党组成员、建设执法监察总队总队长林涵碧先生
郑州市住房保障和房地产管理局局长李德耀先生
郑州航空港区经济综合实验区管委会宣传处王超宏先生

河南豫发置业有限公司副总经理、执行董事王建勋先生
郑州航空港区爱港置业有限公司董事长王明超先生
河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清先生
中国设计师协会秘书长、河南省建筑装饰设计商会会长魏金水先生
中国产业集聚区网创始人杨建国先生
新华网总裁助理、房地产事业中心总经理谷春宁先生
新华网河南分公司总编辑、常务副总经理梁鹏先生
新华网房地产事业中心新闻编辑部总编辑陈卿先生

另外，本次论坛还得到郑州航空港区万科美景置业有限公司等大力支持，同时感谢建业地产、浙江广厦以及豫商会360产业联盟、陕西商会代表莅临本次论坛，让我们以热烈的掌声欢迎他们的到来。
同时，这个活动也得到了河南日报、大河报、河南商报、东方今报、郑州日报、河南电视台、大河网、新浪网、凤凰网、优房网等媒体的大力支持！请允许我代表主办方和协办方对各位的光临，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
现在，有请新华网总裁助理、房地产事业中心总经理谷春宁先生，为大家致开幕词。
    谷春宁：

    尊敬的秦虹主任、尊敬的陈耀秘书长、尊敬的林涵碧队长、尊敬的李德耀局长、尊敬的王建树董事长、尊敬的各位朋友、各位嘉宾、女士们、先生们和尊敬的各位新闻界同仁们，大家下午好！首先非常欢迎各位能够在百忙之中莅临由新华网主办的“郑州航空港区发展暨区域价值高峰论坛”现场，对大家的支持表示衷心感谢。
“天凉好个秋”，在这秋高气爽硕果丰收之后，我们将目光聚焦在这片中原大地之上。要了解中国的历史，必须先了解中原，要了解中原，就要从河南开始。
目前，中原经济区正处于工业化、城镇化加快推进阶段，具有巨大的投资和消费需求。中原经济区所拥有的独特交通区位、市场潜力和文化底蕴的优势，使这里成为投资和发展的热土。中国的区域协调发展和产业转移，正在唤醒中原地区，乃至整个中西部地区的巨大发展潜力。
现代社会中，市场已经成为全球生产和商业活动的重要节点、推动地区经济发展的引擎，不断地吸引着众多与航空运输相关的行业聚焦到周围，机场及其周边区域正日益演化成为一个特色经济活动高度集中的区域，临空经济发展的深远影响及发展趋势，将成为未来全球经济发展的主流形态和主导模式。
我们都很清楚任何东西，只有趋势是谁也阻挡不了的，中西部地区的发展尤其是我们中原的发展、我们郑州的发展、航空港区的发展，这是一个随着中国经济发展进一步加快以及城镇化建设的加快，临空经济将会成为一个很大的经济趋势。
2012年11月17日，国务院正式批复中原经济区规划并同意规划建设郑州航空港经济综合实验区；2013年3月7日，国务院正式批复《郑州航空港经济综合实验区发展规划（2013—2025年）》，这是全国首个上升为国家战略的航空港经济发展先行区。如今的郑州航空港区悄然蜕变成一块正在奋飞的投资热土，开始承担起中部崛起、中原腾飞的历史使命。
按照《中原经济区规划》确定的发展目标，到2025年，正郑州航空港经济综合实验区将成为“大枢纽”，拥有“大产业”，建成“大都市”，成为引领中原经济区发展、服务全国、连通世界的开放高地。
2010年8月，随着富士康国际进驻郑州航空港后所产生的连锁效应，以及郑州新郑综合保税区的获批，实力雄厚的世界知名企业抢摊郑州，所创造的住宅和商业市场巨大无比。外来大颚万科地产推出大作—万科美景魅力之城，本土名企不甘示弱，豫发置业、正弘实业、山顶地产等纷纷拿地开发，住宅、商业地产风起云涌，绘就航空港区发展的新蓝图。
作为党和国家重要的权威网络舆论阵地，由新华社主办的中国重点网站，新华网密切关注像房地产这样一个国家关心、事关民生、充满竞争的重要行业，而新华房产作为新华网唯一的垂直性网站，目前我们已经在全国进行了全面布局，在一两年以内我们将在全国实行百城战略。目前我们在全国的36个站全是直营站，郑州站是垂直化网站的其中之一。新华房产自身定位为中国权威房地产门户网站，将依托新华社、新华网强大的媒体影响力推动互联网企业的转型发展。本着根植本地、服务本地的宗旨，秉承新华网权威声音、亲切表达的一贯风格，旨在充分报道各地房地产市场热点信息、深度追踪、重大事件、分析评论、焦点话题，搭建政府房地产企业和购房者之间的交流平台。
今天，新华房产联合郑州航空港区管委会、豫发置业等众多相关机构和企业，我们共同举办了郑州航空港区发展暨区域价值高峰论坛，旨在为促进航空港区的大发展和郑州城市化进程提供深度启示，本次活动主题为筑梦·腾飞，我们将用语言、用画面、用智慧为纽带，以政府、以政策、以战略为后盾，用文笔、用创意、用思想做源头，全面展示航空港区发展的新高度和新战略，推动中原城市建设奋飞新的征程。

最后，我引用李白的诗句“长风万里送秋燕，对此可以酣高楼。”，希望中原地区经济发展之梦从郑州航空港区在这里实现腾飞，最后预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！

    主持人：

    感谢谷总热情洋溢的致辞，新华网是中央重点新闻网站，房地产行业是国家支柱产业，新华网对于房地产行业也有着举足轻重的影响力。
我们看到了未来航空港区的美好前景和发展潜力，随着富士康国际进驻郑州航空港后所产生的连锁效应，航空港区以高端的定位，为住宅和商业市场提供了巨大无比的市场空间。面对机遇和挑战，航空港区正乘风破浪，扬帆启航。在国务院正式批复《郑州航空港经济综合实验区发展规划》后，以豫发置业为代表的开发商紧抓机遇，积极投身港区建设。在王建树先生的带领下，豫发置业肩负“助豫发展，共享锦荣”的企业使命，开发建设22城、战略布局1700亩、建筑面积360万平方米的“大运城”。一个集商业、住宅、商务、休闲、文化等多业态的城市综合体将巍然屹立在中原大地之上。

下面有请河南豫发置业有限公司副总经理、执行董事王建勋先生致辞。

    王建勋：

    尊敬的秦虹主任、尊敬的李德耀局长、尊敬的各位媒体同仁、地产界同仁、尊敬的各位媒体朋友，今天各位专家、各位领导莅临会场，为中原地产的发展把脉、为航空港区的发展献言，请允许我代表豫发全体同仁对各位领导、各位业界同仁、媒体朋友的到来表示欢迎和感谢！
豫发置业2000年成立，起步于住宅，发力于商业，同时涉足产业地产、旅游地产，经过14年的发展企业资产近200亿，今年营业额预计90个亿。原始积累打下了豫发未来的基础，具有一定的规模，豫发14年的发展得到了一定的积累，同时与悠久的标杆企业、与业界同仁相比我们还有很大的差距，也希望通过这样的活动与业界得到很好的交流，也是我们一个学习的机会。
地产经过20余年发展，过去是占据风口，地产行业大好时机或者地产业快速发展时期已经悄然离去，我们公认地产“白银时代”的到来，对企业的实力也是一个考验，我们说“白银十年”刚刚过去，豫发“黄金十年”悄然开启，一方面豫发是在商业地产多年运营积累了丰富经验，尤其是豫发正在运营，把运营看的比什么都重要，甚至看的比销售都重要。因为运营是一个企业品牌发展的持续动力，从火车站锦荣商贸城服装市场、到轻纺城等等以及我们现在开发和运营的产业地产，以及网商园还有即将建设的中部电子商务这样的项目，豫发过去十年是潜心抓运营，这是豫发的风格、是豫发追求的东西。下一步豫发的住宅一样要抓运营，重在后续的服务和体验。我们将要打造一个大物业的概念，未来我们叫做体验式住宅，为业主提供全方位的服务。比如说家里中午没人做饭，给物业公司打电话，物业公司就跑过去给你做顿饭，比如买菜就有人跑过去给你买菜，比如急着出差家里没人看孩子，我们就有人帮你看孩子。比如洗衣服，有人去家里给你洗衣服、打扫卫生，类似于酒店式的服务。我们未来要打造1000人的大服务概念，重在业主入住后的一种全方位服务。让业主有超越一个单纯的打扫服务卫生的需求，我们要打造大物业，这和豫发性格也是相似的，我们做商业是纯持有性商业，很少销售，或者过去运营从来没有销售，这样保障商业运营未来的一个红火，未来住宅我们要拿出这样一个精神来引领。
新常态下，企业的定位在细分，住宅的产品也在细分，有的在做生态住宅、做节能环保住宅，有的在做科技型住宅，现在植入了物联网等等。有的要做生态环保型住宅，比如最近绿地海珀兰轩，将来房地产发展趋势各个品牌有各个品牌的性格，各个品牌有各个品牌为客户提供不同的一种体验感受，如果在服务方面、如果在产品的定位方面没有区别的话，我们很难走远。我们希望打造的是让业主得到傻瓜式的服务，有一句广告词说的很好“因为人懒，因为人不愿意洗衣服，有了洗衣机。因为有人愿意听音乐又不愿意买录音机，所以有了88.1。”我相信未来的业主，随着生活节奏的提高，随着保姆式的服务，随着需求的提升人变得越来越懒，越来越希望有一个机构能够解决这些问题。
我们家三个孩子，从孩子出生到现在都在为找保姆而烦恼，今天有了，明天没有，豫发就是希望打造一个保姆式的体验，当然我们也在完善这个体系。豫发也抓住了航空港区发展的机遇，航空港区未来不但是一个中心，我相信是郑州市乃至中原经济区发展的一个引擎和动力。今天中午我还在看，魏局说郑州航空港很像美国的芝加哥，美国的芝加哥是美国第三大城市，人口280多万，GDP5600多亿美元，郑州的GDP7100亿人民币，当然芝加哥经济主要是靠航空经济来拉动，随着郑州航空港区规划的批复，同时会展中心、高铁、汽车进出口口岸等等这些口岸，我想未来港区它是一个开放性的城市， 是一个开放性的口岸，不单纯是停留一家飞机，也是未来的发展高地。我们做产业园其中有一块就是跨境贸易，双十一我们网商园超过3个亿的营业额，当天吴书记还关心打电话还过问当天营业额怎么样，占到了全省将近16%的份额。未来我们在电子商务产业园也要做大力发展。
时间关系不多讲了，啰啰嗦嗦，再次祝大会圆满成功、祝贺各位同仁快乐！

