高收低租、长收短付，套路再翻新；瞄准租金、强化监管，政策“下猛药”

　　接连爆雷的长租公寓迎来最强监管

　　阅读提示

　　日前，杭州多家长租公寓爆雷，波及众多房东和租户。对此，杭州迅速出台针对政策，加强资金监管。住建部发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》也向长租市场亮出铁拳。

　　接连爆雷，长租公寓再一次走上风口浪尖。日前，杭州多家长租公寓，以月付方式向房东高价收房，再以年付的方式低价出租，进行非法集资后跑路，涉案金额达上亿元，涉及的房东总量可能超万人。

　　野蛮生长的长租公寓行业乱象频出，监管如何跟进？日前，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，亮出了监管铁拳。

　　猝不及防的租金优惠陷阱

　　记者联系到了杭州余杭区的一名刚毕业不久的租客何小姐。去年10月，在豆瓣的租房小组里看到杭州适享科技公司发布的租房信息，何小姐按照上面的电话约了看房子。

　　“租金很便宜，而且他们说不收中介费，有本科学历证明甚至不需要押金，只需要半年付或者年付租金。”何小姐告诉记者，这样的优惠力度像是天上掉下的“馅饼”。

　　于是，何小姐没有多想便签了一年合同，交付了约两万元租金，与适享科技公司签订了一整年的房屋租赁合同，今年10月到期。今年8月29日，隔壁邻居告知，她才知道该公司已经跑路。

　　记者了解到，在何小姐房东的名下，共有8户租客，全都是通过适享科技支付的租金，并且都是毕业没多久的大学生，骗取年付的方式同样也是“本科学历不需要押金”。

　　何小姐的房东表示，公司每月10日向房东缴纳租金，而8月的租金一直拖欠。直到8月底，部分租客和房东通过中介公司员工的朋友圈才得知公司关门了。该公司在8月29日，已将所有员工踢出群聊，并且拖欠工资半个月未发。

　　事发之后，何小姐等8户租客与房东未能就续租租金达成一致。9月3日，房东更换了所有租客的门锁密码。何小姐随即和其他租客一起打了110报警，并给社区街道打了电话。民警介入调查后明确告知房东，租客合同有效，房东无权驱赶租客，但后续依然需要租户和房东共同协商。

　　杭州对长租公寓“下猛药”

　　近年来，杭州长租公寓市场表现活跃，长租公寓频频爆雷。据不完全统计，此前杭州已经有乐伽公寓、鼎家、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等长租公寓企业接连爆发资金链危机。

　　据了解， 2019年11月，杭州市住房保障和房产管理局就曾发布《杭州市住房租赁资金监管办法》，要求住房租赁企业在银行设立唯一的租赁资金专用存款账户、托管式住房租赁企业须在专户中冻结部分资金作为风险防控金等。但受疫情影响，为帮助住房租赁企业渡过难关，支持企业复工复产，《杭州市住房租赁资金监管办法》被延迟实施。

　　近日，杭州市住房保障和房产管理局下发《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》，明确要求，从今年8月31日起，住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用租金贷获得的资金等租赁资金，均应缴入租赁资金专用存款账户管理。2020年9月30日前，托管式住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位。

　　“从9月中旬开始到10月下旬，我们会陆续分阶段公布企业的资金监管账户情况以及风险防控金缴交的情况，房东和租客可以通过杭州市住房租赁监管服务平台来了解企业的运营是否符合监管部门的要求。同时，房东、租客也可以通过杭州市住房租赁监管服务平台，查询自己的房源是否纳入资金监管的范畴。”杭州市住保房管局租赁中心工作人员告诉记者。

　　监管之下有望加快发展

　　近些年来，瞄准房屋租赁痛点的长租公寓，获得了市场、租客和政策的青睐。从房企布局情况来看，截至2019年，TOP100房企中约25%的房企直接或间接参与长租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足长租公寓。

　　长租领域政策也不断释放利好。2016年国务院出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品”。此后，房企通过发行债券等方式融资，促进了长租公寓行业发展。

　　然而，一些企业却把好经念歪了，市场中租金变房贷、长收短付等乱象不断。不少企业在缺乏正常盈利模式的情况下，激进扩张，导致长租公寓领域“雷声”不断。

　　为了促进长租公寓的健康发展，住建部近日发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》特别强调，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

　　有业内人士表示，长租公寓行业即将面对最强监管，同时也将迎来发展机遇。“监管有望终结行业中的种种乱象，这就给正常经营的企业创造了更好的环境。”（记者 邹倜然）