这是北京首次引入社会机构、利用社会资本，开展老旧小区适老化改造的尝试。

　　《瞭望东方周刊》记者陈融雪

　　北京劲松北社区工作人员查看智慧服务平台

　　2020年7月15日，民政部、国家卫生健康委、全国老龄办等9部门联合印发《关于加快实施老年人居家适老化改造工程的指导意见》。

　　此时，位于北京市东三环的劲松北社区启动适老化改造已近一年。

　　尽管早在2016年，北京就开始以政府采购的方式，对经济困难老人家庭开展适老化改造；2019年4月启动的南二社区，亦在海淀区政府的资助下，成为北京首个老旧小区适老化改造试点；但晚其三个月启动的劲松样本仍有着特殊意义——这是北京首次引入社会机构、利用社会资本，开展老旧小区适老化改造的尝试。

　　一封联名信

　　“变化真大，头一眼看过去，还以为走错了地儿！”居民林海刚从闺女家搬回来时，一进小区就愣住了——只见人脸识别系统把守着入口、一条赭红色跑道蜿蜒其中，整个院落干净整洁、理发店维修店都焕然一新……

　　不见随处停放的自行车，也不见占道经营的小摊贩，记忆中的老旧小区，一扫暮气。

　　“2019年7月，我们在劲松北社区正式启动了适老化改造。”劲松街道办事处四级调研员、城市管理办公室副主任何海军告诉《瞭望东方周刊》，这项决定源于他们收到了一封居民联名信。

　　“信里，大伙儿要求加装电梯，对路面进行无障碍防滑处理，创造更适宜老人居住的环境。”满头银发的蔡琴英毫不避讳自己是这封联名信的组织者。

　　她是社区建成以来的第一批入住居民，年轻时在北京齿轮总厂做过车间党支部书记，退休后在社区做过居委会主任，今年78岁了。

　　“40年前，我们住进劲松可是充满了工人阶级的荣誉感。”蔡琴英向登门探访的本刊记者介绍，劲松小区是改革开放后北京第一批成建制住宅区，曾拥有“全优工号”的美誉。

　　“‘暮色苍茫看劲松’。现在，劲松北社区3605户人家，60岁以上的居民已达40%。”蔡琴英感慨着，居民们年纪大了，小区也该适老化改造了。

　　在全国老龄办党组成员、中国老龄协会副会长吴玉韶眼里，老旧小区的适老化改造实在是一项迫在眉睫的“抢救性”工程。

　　“由于我国长期处于年轻型社会，住宅、基础设施等大多没有充分考虑老年人对居住生活环境的特殊需要。”吴玉韶接受《瞭望东方周刊》采访时表示，灯光昏暗、路面不平的卧室和卫生间已成为老年人跌倒的高发地；楼房没有电梯、楼门没有无障碍坡道，使得不少老年人成为了“悬空老人”。

　　而另一方面，居家养老将是我国大部分老年人的现实选择。

　　以北京为例，根据《北京市养老服务设施专项规划》提出的“9064”养老发展目标，到2020年，90%的老年人将在社会化服务协助下通过家庭养老，6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，仅有4%的老年人会入住养老服务机构养老。

　　“如何让老年人能够在老旧小区中老有所养、老有所乐，正是老旧小区适老化改造的目标与方向。”吴玉韶说。

　　告别黑手印

　　全国老龄办、民政部、财政部联合开展的第四次中国城乡老年人生活状况抽样调查显示， 58.7%的城乡老年人认为住房存在不适老问题。而老年人们反映最多的前三项问题分别是：没有呼叫报警设施、没有扶手，以及光线昏暗。

　　在蔡琴英的家里，本刊记者听她一一讲解、展示了适老化改造的成果：床边的应急呼叫报警装置、走廊墙角的红外感应夜灯、浴室里的防滑坐浴椅和防滑垫……

　　“一般还会安装马桶扶手，但我没有。因为这里已经有一个小栏杆可以扶着，再装一个就多余了。”蔡琴英说。

　　对此，吴玉韶表示：“适老化改造不必刻意追求‘高大全’，而要务求‘平实小’， 要实事求是、因地制宜、聚焦问题，从解决老年人最不宜居、最不方便的环境问题出发，使老年人得到切实的获得感、幸福感、安全感。”