    主持人：

    感谢王建勋先生的精彩演讲，让我们大家领略到豫发置业作为航空港区开发领军企业的前瞻性理念。正是有着众多像王建勋先生豫发置业这样的开发企业，才构建了港区区域开发、区域增值的完整价值链。下面有请中国设计师协会秘书长、河南省建筑装饰设计商会会长魏金水先生致辞。

    魏金水：

    尊敬的各位领导、尊敬的各位来宾，女士们、先生们，大家下午好！
首先，非常有幸受邀参加本次活动，同时也预祝本次活动圆满成功，我今天受邀来最重要的一个目的就是我怎么去做、如何做才能嫁接到新华网这样一个巨大的平台？在来之前和新华网地产频道的领导进行了沟通，思考我如何用我的微薄之力、用我的平台去对接新华网巨大的平台。我是郑州人，叫魏金水，因为从小出生在金水区金水路金水河边上，出生的时候我爷爷算了缺金缺水所以叫魏金水，名字比较好记。
我92年在市政府做策划，郑州有30个市场是我做的策划。98年创办了中国第一个商会叫河南省建筑装饰设计商会，隶属于工商联，是河南的第一个商会也是全国的第一个商会，目前也是中国最大的商会。通过十几年的发展我们现在有18000个会员，涵盖十大行业，因为建筑装饰是一个大行业，在工商联也属于最大的商会，我们在28个地市118个县都有分会，05年跟着省政协负责主席创办了中国第一个河南商会，也是世界上第一个河南商会，05年之前中国没有河南商会，上海有300万河南人，用我的努力把上海300万河南人凝聚在一起，做了秘书长。在上海呆了10年，为了证明别人说河南人不团结，我98年创办河南商会的时候，很多人说老魏你在河南电视台都市频道做策划总监做得好好的，你为什么要做这个东西是出力不讨好的事情？我说你们看到河南人不团结只看到了一个方面，没有看到他背后文化和内涵的东西，所以一直做下来，把建筑河南商会做到全国最大。
在上海呆了10年看到浙江人、广东人、福建人很团结，也看到浙江人和温州人怎么去运作，我发现了团结的力量、圈子的力量和品牌的力量，随着产业化转移向中西部拓展，我今年又回到了郑州。我把我十年在上海、深圳、北京这几个地方看到的、听到的、学到的东西进行了一个深度的思考，在上个月9日启动了豫商会360产业联盟，我们有360个会，今天来了50个会的秘书长是作为代表，在前五排就坐的是我们代表360产业联盟50各行业分会的秘书长，来给新华网助兴。但是光助兴不够，最重要的是往后我们怎么合作。今年3月份的时候，受邀做一个总策划，10月19日在CBD会展中心策划了完人国学论坛，邀请我做组委会秘书长，用600个义工没有开一分钱工资，10月19日做了一个万人企业家论坛。我做360产业联盟明年在体育馆做一个36000人的企业家论坛。其实这个活动是虚的，但是虚的背后有很多实际的东西，其实是做一个证明河南人非常团结、河南人也非常厉害。我们现在每天都有活动，很多协会可能一年只有一次活动，但是我们现在每天都有项目对接会、每天都有沙龙、每天都有联谊会、有交流会，我们在郑州有27个会所，我们的总部是在郑汴路和英协路升龙环桥29楼，那一整层是豫商360联盟的会所。
我做这些的同时是为什么？为河南人、为河南人民、为河南的经济发展。但是我做了360个圈子，每个圈子要求有100个企业家，那就是36000个企业家，所以明年5月16日要做一个亮相。我们为了更好的和新华网地产频道对接，我们在5月16日要启动全国300个城市的复制，今年年底起动河南28个地市，今年年底春节之前起动28个地市的复制，因为我们有一个完善的模式、有一个团结的团队，而且我们这个模式是全覆盖、全方位、全链条、全对接、全资源、全互动的大平台。我们没有专职人员，我们就用河南人的憨厚、河南人的爱心做这个大平台，但是我们这个平台要真正实现价值必须要寻找到一个更大的平台。我们今天找到了，就是新华网地产频道。刚才豫发的王总也说了地产是国家的支柱产业，我们就要向支柱产业靠拢。如何靠拢？需要我们今天50个分会代表秘书长来共同努力，也需要住建部、需要郑州市房管局的领导、需要市政府的领导、需要在座的媒体、在座所有企业家的支持，我做360个圈子把它形成一个大的圈子，同时也做了一个平台同时还要嫁接到很多大的平台上面，我们如何嫁接？任重而道远。但是我相信今天是一个开端，今天也是一个起点。
我们经常说“时间哪儿去了？蛋糕哪儿去了？机会哪儿去了？”今天来了，那我们能不能抓住？大家看到温州人很会做生意，其实他们背后就是两个字——团结。如果再有两个字就是借力，再有两个字就是借势。如果还有两个字就是坚持。很多事情其实我们都可以成功，但往往离成功还有一步之遥的时候我们放弃了。我的商会之所以能做到全国第一，就是因为15年来我一直在坚持，我相信有在座各位领导、媒体朋友、在座企业家的支持，我们一定让河南人立于中国之巅、立于中华民族之巅。
谢谢大家！

    主持人：

    谢谢魏金水先生的致辞，今天港区管委会也正在充分发挥航空港区的独特作用，积极整合各方资源。对于本次论坛，郑州航空港区管委会相关领导高度重视，但忙于公务，不能亲临会场，特别发来贺信。我给大家读一下。
新华网房地产事业中心郑州站：
欣闻新华网在郑州举办航空港区发展暨区域价值高峰论坛，在此向你们表示热烈祝贺！
自航空港区上升为国家战略后，正在对我们的政治、经济、文化产生重大影响，并将更加深刻地改变人们的生产、生活方式。航空港由于自身的独特优势，已迅速成为河南省经济社会发展的核心增长点。河南省委、省政府高度重视航空港区的发展，充分发挥航空港区的独特作用，形成中原经济区和内陆地区的开放新高地，提升对外开放水平。
新华网举办本次航空港区高峰论坛，是我省新闻史上的一件大事。相信由新华网主办的本次论坛，能充分利用新华网作为中央重点新闻网站的优势，积极整合各方资源，为航空港区的宣传和发展做出贡献。
希望这次论坛，牢牢把握党的舆论导向，唱响主旋律，打好主动仗，认真宣传航空港区规划方针和相关政策，为实现中原崛起营造良好的舆论氛围。希望新华网成为宣传航空港区工作的新阵地、对外宣传的新渠道、文化传播的新载体、服务群众的新平台。
最后，预祝本次论坛圆满成功！
郑州航空港经济综合实验区管理委员会
2014.11.16
    主持人：

    正如刚才管委会的贺信中所说，航空港正在改变着人们的生活生产方式，已经成为河南省经济社会发展的核心增长点。未来的航空港区，会呈现怎样的风貌请大家观看大屏幕？
（播放大屏幕资料片）

    主持人：

    可以看到势已然形成，接下来我们如何把握这个势，为自己营造机遇呢？相信这对于我们国家支柱产业房地产行业也有着很深刻的一次机遇，接下来我们有请国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士做主题演讲，她的演讲题目是《未来房地产发展的结构性机会》，有请秦主任。
    秦虹：

