3月30日晚，以稳健安全著称的房地产龙头企业万科发布2021年年报，实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，出现上市31年以来第三次净利下滑；财务状况安全健康，持有现金1493.5亿元，净负债率29.7%且长期处于行业低位，全年综合融资成本降至4.1%。

发布年报的同时，万科推出回购方案和历史上较高比例的分红派息预案，在兼顾企业长远发展的前提下，尽一切力量、用实际的行动，来保障股东的利益。公司称将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，基于当前的股价，股息率约5.1%。

2021年，在行业前所未有的震荡和调整下，万科守住了安全经营的底线，保持了“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.11%。但行业阵痛也一定程度出现在万科身上，2021年，营业收入仅增长8%，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比大幅下降。对于下降原因，董事会主席郁亮在年报《致股东》中坦诚进行了剖析，他并未过多归结于行业变化、市场因素，而是重点放在自我检讨，符合其一贯“不怨天气”的务实风格。同时他也明确表示2022年有信心实现营业收入和净利润的企稳回升。

值得关注的是，万科年报显示，其非开发业务正在进入高速发展期，在增长速度、收益表现、运营效率等方面，均位居各自所属行业前列。万物云在业内率先完成“住、商、城”全域空间服务覆盖，2021年收入首次超过200亿元，同比增长32.1%；泊寓已成为国内规模领先、运营效率领先的集中式公寓运营商，近三年收入复合增速40%，2021年营运净收入（NOI）同比增长193%；万纬物流已做到冷链仓储规模国内前列，近三年收入复合增速超过50%，并获得淡马锡、GIC等知名机构战略投资；印力管理规模、收入、轻资产管理输出保持业内较前阵营，近五年收入复合增速为20%。

坦诚检讨净利下滑内因，年内有信心实现企稳回升

郁亮在《致股东》中详细反思了净利润下降原因。从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中，毛利率下降是财务层面的主要影响因子，2021年万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%。从结构上看，开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。

其坦言，尽管公司较早意识到高速增长终将结束，但公司的行为未能坚决摆脱高增长惯性，部分城市出现投资追高冒进，导致毛利率下滑。同时，充分授权、分布式实施是万科过往快速发展的机制保障，在追求效率优先的高速增长阶段，这一机制能更快地响应市场、捕捉机会，一定程度地释放前线战斗力。但随着近年来业务复杂度提高，市场竞争日趋激烈，城市公司能力的参差不齐导致操盘表现的离散度上升，影响了整体业绩。

郁亮表示，2022年，将采取坚决、有针对性的行动，全力扭转开发业务局面。公司以开发经营本部为主导，推进“一盘棋”建设，解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。同时严格投资管理，投资向市场更为稳定、团队操盘能力更强的区域集中，提高投前研判的精准度和投后落地实现程度。非开发业务继续提升经营效率和竞争力，争取更大的发展空间和更好的回报水平。郁亮认为，非开发业务将为公司整体利润率水平提供一定支撑，也为未来不动产市场准备更多合格资产，对接更广泛合作机遇。

对于2022年的业绩，郁亮表达了明确的信心，相信行动和努力将支撑公司在2022年实现营业收入和净利润的企稳回升。

非开发业务进入高速发展阶段，第二增长曲线初步显现

万科很早就意识到人口放缓的问题，住房需求增长不会永久持续下去，需要寻找具备长期潜力的新赛道，以保障公司发展。根据年报显示，经过八年的探索和布局，其非开发业务迎来高速发展阶段。

万物云成为行业率先覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司，2021年其收入首次超过200亿元，同比增长32%。更重要的是，已形成极强的外部竞争力，新增合约面积中外拓业务占比超七成，其中商写领域外拓楼盘占比近八成，已在广东横琴、深圳沙头、武汉唐家墩打造多个城市服务的标杆案例。

物流仓储抓住国家基础设施升级机遇，旗下冷链仓储位居行业前列。近三年收入复合增速52%，其中2021年收入31.6亿元，同比增长69%，稳定期项目营运净收入（NOI）率达到6.5%。万纬还成功引入了GIC、淡马锡等知名机构作为战略投资者，其专业能力和市场价值受到认可。

万科泊寓已成为国内规模领先、运营效率领先的集中式公寓运营商。近三年收入复合增速40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI5.3亿元，同比增长193%。在单房运营成本、费用率、自有渠道获客比率等方面，已建立竞争优势。除自身资产外，泊寓还为294家企事业单位的租赁住房项目提供产策、建造和运营管理服务。

商业业务方面，印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处于行业前列阵营。近五年收入复合增速达到20%，在商业较发达的长三角地区，印力在管面积处于前列，近两年新开业的大型购物中心项目首个完整年NOI率均在6%以上。

万科认为，如果只看经营收入和利润，这些业务在今天以及未来都很难达到房地产开发的同等规模。但随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，这些业务能产生稳定现金流的优势开始显现，公司投入收益将能够通过多种方式体现，一定程度上形成对业绩的支持。