今年公募REITs市场首发项目入市节奏明显提速，截至目前，年内累计发行规模已超500亿元。与此同时，全市场公募REITs基金管理人增至25家基金机构，相关各方参与的广度与深度持续拓展。

  展望2025年，机构人士表示，国内REITs一二级市场建设有望持续推进，随着更为多元的资产及投资者类型进入，市场规模和活跃度有望进一步提升。

  项目接力“上新”

  上交所官网信息显示，创金合信近日申报的首农产业园REIT项目显示“已受理”。作为该项目基金管理人，这是创金合信基金参与的首单公募REITs项目。据悉，创金合信基金高度重视REITs业务发展，组建了精干的专业团队并建立了高效的治理机制。此次，公司与项目计划管理人第一创业证券携手，旨在聚焦重点行业、重点区域项目储备，促进北京国资公募REITs项目服务落实落地。

  截至发稿，全市场公募REITs基金管理人已由起初的不足10家公募基金，扩展至如今的25家基金机构。新公募机构入局的同时，又有多个项目本周接力“上新”。

  12月10日，工银蒙能清洁能源REIT在深交所上市，项目基金份额2亿份，募集资金总额10.674亿元。

  12月11日，中金重庆两江REIT正式登陆上交所，发行总规模为10.20亿元，为西部首单产业园REITs，底层资产为位于重庆两江新区数字经济产业园的照母山研创核心区。至此，中金基金在管公募REITs产品也扩容至8只，首次发售及扩募发售规模超过303亿元。

  12月13日，中航基金也更新进度条——中航易商仓储物流REIT发售在即；本周二正式开售的招商科创孵化器REIT也拟于13日截止认购。

  具体来看，中航易商仓储物流REIT此次初始战略配售发售份额为5.92亿份，中国人寿、招商证券、国泰君安、申万宏源等8位外部战略投资者参与认购，原始权益人持有份额比例为39.37%。此前询价阶段，该项目受到市场认可和追捧，网下发售累计吸引资金4.16亿元，拟认购数量共计1.58亿份，实现超额认购。

  招商科创孵化器REIT则是全国首单科创主题公募REITs。公开资料显示，该项目也是全国首单原始权益人为国家级科技企业孵化器且底层资产均为科技企业孵化器所需的物理空间发行的公募的REITs项目，项目底层资产为3处孵化器物理空间。

  业内人士表示，相较于普通产业园，孵化器类产业园更强调运营和科技创新属性，其作为产业园区基础设施项目中的细分类型，也是对公募REITs底层资产类型的多元化的尝试和补充。根据公告，项目预计募集资金总额9.6亿元，募集期自12月10日起至12月13日止，计划发售份额数量为3亿份。

  此外，上海首单仓储物流基础设施REITs——华安外高桥REIT计划于12月25日上市。该项目底层资产为位于上海市浦东新区外高桥物流园区（二期）的1处优质冷库和3处优质高标仓。

  产品供给日益多元化

  截至发稿，持续扩容中的REITs市场已拥有逾50只基金产品，2024年内上市和即将上市的产品就有近25只，数量和规模均远超往年。发行市场火热的背后，来自政策面的多维度支持也为REITs领域的高质量发展提供助力。12月以来，围绕这一领域的政策面利好不断。不断新增的基础设施底层资产类型中，不止产业园、租赁住房、仓储物流、农贸市场、水利设施等，未来更多的可能性有望向市场投资者展现。

  近日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见。其中提出，通过地方政府专项债券支持符合条件的新型城市基础设施建设项目，鼓励通过以奖代补等方式强化政策引导。按照风险可控、商业自主的原则，优化金融服务产品，鼓励金融机构以市场化方式增加中长期信贷投放，支持符合条件的项目发行REITs。

  北京市通州区人民政府近日发布《关于高质量推进通州区家园中心规划建设运营的意见（试行）》，其中提出，用足金融政策，推动家园中心申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）并上市发行，实现产业化、资本化运作。