    大家下午好！非常感谢新华网的邀请，我在这里有机会和大家一起交流一下有关房地产发展未来机会的选择。我们现在面临未来房地产的判断，社会各界差别特别大。今年年初以来关于中国房地产市场要崩盘的言论特别多，年初的时候很多研究机构认为中国房地产要崩盘、要暴跌。但是也有一些人对未来房地产市场有非常好的预期，上个月我在北京参加一个金融方面的房地产年会，也遇到一个经济学家，他说中国房地产未来十年才是黄金十年，过去不算。对房地产市场的未来极度乐观。那么我们怎么判断未来房地产市场？未来房地产市场中国还有没有机会？我受新华网的邀请，特别结合一下郑州航空港区的发展谈一下未来的机会。
我们研究认为中国房地产市场未来所面临的发展一定和过去十年所经历的发展有很大不同，这个不同是什么？我们把他总结为三个方面：
第一，整个行业高增长的时代已经过去了，未来中国的房地产市场已销售指标作为领先指标为代表，整个行业的增长速度将会从过去十年的两位数降到未来的个位数。实际上房地产业的发展和整个宏观经济是同步的，我们的宏观经济增长速度下台阶，房地产增速也在下台阶。房地产从过去的低基数高增长一定会走到未来的高基数低增长。这对于所有开发企业意味着什么？意味着我们绝不可把过去高速增长的经验复制到未来，这是第一个不同。
第二个不同是什么？我们认为整个房地产市场的交易以绝对新房为主的时期也会过去，未来我们正在迎接我们即将看到的存量房市场扩张。过去无论是住宅还是商业还是办公等等所有地产，完全靠新建商品房来应对需求，所以那个时候是一个大开发时代，所有开发企业都在做开发。但是随着房地产总量问题已经基本解决，未来我们面临的主要是结构性问题，随着我们供给能力足够的大，未来我们认为房地产市场已经从过去的完全靠新建商品房、靠开发来满足需求，转变到一部分需求是靠存量房或者二手房市场得以满足，存量房势态已经逐步向我们走进。这意味着什么？既是市场有需求甚至需求仍然很大，但是对新房的需求有可能降低，因为二手房市场正在兴起，中国的房地产市场一定会走到现在的发达国家房地产市场格局，就是整个市场交易以存量房为主。美国一年需求量500万左右的房子应该说不算小，但是二手房市场可以满足它91%的需求，新房只占交易量的不到10%。
第三，整个房地产市场以住宅开发为绝对主体的阶段也已过去，未来我们相信整个住宅市场特别是传统住宅市场的增速会下降，但是非传统住宅未来我们面临新的发展机遇。这就是我们说展望中长期房地产，我们面临的市场格局将会和过去我们所经历过的房地产格局不同所在。
在这样一个市场格局下，我们认为房地产企业投资趋势的判断、投资的选择以及企业的创新就显得尤为重要。如果把过去十年总结为那是我们面临的趋势性机会的话，我们未来面临的主要是结构性机会。在趋势性机会下，各行各业投房地产，千家万户买房子都是正确的。无论你懂还是不懂，只要进入了房地产就会赚钱。但是未来我们认为房地产企业的专业化能力、你的创新能力才是真正能够在这个市场上站稳脚跟的根本所在。