　　虽然每户老人的需求不尽相同，2020年7月出炉的《关于加快实施老年人居家适老化改造工程的指导意见》仍提炼出了7项基础项目和23项可选项目。

　　譬如，地面改造中，防滑处理和高差处理属于基础项目，平整硬化和安装扶手属于可选项目。

　　卧室改造中，安装床边护栏抓杆是基础项目，配置护理床、防压疮垫是可选项目。

　　如厕洗浴设备改造中，辅助老年人洗澡用的淋浴椅属于基本项目，蹲便器改坐便器、采用拨杆式或感应式水龙头、增加淋浴空间就属于可选项目。

　　“这些看似微小的改变，能给老人们的生活带来极大方便。”

　　劲松北社区居委会书记陈波告诉本刊记者一个小细节：工作人员上门为老人们进行适老化改造时，发现不少家的过道墙上都有一排黑手印。原来，从卧室到卫生间的这段过道，一直让很多老人走得战战兢兢。为了防滑防跌，老人们走这段路时往往都得摸着墙。

　　“自从装上感应夜灯和定制扶手后，老人们都说在家里走动更安全了，可以告别黑手印了。”陈波说。

北京劲松项目的卫生间适老化改造

　　改什么、怎么改？

　　有别于住房改造，社区适老化改造更为复杂。

　　“社区毕竟不是养老院，适老化改造的同时要兼顾全龄化，年轻人、儿童，不同年龄段、不同人群的需求都要考虑。”考察劲松北社区时，吴玉韶多次强调，社区改造不仅是一项建设工程，更是一项社会治理创新和基层组织动员工作。

　　以加装电梯为例，看起来是呼声最大的刚需，但实际上，不同楼层、不同年龄，不同身体状况的居民想法各不相同。

　　“有的担心电梯运行的噪音，有的担心影响居家采光，有的担心隐私暴露，还有的就是不愿意付费……”陈波向《瞭望东方周刊》介绍，2020年5月20日，《北京市老旧小区综合整治工作手册》提出，多层住宅加装电梯，单元三分之二以上业主同意，其他业主不持反对意见即可实施。此前，加装电梯必须100%居民签字同意。

　　“改什么、怎么改，不是谁拍脑袋说了算。”陈波称，“对于社区的改造方案，我们开了不下20场居民议事会，走访了2000多位居民，用了大半年的时间反复推敲。停车管理、治安、景观、灯光、电梯加装等21大类、51项，每一项都由街坊邻居自己来拍板定夺。”

　　为找到最大公约数，劲松以党建引领，搭建起社区党委牵头，物业公司党支部、居民党支部、房管所党支部、项目临时党支部紧密协同的“社区党建共同体”，五方联动，共商、共建、共治小区。

　　本刊记者到访劲松北社区的当天下午，小区中心公园的乒乓球场正在进行路面塑化处理。

　　“因为有老人提出乒乓球场的地面硬，容易伤膝盖。”陈波解释道，此前，有人担心刮大风，有人怕乒乓球乱滚，有人怕日头晒，乒乓球场已先后安装了防风棚、隔板和遮阳网。

　　现在的劲松北社区，不仅有中心公园、乒乓球场，还有美好理发店、美好邻里食堂、美好会客厅和智慧服务平台。

　　“通过小区人脸识别门禁、单元门摄像头等智慧物联系统，我们可时刻关注居民行为。”陈波在智慧服务平台前向本刊记者介绍，该系统可分今日未下楼、三天未下楼、15天未下楼三种情况，对居民进行重点关注。

　　“一旦发现异常，系统会提醒我们及时派人上门了解情况，进行帮扶。”

　　钱从哪儿来？

　　回想两年前，陈波在附近的农光里社区居委会工作，听说劲松北社区要做适老化改造，还和同事议论“这活儿可不好干！”

　　“没想到说完就被调了过来。”陈波告诉本刊记者，自己曾在农光里社区开展老人助浴服务。“老人们很欢迎，可是我们做了十几次就做不下去了。问题就出在没钱！”