  另外，中央区域协调发展领导小组办公室日前印发的《推动东北地区冰雪经济高质量发展助力全面振兴取得新突破实施方案》提出，引导金融机构按照市场化法治化原则加大对冰雪场地开发主体信贷支持，支持符合条件的冰雪经济领域REITs项目发行上市。鼓励文旅类国有企业参与冰雪经济发展，积极引进民营资本和外资参与冰雪资源开发。瑞思研究院表示，近年来冰雪消费市场规模持续扩大，冰雪经济释放出巨大增长动能，大众冰雪消费已成为扩内需、稳增长、促发展的新引擎。据中商产业研究院统计，市场规模方面，中国冰雪产业规模从2019年的4200亿元迅速扩张到2023年的8900亿元，年均复合增长率达20.65%，预计2024年冰雪产业规模将达到9700亿元。目前，适合发行REITs的冰雪经济领域基础设施包括文旅基础设施和消费基础设施（如室内滑雪场）。

  交易所层面此前也表示，在积极推进规模扩容的同时，将助力绘就更多元的公募REITs图谱。除了现有资产类型，景区、互联网数据中心等新类型都在积极探索中。另外，沪深交易所近期针对基础设施REITs年度、中期和季度报告发布相关指引，旨在进一步规范基础设施REITs定期报告披露，完善以“管资产”为核心的基础设施REITs存续期信息披露规则体系，督促基础设施REITs市场参与主体归位尽责，持续提升信息披露的及时性、有效性和规范性。

  市场逐渐走向成熟

  “从首批上市至今，参与其中的机构，应该都经历了起起伏伏。整体来说，参与各方都在快速地学习和进化，在和市场一起共同成长。”在瑞思不动产金融研究院院长朱元伟看来，对基金管理人而言，公募基金之前对于不动产和基础设施资产投资与资产管理的参与相对有限，但三年来，其对REITs的认识逐渐加深，与原始权益人的配合愈发成熟稳定，REITs在其公司内部的优先级和重视程度显著提升。目前行业内部已趋于分化，华夏基金、中金基金、国泰君安资管、中航基金、嘉实基金等逐渐形成了基金管理人的第一阵营。

  对投资方而言，三年来市场的大起大落，给他们带来了丰富的体验，也可以说是五味杂陈。朱元伟表示，在经历了市场的阵痛之后，越来越多的机构开始回归理性，更加注重对于行业基本面的研究，也更加注重把REITs放在大类资产配置组合里面的考量。

  另外，作为资产方的众多企业，也对REITs这一比较创新的金融工具有着从陌生到熟悉的历程。“对于每一个成功发行REITs的企业而言，申报过程都是难忘的回忆，但如何理解和应用，也有很大差别。有的企业是把它当作一次性的创新融资的试水，发行之后更多处于观望状态；有的企业把它当作资本平台，谋划如何以REITs为牵引，把私募基金Pre-REITs、上市公司轻重资产平台等都统筹用好，发挥最大价值；有的企业则把它当成企业转型和管理提升的契机，甚至专门找我们做了复盘并形成智力成果。”朱元伟谈道，一些表现出众的资产方已经把REITs提升到了企业战略的层面，而不仅仅作为融资工具。

  “2024年中国REITs市场的三大特征分别是政策红利延续、一级市场发行提速、二级市场估值修复与分化，整体呈现良好发展势头。”回顾全年市场情况时，中金公司方面表示，展望2025年，中国REITs一二级市场建设有望持续推进。首先是更为多元的资产及投资者类型进入，推动市场规模和活跃度进一步提升；其次是当前投资范式下，投资者更应注重产业周期带来的结构性配置机会。

  “‘首发+扩募’双轮驱动行业扩张，未来公募REITs有望从单一资产扩募迈向混装资产扩募的时代。我们推算中国REITs市场规模约在2.1万亿元至4.5万亿元，市场规模还有15倍至35倍扩容空间。”国信证券经济研究所宏观固收团队认为，作为新兴投资品种，当前REITs市场的投资逻辑逐渐从稀缺性炒作走向价值回归。随着我国基础设施和不动产行业从增量发展阶段进入存量发展阶段，由粗放式发展进入高质量发展阶段，公募REITs作为盘活存量资产的重要方式之一，可以提高资金使用效率，提升直接融资比重，服务供给侧结构性改革。