在结构性机会下，我们认为怎么找这些结构性机会呢？
第一，结构性机会下城市一定是分化的，有的城市依然面临着房地产市场向好的格局，有的城市可能长期不涨不跌，有的城市未来市场可能会持续的下跌，这是一个城市的分化。
在城市分化格局下，区域位置更显价值。我记得20年前中国房地产市场刚刚兴起的时候，香港一个程先生告诉我们房地产要义第一是地段、第二是地段，第三还是地段，但是过去十几年房地产市场高速增长情况下，这个地段、区域位置重要但又好象不是那么重要，因为我们面临着全国所有市场都是上涨格局。但是未来我们认为这个区域位置、这个地段恐怕是投资选择、结构性机会最需要关注的地方。
这个区域位置怎么选？我们认为应该从宏观、中观、微观三个层面来选择你的区域位置结构机会。比如宏观上来看我们中部地区未来有什么机会？我认为宏观选择房地产投资的机会一定要关注未来中国城市发展格局，中国未来城市发展和过去城市比较有什么不同？最大的不同是未来要走以城市群作为带动城市化进程的主体空间形态。以城市群作为主体空间形态和过去我们的城市化进程相比有什么不同？最大的不同是我们过去的城市发展是每个城市自己发展自己，每个城市之间是相互竞争的格局，但是如果走城市群发展空间格局的话，意味着一个城市群内各个城市相互的发展是有关系的，而且相互的发展不是竞争的关系而是协作的关系。
关注城市群我认为就不能仅仅看规划，因为我们现在地方做了很多城市群，我们研究认为跟国际上发达国家走过的城市化发展道路、走过的路程来看，只有一部分城市群才能真正在有限的时间内真正兴起。哪些地方的城市群更容易兴起呢？我们研究认为只有那些一定范围内城镇数量多的地方，才更容易可能形成城市群。为什么？为什么城镇密度大、城市数量多的地方才更容易形成城市群呢？主要原因在于城镇就是第二和第三产业的集聚地，一定范围内城镇数量多、密度大意味着这个地方的第二和第三产业密度大，而第二和第三产业密度大的地方才会更有机会派生出新的产业，而新产业的产生才会带来大量新增人口，这个地方的房地产才更有发展机遇。
这里举一个例子，当年日本在城市化发展过程中，就曾经说明城市密度大、城市群形成的地方对人口聚集能力和规模才越大。比如日本1950年的时候全国总人口是8400万人，当时三大城市圈占人口比重只有36%，但是到了2000年，全国总人口达到1.26亿的时候，三大城市圈的人口所占全国人口比重已经上升到51%，当全国总人口增长50%的时候，三大城市圈人口增长了101%，增长的速度更快，带动人、集聚人规模更大。说白了房地产市场怎么发展呢？无非是人员流和资金流双流推动结果，未来我们寻找房地产投资机会，很重要的就是要研究人向哪里去？而未来新的城市发展格局走城市群发展道路，我们一定要研究哪些地方最可能形成城市群，或者说它的城市群形成的速度可能会更快。
从世界各个国家发展规律来看中部，我们认为中部地区是在城镇密度上有一定发展基础的、有一定发展优势的。现在东部已经有三个相对成型的城市群，珠三角、长三角、京津冀，但是在中部地区人口和城镇的密度实际上有助于它比西部地区或者比现在的东北地区更有条件来形成城市群，所以中部是有优势的。从全国来看，我们认为随着产业的梯级转移、随着产业转移，未来我们研究结论是中部地区将是工业化和城镇化增长速度最快的地区，因为目前东部地区的城镇化率仍然低于全国平均水平，但是在未来随着产业的一种转移和工业发展，我们说中部地区未来的工业化、城镇化速度将会是最快的。这是从宏观的角度来讲要关注城市群。关注城市群发展除了现在已有的三大城市群初具成型以外，中部地区是最有可能形成新的城市群的地方。
房地产和城市的关系，很重要的取决于我们的城市所在区域位置。什么能够改变一个城市的区域位置呢？最大的关键因素就是交通，中国现在在打造城市群，打造城市群总体思路是什么？总体思路是我们先实现城市群内各个城市的同城化，同城化的意思就是我在北京、他在天津，虽然不在一个城市，但就好象我们在一个城市一样。我们公共服务水平是一样的、企业进入门槛是差不多的，成际之间的交通和公共交通一样方便，这叫做同城化，在同城化基础上国家再通过高速、铁路网把各个城市群连接起来。未来中国高速交通将形成一个大网络，这个大网络一旦形成，将意味着中国现在658个涉市城市加2万个镇，未来将形成两个格局，一个是整个高速交通网网上有节点的城市，一个是被高速交通网边缘的城市。我们认为凡是在高速交通网上有节点的城市，特别是那些具有交通枢纽位置的这样一些中心城市，未来它的区域位置、它的区域价值更加凸显。
很多过去没有高速交通网，通过高速交通网把它连接起来的有交叉站点的地方，将极大的改变这个城市整体的交通速度。从这点来看我们也认为郑州是中国的中心，刚才空港的片子也讲了它是一个米字型的交通枢纽，我认为它在交通位置上显然也是有很大机会的。
从微观上来看空港，具体到城市、投资地段，一个城市范围内又是什么样的城市、地方才具有未来的机会呢？根据这么多年对房地产市场的研究经验证明，我们认为最有投资潜力、值得投资者关注的对于一个城市来讲都是比较而言，一个是公共服务水平高的核心市区；第二个是发展潜力的地方；未来空港地区有没有能力成为我们值得投资的结构性机会？这里有没有房地产投资的机会？我认为关键取决于空港能否成为郑州市具有发展潜力的副中心？如果成为具有发展潜力的副中心，从微观的选择来看，这里肯定是值得关注的结构性投资机会所在。所以在未来我们的城市是分化的，在城市分化情况下，区域位置更显价值。这个区域位置一定要从宏观、中观和微观三个层面来进行选择。
不仅仅城市是分化的，企业也是分化的，在未来房地产市场整体增速下降的情况下，在我们供应能力足够强、足够大的情况下，市场竞争一定是越来越激烈的。在这种情况下，什么样的企业能够立于不败之地？更有发展前途呢？关键是这个企业的专业化能力。我想像过去十年机会下，只要有钱进入房地产就能够赚到钱，未来这种机会不太多了。能够在房地产企业真正赚到钱的企业，能够有发展前途的企业，是懂这个行业规律的，是具有专业化能力的企业。
专业化能力体现在对细分市场和创新能力的把握，不是说像过去那样，大家干一样的事，同样的方式干一样事都能够赚钱。你要创新，这个创新是取得效益的创新而不是瞎创新。我认为未来企业创新决定了企业的竞争力所在，创新主要集中在以下四个方面：
第一，建筑产品的创新，从原来的同质化产品到未来的个性化产品，看我们企业能否做的到。
第二，经营理念的创新，从过去开发思维到未来的密度思维。
第三，行业领域的创新，从过去高度集中建设到未来提供服务。
第四，资金渠道创新，从过去单纯的依靠银行经济融资到未来依靠市场的直接融资。
这四个方面的创新，考验着开发企业的竞争能力。
先说产品创新，在很多城市特别是供应量过剩的地方，我们见到大量同质化住宅，毫无特色、毫无差距都是一模一样的房子，现在很多房子空在那里，没有得到需求者的欢迎。但是在我们的市场上，现在有一些既是做住宅也通过创新赢得市场的一些案例，我觉得这都是体现了这些企业他们本着市场规律创新取得的一些成效。
以一个东北住宅项目的创新为例，我在很多地方介绍过这个项目。企业规模并不是很大，有一次在会上他跟我讲说秦主任能否到我们小区看一下，他说我那个地方是东北大城市的新区，供应量巨大房子根本卖不掉。很多小区一个月只卖两套房，我的小区一个月卖30套，最高的时候一个月卖50套，我整个销售周期一年多一点目前已经全部销售完毕。我说你有什么本事能够把这个市场做的这么好呢？有一次我到东北去开会，因为他是新区离机场很近，我下了飞机先到他那个地方去看了一下。看了以后发现他只不过在产品上做了一点创新，怎么做的创新？他说我发现我们的一些小区不是都卖不出去房子嘛，但是一楼带前后花园的房子尽管贵点卖的很好，楼上房子卖不出去。他说我们这个地方东北下岗工人多又是新区征地农民多，大家可能对这块土地非常的在乎，那我能不能创新一种产品与他们的房子不一样呢？从1楼到15楼我家家户户给一块小田地，他本着这样的思路设计出他的住宅。我说不就是家庭阳台种草、种花、种菜嘛，这不是很简单的事情嘛。看完之后其实不简单，因为每家每户都有有40公分的土，他围绕这个小田园设计了保温问题、隔水问题，现在他还把家庭餐厨垃圾循环应用，并且申请了专利。这个得到了广泛的欢迎，你去看他的小区家家户户种什么的都有，种胡萝卜、西红柿、黄瓜、菜、中草药的，有的大玻璃隔着阳台，看着效果还是非常好。
回来我检索了一下文献，发现美国几十年前就提出一个理论，叫做“一米田园”，实际上就是一个人一平方米的菜园可以解决它所有吃菜需求，这个在我们国家算创新，但是在国外早就已经成熟。不管怎么讲我认为他适合当地需求就赢得市场，我始终认为供给能够创造需求，好的供给一定能够创造好的需求，就像现在的手机一样，我们换了一代又一代，绝大多数都是供给的创新带来的需求。不仅仅是住宅，写字楼也有产品的创新。
以上海的写字楼一家写字楼为例，他旧的写字楼投资企业收购之前，写字楼租金每平方米3.5元，经过一年半改造之后，这个写字楼租金每平方米7元整整翻了一倍。这个写字楼怎么能够在同样地段上创造出不同的租金呢？有很多原因，但是很重要一条不仅仅是装修、设计、品质提高了，更重要的是这家公司在打造它所有写字楼的时候，它有一个产品创新理念。他说我所打造的办公楼不仅仅要让企业愿意在这儿注册，企业在这儿注册有很多条件，税收、交通等等以外，他说我打造的写字楼要让所有的员工愿意在这里上班。大家知道员工对企业来说是多少宝贵的资源，他本着这样的理念打造他写字楼的产品，让所有的员工到这里来上班，他增加了很多的元素在里面。我想这是他成功的一个很重要的方面，产品创新不仅在住宅也在写字楼。
其次从开发到运营的创新，过去因为短缺所以大量都是靠开发赚钱，但是未来短缺已经基本解决，未来房地产要进入存量时代、运营时代，有运营能力的企业未来才有竞争前途，我们未来面临的养生、养老等等所有资产必须要通过运营才能获得收益。如果一个企业只懂开发不懂运营的话，未来很难把握住机会。除了我们说的商业、办公、旅游等等之外，住宅运营未来也有很大的潜力可以挖掘。
举一个现实的例子。北京一个很破旧的公寓，我们的租赁市场很不发达，没有多少人愿意租房子，大家都要去买房。但是在北京这家公司他打造了一个出租式的公寓，旧公寓打造成一个新公寓。他说我这个公寓的定位就是要为上班的小白领服务，要创造一种全新的生活方式，为年轻人营造一个新的家，打造一个纯年轻人社区。每个房间都很小，适合出租，但是每个房间里面都有舒适的空间布局，卫生间、淋浴系统等。自由惬意的生活，虽然房间小，但是每个房间都是大床、大衣柜、大鞋柜，受到年轻人的欢迎。他放东西的空间无所不在，比如卫生间放手机、放杂志、放卫生纸的这种结构就是他创造出来的，他有很多创意性的储物空间。它是一个旧公寓楼，但是改造完之后每个房间都是落地窗的设计，年轻人在那里感到非常的喜欢，他有隔音、遮光的窗帘，他有多彩的分享年轻人的公共空间。他有浪漫奢华的屋顶花园，年轻人可以在楼顶上聚会。他有无处不运用的健康之家，整个楼就一栋楼，楼里楼外都有年轻人健身活动场所，包括楼梯都是健身活动场所。整个楼是无死角不间断的高速WIFI生活，随时可以上网，全楼里无论家里、走廊里、公共空间无处不在的冬天供暖，你到任何地方冬天都是暖和的，24小时热水，四季变换的景致电梯。这里面也有低碳环保的生活，家家户户饮用的是纯净水，有直饮系统，门前的土地是透水池。小白领们下了班拎着公务包，无论外面下多大的雨，进门鞋都是干净的。所有这些理念无疑不是适合年轻人需求，大家知道他现在的房子出租效果是什么呢？已经全部出租完毕，租他房子的人有很多年轻人家里是有房子的，他是有房子的他要花几千块钱到外面租这个小的空间，他要追求一个独立的生活，他要追求一个和年轻人在一起的生活，他要享受一个现代年轻人的圈子。
这是一个经营的理念，不仅仅是出租、收租金，是一个经营理念。如果我们有这样一些经营理念打造这样一个经营公寓的话，我相信我们的出租市场也会健康蓬勃的发展，年轻人也不一定要急着去买房子，他也会喜欢这样的一种生活。所以创新一定能够为企业带来好的效益。
第三个创新，就是从过去我们的建设到未来特别是利用互联网技术，为我们的企业服务助力。另外是间接融资到直接融资，企业一定要关注未来房地产金融改革的方向，将会极大改变现在持有的经营的商业地产资金压力，来提高商业地产经营的水准。
总而言之结构性机会下，我们的企业只有坚持多元化创新，只有提高开发品质和服务水准，未来这些企业一定会有更大的发展空间，未来我们的结构性机会是属于这样一些企业。所以对未来房地产市场，我们既保持理性分析，总量已经基本解决，我们也要保持一个谨慎乐观态度。我们认为房地产行业未来整合、重组、兼并势不可当，但是一定有一些企业在这个过程中脱颖而出，稳稳的抓住未来房地产发展的机会。
祝我们在所有企业能够把握机会，成为一个活的更长久的企业。以上就是我的发言，谨供各位参考，谢谢大家！

    主持人 ：

    感谢秦主任，未来的房地产发展，牵动着国人的心跳。

    下面，我们还邀请到了中国社会科学院工业经济研究所研究员、中国区域经济学会副理事长兼秘书长陈耀先生，他的演讲主题是《新常态、新棋局下郑州航空港区发展思考》，有请陈先生。
    陈耀：