　　他认为，社区适老化改造之难，首先难在需要更多的钱。

　　钱从哪儿来？早劲松项目三个月，即2019年4月，海淀区政府曾出资对南二社区“面子”“里子”一起改，打造了北京首个老旧小区适老化改造试点。

　　但这一次，劲松决定引入北京愿景明德管理咨询有限公司。

　　何海军表示，这是北京首次引入社会机构、利用社会资本开展老旧小区适老化改造的尝试。

　　“我们向劲松街道提出了‘投资、设计、实施、运营’一体化的打包方案，前期已投入3000万。”北京愿景明德管理咨询有限公司CEO仓梓剑接受《瞭望东方周刊》采访时说，劲松项目是公司探索养老服务的一次尝试。

　　“养老服务不能全靠政府财政，社会资本也应发挥作用。”北京清华同衡规划设计研究院总工程师张险峰称，“《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》提出，要大力推动养老服务供给结构不断优化、社会有效投资明显扩大。但此前多年，没有企业愿意把资金投入小区改造，就是因为没找到合适的盈利模式。”

　　在劲松的项目中，为帮助企业实现“微利可持续”，朝阳区房管局和劲松街道经过盘点、测算，把社区配套用房等约1600平方米的低效利用空间运营权交给北京愿景明德管理咨询有限公司。

　　该公司城区更新事业部高级经理郑旻砚算了笔账：“以20年合作期来计算，低效利用空间的租金可占总收益的46%，其余54%由物业费、停车管理费、多种经营收入以及政府补贴构成，可望在10年后收回改造和管理成本。”

　　对此，吴玉韶建议“进一步深入探索健康管理的新模式，通过服务提升居民购买力，用新的服务、新的理念扩大消费”。

　　北京市丰台区新村街道社区养老中心的工作人员在陪老人做游戏（李欣/ 摄）

　　15万亿市场，蓝海？红海？

　　“每个家庭都需要适老化改造，每个子女都应该给父母做一个适老化改造。”在北京安馨养老产业投资有限公司董事长、中国建材市场协会适老产业分会会长鄂俊宇看来，我国适老化改造需求非常“可观”。

　　国务院参事、住建部原副部长仇保兴估算，仅对现有400亿平方米旧建筑进行适老化改造，市场规模可达15万亿元。不过，这块大蛋糕也被业界形容为“看得到，吃不到”。

　　鄂俊宇坦言：“适老化改造由政府兜底购买服务和用户自发消费的市场份额占比应该是2：8或1：9，而当前却基本是‘倒挂’的状态。”

　　对此，新功适老化工程有限公司业务经理张峰瑞认为，中国老人不舍得花钱、而子女也无法完全感受到这个必要性和重要性，对适老化改造的观念尚未形成，是业务难以推广的最重要因素。

　　不过，行业标准缺乏导致适老化产品质量参差不齐，或是这块蛋糕“看得到、吃不到”的更重要原因。

　　《北京晚报》曾就 “为何没有给老人做适老改造”进行调查，有33%的人表示不知道该去哪里做适老改造，27%的人称不懂什么叫适老改造，26%的人表示跟老人提过，但被拒绝了。

　　为何如此？调查人员发现，以最常见的扶手为例，在网上搜索“适老化扶手”关键词，可以查询到多个种类的扶手，价格从数十元至数百元不等，材质则标为“抗菌尼龙、304不锈钢”等多种。

　　老人们看了半天，不知道哪种好，最后觉得太麻烦就不装了。

　　在中国人民大学老年学研究所所长杜鹏看来，要吃到适老化改造的蛋糕，难点不在后期安装，而在前期的评估。

　　他指出，想达到“适老化”改造的理想效果,改造团队应先对老年人的身体机能、居家环境等情况进行了解,和老年人沟通。但大部分公司都是“你让我怎么装我就怎么装”,无法对老年人的具体生活状况开展评估。

　　就此，值得一提的是，为探索适老化改造评估标准，北京市朝阳区已编写推出北京首部《居家改造适配评估标准》。2019年，该评估标准已在劲松社区的改造中得以实施。

　　“生产适老化产品、进行适老化改造都是一件非常专业的工作。”吴玉韶称，我国的适老化改造市场尚未成熟，对于劲松而言，要探路的不仅仅是盈利模式，还有更高的行业标准和真正专业的适老化服务体系。