    各位领导、专家，各位房地产界的朋友，媒体界的朋友，大家好！
我是研究区域发展的，今天这个论坛的题目是航空港区发展区域价值，刚才秦主任就怎么去识别一个地区的区域价值大小，从宏观、微观上给我们做了介绍。我想一个区域的价值除了它自身条件之外，还有一个很重要的就是它能不能适应时代的发展，去找准他自身的目标定位和发展路径。
我今天是想就新常态、新棋局这样一个宏观条件下，看待郑州航空港区，从宏观上把握一下他发展的方向。
新常态应该说是今年媒体界最热的一个经济术语，你要不了解这个新常态，不知道新常态，可以说就out了。当然我们说这个新常态不仅仅指的这三个字，而是指这三个字背后它所隐含的我们对未来发展趋势的把握。新常态这个词为什么现在越来越重要？就是今年习近平总书记5月份专门到河南来调研，在河南最早提出来，他说我们国家处在一个重要的战略机遇期，我们要从国家发展的阶段性特点出发适应新常态。这些年，经济发展大家都知道放缓，下行压力很大。它是周期性还是阶段性的？总书记已经给出了结论，就是我们不能再去期望它是一个周期性的变化，过去高增长可能现在低谷了，可能再过一段时间又回来了，许多人还这样去判断这个形势，这个我们已经明确我们是进入到一个新的阶段。新的阶段，这个新的常态是什么？刚刚在北京闭幕的会议习总书记进一步就新常态做了一个全面阐述，跟我们最近一个时期对新常态的理解应该说他是做了一个高度概括，学术界概括了很多方面，最主要的是三个方面。
一个是从增长速度来看。增长速度我们不可能再回到过去的高增长时代，应该是中国经济已经进入到从过去的超高速、高速到现在的中高速增长阶段，这是一个新阶段，是我们讲新常态一个最主要的变化。刚才秦主任也讲了房地产这个高增长时代也过去了，这个新常态在我们现在来看，高增长区间在哪里？中高速的区间在哪里？大家认为过去是两位数，现在是一位数，大体在7到8之间，这个也没有非常明确的概念。
房地产整体上来看，这个投资上半年来看增速是在明显下降。全国增速过去最高是三十几，今年前三季度全国固定资产投资增长按照扣除价格因素是15%点多，但是房地产投资才只有12%点多，低于平均水平3个百分点。你可以判断这个走势，当然这也只是一部分原因。
第二个方面我们讲结构在变化，所谓新常态就是未来产业结构在不断变化，其中一个最主要跟我们房地产联系比较紧密的，就是我们产业结构要从过去制造业工业为主体转向以服务业、第三产业为主体，未来第三产业增速还会高，特别是中心城市。中心城市今后都要形成以服务业为主体的一个经济形态，就是第三产业比重要高于其他。现在在国外都是在70%、80%，大城市更高一些。服务业增加、比重提高，当然跟城市化进程都密切相关。
第三点是动力机制上来讲。过去我们发展靠什么？主要是大量的要素投入，靠投入获得增长，我们地产界更是这样。今后我们的驱动力就是要从投资驱动转向创新驱动，这个非常明确。当然我们说这个新常态它也不是我们发明的，早期这个概念是美国太平洋基金公司总裁提出来的，他提出的意思是2008年金融危机之后，经济恢复是一个漫长过程，你不要以为他过一年两年就恢复了，他是很长时间的痛苦过程。他讲这是一个新常态，这个判断还是非常准确的。现在习总书记讲的新常态特指我们国家进入一个新的发展阶段面临的增速放缓、结构转型新的状态。现在我们讲的比较多的就是这三句话，就是我们现在进入到经济增速的换挡期：跟开车一样，过去开到3速、4速，现在要换到2速、1速。结构调整的阵痛期：现在这样一个时期就是要优化结构，一些污染型的重化工产业都要进行调整，产能过剩产业要淘汰。还有刺激政策的消化期：我们是进入到“三期叠加”的新时期。
现在各地区增速总体上都是下降的，下降比较多的主要还是一些沿海地区，像北京、上海这几年都是保持在7%的增速，高的就是中西部地区，像贵州、重庆今年仍然是这样，现在我们的增速整体区域格局是东慢、西快。就是中西部地区整体速度这几年都是要高于东部，当然最近几年中西部速度也下来了。
国际金融危机以来，中国经济增速变化也明显地看到，我们增速实际上是在走一个下行区间，今年全年要基本上保持在7.4%的速度。虽然经济增速下行了，但是结构正处在一个优化期。前三季度三资产业比重，服务业比重在提高，消费需求拉动这个增速也在提高，农村居民收入也在提高，这都是结构调整要努力的方向。这里面特别是看到地区的变化，为什么说中部地区现在在经济增长中间仍然处在一个比较快的速度上？从今年3季度来看，东、中、西我们看一下，东部14.9，中部17.8，西部17.9。我们讲这个新常态，一个是要知道总体趋势，同时还要注意到地区的差异。刚才秦主任讲了“几个趋势”，包括房地产高增长、新房交易，以住宅开发为主这些都要过去，这里面要注意一点就是总体趋势它不代表区域的趋势，我们国家地区960万平方公里，这个地区发展严重不平衡，有一些地区已经进入到工业化后期，像沿海。有一些地区刚刚进入到工业化加速发展时期，城市化才刚刚进入这样一个时期。所以它的增速一定比全国、比其他地区要高，包括我们的房地产。我们认为房地产要考虑到地区的一些差异，有一些特定地区可能还会保持比较高。我们不排除有一些地区还会有两位数，所以这个不要把它绝对化去理解。
这是新常态。新棋局是从战略布局上来看、空间布局上来看，新一届政府现在有一个大的战略思维，新棋局，李克强总理讲要把培育新的经济带作为发展战略支撑，要发展新棋局推动梯度发展，总体上就是从地域空间上寻找我们国家未来增长的新的支撑带。这个支撑带它的热点地区在哪里？今年可能大家都听到了几个热点区域，我们归纳为几个方面。
一个是号称国家战略上的两个一号工程，一个是京津冀协同发展，这是由总书记亲自抓的，京津冀协同发展现在国务院专门成立了一个领导小组，由张高丽副总理挂帅。
第二个是长江经济带，由总理亲自抓的，这是热点地区。另外一个是开放带动战略，就是丝绸之路经济带、海上丝绸之路，一带一路也是我们国家对外开放的一个大战略，全方位开放大战略。一带一路应该说是涵盖面非常广、包容性非常强的大平台。
第三个就是从改革方面讲，上海自贸区。自贸区今后也会成为各个地区发展的很重要增长区域。
从棋局上来看还是按照两横三纵，这是十二五时期提出来的目标去规划。特别是在两横三纵重要节点上的大城市，形成若干个城市群。十二五时期我们划为21个圈，当然这个圈划的也不一定完全合理，十三五时期可能做一些调整。
（PPT）整个经济带布局一个是丝绸之路经济带，这个带它不光是这样一条线，包括有北线、中线、南线，很多大的干道，主要是沟通欧亚大陆的大陆桥。这是丝绸之路经济带。海上丝绸之路就是沿海、港口去沟通跟国际进行交流贸易的运输通道。这是大的战略。
我为什么讲新常态、新棋局？重点还是思考它对我们郑州航空港区、对我们郑州市、对我们河南省、对我们中原经济区它能够带来一些什么样的挑战和机遇？我这里做了一些初步分析。从不利影响来看可以有这样几个方面。
一个方面是总体增长放缓，我们知道会带来投资增量减少、发展减速，这是一个最基本的判断。现在不管怎么说，这个地方你是有优势，你区域价值高，但是总体大的环境放在这里，投资总得增速现在是12%，还低于总体固定资产，房地产投资还低于整体固定资产投资，这个情况我们要有一个客观的认识。
第二点对发展质量要求和环境要求更高，这个带来的挑战。我们知道航空港经济区是依托航空港发展的一些关联产业形成的一种高端产业形态，它所要求的产业类型是层次高，它有航空偏好性、附加值高这样一些特点。河南总体结构还是以农业、重工业为主，这两大类型的产业对临空型产业发展应该说是不吻合的，河南现有产业层次与航空港区高端要求还有一个相当的差距，这个我们应当承认。如果航空港区要有很大的发展，必须在结构上、产业发展层次上要有非常大的提升。当然我们还可以拓展我们的腹地，还有很多的一些方式，但是核心是自身能够发展。
第三点是面临的区域竞争加剧。郑州航空港区在全国率先走了一步，现在是全国首个也是唯一一个上升到国家战略的航空港区。但是现在各地都在搞临空经济区，现在有数十个机场都在搞临空经济区，而且现在有一些也在积极申报。像新疆的喀什机场都要搞临空经济区，我们现在面临的区域竞争还包括中部地区内部这些机场之间的竞争，区域竞争对我们的挑战也是非常严峻的。
第四个挑战我认为是大的区域格局中间，热点区域基本上不在我们这边，它会带来这种要素的扩散，如果我们不能够准确应对的话，有可能带来边缘化风险。现在大家一谈到这几个热点区域，马上很快就会引起全国一些投资企业蜂拥而起，到那里去考察、去投资。所以航空港区在这样一种环境下怎么去适应？我觉得是非常需要重视的。
从另一方面来看，新常态、新棋局也给我们带来一些积极的影响，也会有一些好的机遇。
第一最大机遇是结构转型升级对高端产业、新型业态这样一种发展方向的支持，它是非常有利于航空港区的发展。我们说航空港区发展的产业要有航空偏好性，那么航空指向性产业一般都是附加值高的产业。
第二，新一轮改革释放新的动力，会激发市场活力。未来一定要在改革方面积极地争取试点，通过改革释放活力。
第三，全方位开放，刚才讲的一带一路，特别是国家重视内路沿边地区的开放，这个在三中全会决定里面专门有一节提到，所以这对我们航空区域建立开放型的、建立国际航空物流中心，要打造国际化的航空都市应该说它都是非常有利的。
第四，互联互通建设，随着交通基础设施还有一系列的通讯、能源等等互联互通建设，它会进一步有利于提升中原地区的核心地位。高铁这些建设，地处中原这个条件非常好。
最后我就如何适应新常态，我们融入新棋局提四点粗浅建议。
第一，保持一定经济增长速度下，更加重视提质增效，注意发展质量，要坚持航空港区高端发展方向，严格投资准入门槛。通过招引业内领军企业带动产业集群发展。航空港区发展目前已经有一个非常好的产业基础，特别是富士康进来以后，应该说使航空港区产业支撑有一个非常好的基础。未来还需要继续招引行业内的领军企业，通过这些领军企业形成产业集群。
同时航空港区我们看到像新郑、中牟这些地方产业层次还是比较低，传统产业要加快淘汰，包括一些高污染行业、重化工行业也要加快调整，促进它转型升级，让他腾笼换鸟，发展一些高端行业。我们要坚持走高端产业发展方向，因为航空港区是一个特殊功能区，我们不能把这样一个特殊功能区特别是上升到国家战略的，对全国其他地方有示范意义的，我们不能搞一些跟航空产业没有多大关联性的、低端产业进来。我们要把握这个方向。
第二，积极融入国家一带一路的战略，我们不能在这方面成为一带一路的旁观者，我们要融入进去，打造空中丝绸之路内陆核心区，现在丝绸之路有陆路丝绸之路经济带，又有海上丝绸之路。空中现在可以提出来空中丝绸之路而且是内陆核心区，现在的条件来看在内陆地区我们很多条件，在内陆特别是中部地区是处于第一的位置，海外特别是国际航线等等一些方面。争取设立自由贸易园区，加快建成国际航空物流中心和内陆开放高地，这样一个战略应该说是符合2013年国家批复的航空港区规划中航空港区的五大定位就有这样的一些内容。所以未来我们要把空中丝绸之路的概念打出来，这个空中丝绸之路的核心区应该在郑州、在河南、在中原。因为现在路陆丝绸之路国家明确唯一的核心区是新疆，其他的地方所谓的战略支点还有一些提法，比如黄金走廊还都没有被认可。
第三，培育拓展产业支撑，促进产城融合，建设高标准中原航空城，这个和我们房地产界应该说密切相关。刚才秦主任讲到人口，我们讲人口从哪里走？人口密集的地方、城市发达的地方房地产业的发展机会就越多。现在讲人口往哪里走？人口走向是取决于就业，就业是取决于产业，必须有产业支撑。现在的航空港主要是靠IT，比如以富士康为主的产业。现在国内引入很多智能产业在这儿落户，这是一个很好的方向，但是单靠这样的行业支撑还是有风险的。一旦我们手机未来市场发生变化，这样一个行业它不可能永久地保持下去，所以必须培育拓展新的产业支撑。像我们讲的三大支柱产业里面生物医药，医药行业应该说它是航空偏好型的，它是非常适合空港经济的。还有一系列新型的服务业，新型服务业有很多，我特别要强调的是去年以来国务院陆续提出了两大产业，一个是健康产业；一个是体育产业。这些新兴产业应该是未来服务业里面的发展方向，国家给予非常大的支持。
比如体育产业，到2025年有5万亿的投资机会，国家现在在税收上按15%这样一个税率去征税，比一般25%的税低很多，这个是支持发展的一个重要方面。我们要积极培育这样一些高端的精密制造业和现代服务业。在这个方面我觉得只有产业成长起来，特别是新兴产业培育起来，跟我们现在的城市化发展、跟高标准航空城的建设结合起来，就是产城融合。我们看到450平方公里不单单是经济区，同时还要打造航空城，要建成航空大都市，这里面就是说它不仅集聚产业还要集聚人口，有了人气我们这些地产、房地产的开发机会就会更多。所以我们要搞清楚这样一个逻辑关系。
我再强调一点，我们觉得郑州航空港区经济区应该说上升到国家战略，是河南省这些年在战略发展上、选择上是做的最好的一件事情。过去提了很多战略，包括中原城市群、中原经济区、中部崛起等等一些战略，它都是比较宏大。这个战略应该说非常有抓手、而且非常有基础，航空港经济区它主要还是依托于我们现在已经有的产业集群，富士康进来30万人口，这样的产业就会有支撑，未来我们的发展按照这个方向去拓展，这是一个内在逻辑。我们现在打造的一带一路也是按照这样的做法，大家说一带一路感觉到很空泛，但是一带一路内在逻辑是搞基础设施互联互通，这就需要造铁路，就需要把我们的高铁引进来，我们的高铁技术在国际上非常成熟。现在已经明确要成立亚洲基础设施投资银行和400亿的私募基金，这些都是要支持一带一路的基础设施建设，这个最终肯定中国这方面获益比较大。我们就是要找有产业支撑的项目发展，我觉得最终产业集聚导致人口集中，人口集中城市发展起来，我们的房地产业大发展肯定就有机会。
最后一条就是我们要用足用活实验区的各项政策，我们全称是航空港经济实验区，这个实验什么？金融政策、土地政策、服务外包政策，但是往往在现有政策的使用上还做的不好，而且还要积极争取新的政策，特别是在新一轮的自贸区的争夺上，我们要去争取。
随后我还想讲一点现在地区发展还有一个热点，今年国家一下子批了5个国家级的新区，现在中部地区一个都没有。郑州过去提了郑东新区，但是没有成功。这个也是一个非常大的机会，郑州如果再有一个国家级新区，我觉得对于带动整个郑州、河南、中原地区的城市化发展，都是一个非常大的促进。
我提这些建议，不一定合适，非常粗浅，今天讲的不对的地方，希望大家批评。谢谢大家！

    主持人：

    感谢陈先生，您对航空港区经济发展的思考，结合刚才在论坛上看到的由管委会提供的资料片，让大家对航空港区有更深刻的认知，感谢陈先生为中原崛起和郑州城市化进程提供了深度启示。谢谢！
下面将进入到对话环节，现在我要把话筒交给对话环节的特邀主持人，他是新华网房地产事业中心总编辑陈卿，有请陈总编。
陈卿：尊敬的各位领导、各位嘉宾，我是新华房产的陈卿，今天非常荣幸能够担任本次对话环节的主持人，其实每次到郑州我都有非常大的体会，郑州一方面是一个古老的城市，另一方面它在省会城市中又非常年轻。今天我们的主题是航空港区的发展研讨会，我们也请一些资深专家跟大家研讨一下航空港区的发展。我们理解当中会发现一个问题，目前来讲航空港区从全球一体化角度来看，现在航空港区包括从国际角度来看几个城市非常有典型意义，包括新加坡、包括迪拜，这些城市的国际化发展路径都是跟航空港区的发展有密不可分的关系，所以下面对话环节当中我也会就这些问题跟几位专家进行探讨。
刚才陈教授在最后提出了一个问题，就是整个空港新城包括郑州可以去争取自贸区，我想请问一下其他几位嘉宾对这个话题是怎么看？就是郑州有没有这个条件去申请自贸区？
    王建树：

    这个问题我认识是比较粗浅的，郑州能够获取国家自贸区，郑州以前一直在积极申报，四中全会前从国家领导来看希望自贸区经验能够有所发展，但是第二批郑州可能还是机会不大，但是我相信未来几年内郑州一定会申请到自贸区。
秦虹：上海自贸区政策和过去的特区有不同，没有更多的优惠政策，更多是靠自贸区改革、创新、开放来带动新的发展，当然我们有这样一个能力、这样一个条件是非常好的，我相信未来有越来越多的城市能够申请到这个自贸区。
宋向清：自贸区在我看来是我们国家改革开放进入第二个阶段中央采取的一个战略性举措，也就是我们改革开放之初，国家设立深圳、厦门、汕头等等地区那个沿海开放区的初始，改革开放30多年之后到现在应该说我们的改革开放需要进入一个新的高度、新的境界，自贸区就是这样一个载体、这样一个平台。在我看来自贸区绝对不是未来只有上海或者港澳、只有福建、天津，自贸区的设立一定向我们改革开放初期一样陆陆续续有十几个城市进入自贸区，对于郑州这样一个中部地区而且具有改革开放的有利条件和基础，尤其我特别要强调的是郑州，这些年城市运营、城市营销能力特别的突出，像前面几位专家领导讲到的，我们航空港综合经济实验区是全国唯一的一个，我们汽车整车进口口岸的审批是全国内陆城市唯一的一个，电子商务综合试点跨境贸易综合性试点城市我们是全国唯一的一个，综合性试点我们是全国唯一一个，这说明郑州城市营销能力非常强，在这个情况下郑州自贸区的设立，我认为已经为时不远。
王明超：关于自贸区在不久将来而且很快在河南会批复，从两个点上我简单阐述一下。第一个是刚刚结束的APEC会议，这个应该是习总书记对中国很成功的一次盛宴，这次盛会有几个点，一个是中韩自贸区，还有福建自贸区，马上启动是大陆对台湾的，这个自贸区其实更重要承载的是人民币国际化的任务，在这个节点上经开区和港区有一个中欧班列去年开通，所以这个自贸区在港区目前已经对接有一半以上功能，上海自贸区功能在港区实现至少是8项，自贸区的流程和标准已经在逐步实施，我相信在未来这个自贸区一定会拿下，谢谢！
    陈耀：

    这个自贸区是我们国家对外开放程度最高的政策平台，从逻辑上讲我们这里要打造内陆地区的开放高地，开放高地要有相应的政策平台支撑，现在我们一般都有综合保税区，但是这个还是不够的，我们现在要按照上海这种模式不是光搞空港，我们的综保区包括出口加工区等整合在一起是自贸区，过去为什么不批？是你的量太小。从客观上讲，中西部地区特别是中部地区这几年外贸进出口量虽然总量还不是很大，但是增速非常快。刚才我看到航空港区外贸进出口已经达到300多亿了，实际上这个势头是非常好的。所以现在先有这样一个政策平台，它又会加速要素到这里集聚，进出口这里将来会发生一个非常大的变化。我们既有陆路的出台叫郑新欧，今后还会有航空港，所以这个要结合起来，今后对外开放我们是立体的，我觉得这个非常有必要，而且也具备条件。
陈卿：对航空港未来发展是非常有信心的，我想问一下王总，您当时是怎么决定花这么大精力、这么大投资进驻航空港区？据我了解目前豫发开发量在整个航空港区应该是最大的，另外一位王总报告当中给我的印象也非常深，目前从豫发企业发展历程来看商业持有比例是相当高的，这个在其他大型企业里面这个现象也是非常突出，我想就这两个问题王总您是怎么来看的？
王建树：时间有点紧，我简单回答一下。对临空经济河南一个内陆城市，对空港的依赖程度很高，我在北京读了四次研究生，在中央党校、清华、五道口，四次研究生不是毕业不了就是想去学一学，在外地考察学习交流当中我发现临空经济都非常发达唯独郑州，五年前我们去的时候航空港区地价多少钱？有一个棉麻公司大概2万一亩，当时觉得是一个笑话，所以决定试一试。
当时我们企业没有什么实力，也拿不出很多钱在中心城市拿更多的土地，只有弯道超车，找一个比较好参与的地方。第三个基于对我团队的认识，觉得航空港区的地产尤其是商业地产、仓储物流、会展业一定会有它的潜力。我们做商业地产的从批发市场做起，做产业地产不是靠销售，我做第一个商业地产项目就是锦荣商贸城的时候，人家告诉我这个项目要卖就是几十个亿，当时是火车站地区，至今也是郑州商业地产售价最高的地方，我们当时就能够卖到十几万，但是我们选择做持有性商业地产。我发现做持有性地产挑战性很高，但是它的持续性为我们企业带来长期稳定的发展机会，我觉得将来这也是一个机会，在座大的房地产公司很多，我是一个后来者，是一个学生，我需要向万科、向建业，向这些受人尊敬的大企业学习，发挥自身优势在产业地产上、在服务业上，刚才秦主任讲的正中我们下怀，我们希望在产业地产中走出我们独特的发展之路。当然我们也有很多缺点，有很多认识的盲区，我们还有很多差距，在座有房管局局长、建设厅领导，各位专家、各位同行希望大家多给我们提出宝贵意见，让我们共同为河南房地产、为航空经济、为河南的发展共同出力、共同发力，谢谢！
    陈卿：

    下面我想问一下秦主任，这是第二次跟您见面，第一次是深圳，对于新常态我最想问的是在整个新型城镇化当中，包括政府、包括企业都面临一个钱的问题，钱从哪里来？当然在整个国内包括政府、很多企业也在沿用一个新的发展模式PPP，就是政企合作模式，这个在未来新形势变化中是不是一个非常可取的方法？
秦虹：城市建设引用PPP模式，是特别关注的一个领域。大家知道PPP在发达国家应用的非常广泛，就是说公共设施、公共服务是政府的责任，但是并没有必要政府亲自来提供，完全政府可以和企业合作共同提供这种公共服务。2002年开始到2006年我们做了大量的PPP研究就是市场化融资，刚才研究有一个有趣的现象，我们考察英国，你考察PPP的时候发现英国政府是一个采购政府，很多事情都是政府主导民营企业参与，2002年的时候最令我们震惊的是英国有12%的监狱是民营企业投资的，他投资、经营12%的监狱。我们想监狱怎么能够让企业参与来管呢？这是一个非常特殊的领域。所以你看发达国家无论公路、污水处理等等公共服务甚至像监狱这样一些设施，都有大量的民营企业参与。
在我们国家应该说在改革开放之前或者计划时期都是政府包办，改革开放之后我们也适度的开放了一部分市场，引进了一些民营企业参与。但是总的来说这个事情我们过去做的不是特别理想，这里面有很多原因，政府缺钱就把公共基础设施变成甩包袱，本来是公司合作制，本质要求是共赢，政府本来也要干好。第二老百姓也要赢，得到福利的增加。第三参与投资的企业也要赢，要实现共赢才可以。但是过去很多过程中有些政府没有按照这个原则来实施，很多项目都中途停止了，政府卖出去又买回来，有的走了很多弯路。尽管我们走了弯路，但是公司合作制这种新的城市建设融资方式，未来我们还应该继续探讨。政府主要是定规则、建标准，投资经营管理这些事尽可能发挥企业的优势来参与。所以PPP一定是未来我们的城市建设民间资金参与的重要一种方式，只不过我们要把规则建设好，我们要把最终的目标设定好，这里面最重要的一个原则就是要实现共赢。
这里面东西太多了，今天的时间不可能说的非常细，我们之前做了大量的案例研究，但是回答你的问题就是“一定是方向。”
    陈卿：

    谢谢，也希望未来在航空港区的发展中，也出现有PPP这种模式参与。下一个问题我想问一下陈教授，昨天几乎同一个时间点来到了郑州，一路过来跟陈教授一起到了市区，我们一直探讨航空港区国际化的问题，因为时间关系PPT当中您没有具体阐述，我想请您对航空港区的国际化再做一下介绍。谢谢！
陈耀：航空港区的国际化我没有非常深入的去思考，现在我们从国家对郑州航空港区的定位，我们知道五大定位里面讲核心实际上就是邀请我们走国际化，这个国际化一个最基本的就是你的客户走国际航线占的比重要越来越大，现在来看已经是向这个方向去努力了。比如像将来做国际物流中心，它有三种模式，我们是国内转国际，国际转国际、国内转国内的中转，当然这里面要求条件比较多，一个是要有比较先进、比较高标准的航空机场，打通货运航线。另外还要有配套政策，跟国际货物的交易、运输你都需要各国之间进行对接，政策一定要能够协调起来、能够得到支持。
另外我们这个国际化确实是受到挑战，希望国家在这个层面上能够扶持一把，因为我们面临着周边的机场都在崛起，国家扶持应该有所侧重，特别是在航线机场建设、基础设施投入、政策的一些导入方面应该有倾斜、应该有重点扶持，这个我们已经发展起来了，形成了一些好的经验我们再逐步扩大，也不能一下子铺开，特别是现在这种综合实验区很多都在排队，在争相学郑州。我想现在应该给郑州一个很长时期的培育期，不要轻易的去扩大它的试验田。这样有政策的支持，我想郑州航空港的国际化应该会走的很好。
    陈卿：

    刚才您谈到了一个国际化，在整个国际化中我理解在立体交通这一块也是必不可少的，我举个例子昨天我从杭州到郑州，中午的时候我跟杭州黄龙商务区开发商黄总聊天，聊天中我们说杭州这么成熟的国际化商务区中也存在一种非常微妙的变化，就是现有商务区随着交通拥堵、随着通达性越来越差，会造成很多企业的运营成本不断增加，所以今年开始很多航空商务区出现了一种奇怪现象，他虽然也是属于地标性的建筑，但是我们会发现今天来讲的话黄龙商务区他的企业正在逐步逃离，这就造成了比以往想象不到的空置率，这样整个交通体系的初期规划就非常重要，因为宋会长在这个领域非常有研究，我想请宋会长给大家支一支航空港区在未来交通体系当中究竟怎样做到20年不落伍，30年也同样不落伍，谢谢！
宋向清：这个问题是很多城市面临的一个问题，立体交通包括立体货运交通、立体客运交通，应该说在航空港区这两个方面都表现的非常突出，高铁南站也在这个区域，以郑州为中心米字型的高铁包括普通铁路，再加上到目前为止郑州高速公路通车里程仍然在全国排名第一，加上三级公路，普通公路的四通八达，所以客运空中、地上、包括地下的地铁、轨道交通非常发达。客运交通、立体交通郑州已经初具雏形，并且在越来越大发挥它的作用。我们的货运立体交通、国际立体交通现在也已经具备相当规模。航空港区上升为国家战略之后，开通国际货运班列，147条航线，航线数量在全国排名至少是前四位。国际航空货运增速，全国第一，除了空中这种国际货运、国内货运以外，我们的中欧国际货运班列也就是铁路，意味着什么？郑州到欧洲的郑欧班列开通在全国不是最早的，但是国家铁路总局命名的时候给我们命名8001，意味着其他的是8002、8003，说明郑欧国际货运班列8001号在它的运营效率、载货重量、价值包括返程满载班列，这些在全国都是排名第一。
所以空中货运、地上货运，现在郑州国际货运板列，辐射到全国十几个省市，包括韩国的一些货物，原来走海运，现在先走海运到连云港，从连云港装车到郑州，然后再装集装箱走郑欧板列，换句话说郑州从立体交通角度已经成为货运和客运两大立体交通枢纽，立体交通在我看来是时间和空间的统一，效率和效益的统一，是速度和质量的统一，为人民节省大量时间的同时，也节省了大量的成本、大量的支出。但是立体交通如果规划得不好、处理得不好，会给城市发展带来一些负的影响。如何使立体交通能够和城市的产业发展、城市各种基础设施的建设、城市只能体现能够有机结合、实现共赢？我认为我们在进行相关规划包括项目引进的时候，要做到未雨绸缪。我们交通线路怎么设计，要进行一个很好的匹配。另外我们交通还要和相关教育、商业、医疗等等相关公共服务设施、社会服务职能的载体相匹配，只有他们相匹配才能够使我们的交通有效疏解部分区域人、车过分的集中。同时交通的规划还要和我们整个城市未来发展的大定位和趋向相一致，所以立体交通不一定是点对点，一定是多点布局。立体交通对区域价值有什么影响呢？我的认识立体交通一定程度上会使区域的价值由白银变成黄金，由黄金变成玛瑙、翡翠、钻石。
为什么这样讲呢？刚才我们说了立体交通是效率和效益的有机统一，市场经济情况下现代社会大家追求的一个是效率、一个是效益。那么既然把效率和效益在这个地方实现有机统一，那一定是最能够集聚优质项目、优质资本、优质品牌的地方。因为交通的便利就会使一些大的资本、大的品牌、大的项目包括一些高端人才向这个地方集聚，在这个情况下这个地方的区域价值就提升了，尤其是在航空港区，航空港区本身土地资源就有限，这个地方的立体交通体系在河南又是最完整的，所以我有一个比喻说航空港地区的土地实际上是皇帝的女儿，一个是具有稀缺性，另外一个是增值、潜力非常大。所以在航空港区拿到地的这些开发商，像明超、建树望地兴奋，拿不到地的可能会望地兴叹。但是在郑州皇帝的女儿不多，但是还有大臣的女儿、宰相的女儿，郑州很多区域搞相关项目的开发潜力都很大，我清楚的记着前不久在北京，房管局领导给我打电话说中央电视台到郑州来采访，刚好我在北京培训英语，没有时间接受他的采访，但是说明秦主任看好郑州的区域价值，中央电视台也把郑州作为一个房地产这个领域近期最具有代表性、积极、稳定、健康发展的城市去看待。
但是在航空港区是不是拿到地就可以高枕无忧，是不是有这样一个立体交通系统就可以高枕无忧了？我觉得不完全是这样。因为我是郑州市航空港区、综合实验区重大招商引资项目尤其是服务业这块项目的评审专家，去年和今年20几个项目我都参加了相关评审。参加这个会感受很深，我们对相关项目入住要求非常严，一旦专家评审不过，你想进去是没门的。这就使我们航空港区入住项目更具科学性、合理性。
但是你拿到这块地以后，你就必须按照你申报的项目去开发和建设，其实很多入住项目在河南没有成熟经验、没有成熟模式，比如大宗商品交易中心这些项目都是我评审的。总而言之立体交通对区域价值处理的好是正相关，处理的不好可能带来一些负面效益。
陈卿：刚才宋会长也提到了立体交通，我知道王总也是在航空港区有自己的项目，在航空港区开发的项目和普通商务区开发项目有什么不同点？因为今天在座的有很多房地产企业，您在运作项目的时候有哪些注意点？
    王明超：

    作为我个人来讲比较喜欢创新，所以在这个产品上，我们写字楼的项目目前对港区的液态、对港区的发展也是差不多有将近两年多的了解。所以目前我们在这个区域内看到的是更多的世界500强企业和大的制造业进了港区，我们的产品就要为这些制造业和大企业的上下游企业配套，这些大企业来他自己有厂房、自己有办公，那么它上下游企业的办公需求或者说跟全球对接的需求，目前来讲我们开发的写字楼有可能是咱郑州唯一一个现在全方位配制最高的，精装修、全智能化、中央空调、净水系统等等，车位是百平方米1.5，也是配比最高的。目前来讲因为也没有做过，也没有经验，在这个层面上就是足够的服务到将来的用户，将来在这里办公的员工和老板都不想走，或者在这里的网速，办公环境和网络环境是港区最好的，甚至是东区和整个郑州最好的。
因为我原来是搞IT，在办公环境上非常重视，现在的空气也好、水质也好，办公环境的水净化和空气净化这些也全都考虑在内，这也是一种创新思维和结合当地的入住商家的需要去做的一个精致的小产品来满足客户。谢谢！
陈卿：今天秦虹老师和陈教授非常难得来到郑州，我想作为媒体来讲，向来喜欢问一些刁钻问题，有一个问题想问一下秦老师和陈教授，目前3季度各项经济指标已经出来了，您和陈教授分析一下今年房地产形势到底怎么走？老百姓是不是可以在这个时候出手购买房屋？
秦虹：3季度房地产数据已经出来了，原来我得出这个判断，当时认为今年房地产市场整体是今年下半年比上半年好，全年很难超过去年，就是指的销售。销售是领先指标，因为只有销售变化了才有价格变化、土地市场变化，这是全国总的情况，但是差异很大，肯定是一个分化的格局。这个分化不是说一二线城市一定好，三四线城市一定不好。这个分化不是一二线、三四线城市之间的分化，二线城市也在分化，三四线城市本身也在分化。房地产就是一个地域性，你说它好还是不好？有些地方好、有些地方不好，总体来说上半年比下半年好，今年很难超过去年。
这是大致情况。任何时间段，在你需要且有能力的时候你都应该买房，你都没地方住了又有钱又能够买的起就是不买房，你说干什么？所以有需要又有能力，任何时候都是可以买的。今年930政策之后国家在鼓励自住性需求特别是改善性需求方面还是给了很大空间。比如首次置业家庭买房子按照现在的政策可以享受7折贷款利率，尽管现在还没见到，但是不管怎么说这个政策出了之后，个人按揭贷款的发放速度已经加快了。上个月我在廊坊做调研，廊坊企业告诉我他们已经拿到了个人按揭贷款，但是说现在拿到的贷款是给8个月前卖出去房子的客户，是给他们办。可见已经有8个月没有给他们发放过个人按揭贷款了，对于很多家庭来说没有贷款支持他根本就没办法买，所以有贷款支持比0.7折贷款更有意义。这是现在政策放款速度已经明显加快了，使很多需要房子的家庭有贷款支持的，就能够尽快实现购房愿望。
另外也明确表达了一个信号，改善性需求按照首套房政策实行，对于很多改善性家庭的需求有明确支持，所以家庭有需要、政策又有支持，我们又有能力，为什么不买房呢？
    陈卿：

    陈教授，我知道你一直研究区域经济这块，您也是研究工业经济的，您觉得下半年市场怎么看？
陈耀：工业经济下半年调整期间应该说整体形势不是很好，结构调整的大方向从三资产业结构来讲，现在发展最快投资增速也是最快的是服务业，我们国内三资产业达到46%，首先是服务业还会有一个持续发展空间。但是工业发展侧重内部结构优化，就是现在大量要把那些低端的、污染的过剩产能淘汰，优势制造业包括轨道、高铁要走向国际，有一些制造业的工业在个别领域会好一些，但总体上现在制造业特别是一些低端的制造业日子不是太好过。
陈卿：对房价有没有影响呢？
陈耀：工业对房价的影响按道理来说应该有一些，特别是涉及到就业的问题，如果就业减少了，有一些工业区就没有太多人了，这样的话你这个地方工业区周边的房子，恐怕光顾的人也少。所以我们讲像现在有一些工业区也在转型，因为制造业服务化，有些制造业内部也在开始向这方面转。
刚才我讲的走下坡路的，已经在国家政策淘汰行列的工业区，它相关联的地区房价，会受到影响。
陈卿：最后我想问五位老师一个共同问题，由于今天谈的是航空港区的区域价值，我想最后问一个问题，你们每个人能不能在今天这个现场给未来航空港区发展提一个非常好的建议？能否简单提一下。
    王建树：

    现在航空港区的规划很好，招商引资力度也很大，基础建设推进速度也不是很慢，各方面都很好。但是也有很多不尽如人意的地方，我们每个楼盘都有10%的保障房，我给政府反映几次建议取消。
秦虹：如果航空港作为一个新的区域开发，最重要的是做好规划，只要我们规划科学、规划符合规律，这个城市的发展才是低成本、高效率的，否则我们可能会走很大的弯路，建筑形式是不可逆的，如果我们一开始规划就错误的话，未来改造的成本是巨大的，而且影响这个区域的价值提升。
陈耀：我今天也强调一个概念，我们今天分析探讨的区域价值，实际上是有两个概念，这个价值有现实价值有潜在价值，实际上我们探讨很多是讲的这个区域的潜在价值，我个人认为这个潜在价值，航空港潜在价值我可以讲无限大，非常好，但是现实我们要非常清醒，这个现实价值跟潜在价值之间是有距离的，它需要一系列条件的保障，所以我们在考虑、在评估航空港区价值的时候，一定要把现实跟潜在的目标分清楚，我们也希望航空港区未来从多方、多角度去努力，我已经把建议提出来了，使得尽可能缩短潜在价值变为现实价值的时间。
宋向清：我想航空港规划已经有了，下一步重要是填空，把若干项目放进去，在填空放项目的时候我建议体现个性、讲究集聚、形成合理，追求完美，把航空港区变成全国临空经济的标杆。
    王明超：

    这届政府提出来了压缩审批环节，因为港区是一个新区，希望在新区里面真正做到压缩审批环节，提升所有企业效率，这也是我们所有企业想要看到的，谢谢！
陈卿：最后我们嘉宾一起手拉手来见证这个高峰论坛，希望他们的携手也能够预祝今天大家听到这些经验的同时，也同样能够预祝整个航空港区能够得到一个非常好的发展，谢谢！接下来我把话筒交给李凯。
    陈卿：

    通过今天的论坛大家对航空港有了一个非常深的了解，航空梦是你的梦、我的梦，是我们的中原梦，是我们的中国梦，航空港区是一个大舞台，更是一个腾飞的翅膀，让我们和郑州航空港区一起筑梦腾飞。
本次论坛到此结束，谢谢大家！