：：设为首页：：
：：关于直播：：
：：联系我们：：
视频报道  
图片直播　 >>  
别墅研讨会嘉宾合影
建设部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴
研讨会现场
研讨会现场
观塘总经理吕大龙
北京参考国际地产周刊主编杨昱
刘芳
研讨会现场
张志东
研讨会现场
背景资料　 >>  
· "别墅限建对市场走势的影响"研讨会方案
文　字  
[主持人]再次感谢大家光临这次研讨会，以及支持我们参考消息北京参考的活动。　[ 2006-05-30 16:55:47 ]
[宋海君]东方夏威夷我们的购房结构一期已经有了详细的资料。这部分人的年龄35岁到45岁之间，海归占了将近40％。其中投资比例占了15％左右。燕郊的别墅市场从04年开始销售都是比较好，价格也是在一路攀高。　[ 2006-05-30 16:54:12 ]
[焦点网网友]问一下东方夏威夷的购房结构？还有燕郊地区市场的趋势怎么样？　[ 2006-05-30 16:53:50 ]
[赵路兴]现在下一步来说，为了保证我们整个供应结构的调整，对规范市场制度的力度将会非常大。所以从管理部门来说，从规划许可证、施工许可证、商品预售许可证的管理会非常严格。特别是对一些交易的行为，各个城市都会有一些具体的办法。这个《通知》还有一个非常重要的方面就是廉租房和经济适用房的问题。大家特别需要关注的就是城市政府把土地出让的净收益有一个比例用于廉租房的建设。整个的这些政策对于城市政府的导向非常明确了。而且从今年的政策调控中，对城市政府对房地产市场发展和供应结构调整的责任规定的非常明确。所以从城市政府来说，对别墅这方面的调整也是会充分考虑的。另外我们这个文件下一步就是相关的税收政策都会有陆续的考虑。另外从土地资源来说，我们提倡节能省地住宅。我就说这些内容。　[ 2006-05-30 16:50:08 ]
[赵路兴]这样就从源头上调整了土地供应政策。可能也有人说我们去年是120平米的普通商品房标准，但是各地都上浮到了140平米。也就是说今后可能很长时间，我们整个的房地产市场，我们的主导户型和开发建设的理念会发生变化，我想这种理念可能会直接影响到我们下一阶段的决策。大家在第六条里面都可以看出，我们继续控制别墅的开发量，而且限制低密度别墅的建设。另外一个非常直接的就是我们的用地。我们现在全国的粮食最低保障耕地是18亿亩多。所以我们现在每年供应的建设土地到不了500万亩。在这样的情况下，我们要拿出70％的地搞中低价位和中小户型的住房。而且这次非常严格，各个城市马上就要制订我们的住宅发展规划，而且为了落实这个规划，要求九月底以前，各个城市各部门要协调好向社会共识。就是你有多大量，有多少房子，建在什么地方都要向社会共识。这样就是告诉老百姓，适合大多数老百姓居住的住房政府都考虑到了。包括还有下一步的市场秩序的整顿，从去年来说就一直进行市场秩序的整顿，但是应该说效果不是非常理想。　[ 2006-05-30 16:49:23 ]
[赵路兴]因为我对别墅市场没有很深的研究，对于九部委的通知有一些看点，我们看一下以后，对我们今后别墅政策的走向可以看得很清楚了。我们现在国家对房地产市场的调控和影响是长期的。住房问题对于任何一个国家来说既是商品，又是生活必须品。住房这种资源，或者是土地这种非常稀缺的资源，不可能完全由市场配置。任何国家在这方面必须有一定的行政干预。我想举一个例子就是我们全国每年的开发量，“十五”期间有5到6亿万的开发量。我们5、6亿城镇人口，我们能满足每年5％的需求。但是我们是怎么满足呢？如果通过市场永远是满足最高端的5％。所以要通过政府有效的配置，满足社会各阶层的住房需求，构建和谐社会。所以我们按照这种理念来说，我们这个通知非常重要的就是从6月1号开始，新审批开工的项目都要在90平米以下。而且这个力度是比较大的，既然拿到规划许可，没有开工的，不符合这个规划就要重新开工。
　[ 2006-05-30 16:48:39 ]
[赵路兴]我们政策的导向就是要从前几年的市场发展，过渡到政府高度关注中低收入者和城镇普通人民群众的住房问题。经过了一年的调控，很多的问题还没有得到解决。所以今年就出来了国务院的关于房地产市场健康发展的6条和国家九部委《关于调整住房结构、稳定房价》的通知。这个通知和去年国务院的8条是一脉相承的，同时也有很多需要关注的点。我觉得它的核心里面就是关注我们普通老百姓的住房问题。为了解决这个问题，在去年8条很多原则的基础上今年又有所发展，更加细化和有可操作性。　[ 2006-05-30 16:48:06 ]
[赵路兴]从04年开始我们的市场供求关系发生了一些变化，经过前些年那么多年的发展，还有市场的培育，从04年开始，我们的住房开始呈现出一个需求大于供给的局面。在这种情况下，我们从04年开始调控，主要核心就是控制我们的投资规模。05年我们对房地产的调控还是各种政策的力度很大，核心的问题就是遏制投机、投资的需求，稳定房价。昨天国务院又出了一个九部委的《关于调整住房供应结构，稳定房价》的通知。这个就是我们以前培育市场，现在从国家的政策，房地产的发展理念来说，从房地产发展的整个政策导向来说就非常清楚了，在目前这种情况下，在前一段结构不合理，房价上涨压力很大的情况下。　[ 2006-05-30 16:46:01 ]
[赵路兴]比如说TOWNHOUSE和低密度住宅，应该说在前几年还是占很大的份额和很大的比例。从现在来说，从房地产市场发展来说，如果从98年23号文，到现在也就将近10年的时间，我们整个从国家来说，我简单介绍一下我国这十年随着房地产业的发展，国家指导房地产业政策走势的变化。我们98年23号文以后，随着住房制度改革，提出了住房社会化、商品化，大家都通过市场解决问题。为了落实这个政策，我们旧制度很快的向新制度转化，我们出台了一系列的财政、税收、金融政策，而且扶持的力度越来越大。把住房作为我们一个经济的增长点，所以我们市场有了很大的发展。但是经过这几年发展以后，我们的市场形势发生了变化。03年国务院18号文提出大多数人通过市场解决住房问题。这个和98年的23号文有很大的区别，当时就提出了高收入者住商品房，中低收入是经济房，最低收入是廉租房。03年就提出了大多数人通过市场解决问题。从03年以后，应该说我们的市场态势就是供应大于需求。当时我们销售的压力还是很大的。　[ 2006-05-30 16:44:48 ]
[赵路兴]咱们会议的主题是别墅限建对市场走势的影响。实际上咱们对别墅还不是限建，而是停建。当然政策落实的力度各个地方不一样。所以目前来说，整个市场的供应上，不管是别墅的开发建设，还是高档的商品房。　[ 2006-05-30 16:33:20 ]
[主持人]赵处长，刚才各位嘉宾都就国土资源部的领导对别墅限建的放风做了一个研讨，请您对政府下一步对别墅的调整介绍一下情况。　[ 2006-05-30 16:30:04 ]
[吕大龙]别墅限建很简单，不用发文，就用招标化的方式提供土地别墅就建不起来了。所以土地限建确实是给现有的别墅发了一些奖金。作为别墅来讲，从欧洲的情况看得非常清楚。作为人口比较多，地价比较多的时候别墅是建不起来的。　[ 2006-05-30 16:27:45 ]
[蔡德安]别墅土地资源稀缺性决定了，开发商都希望能够把土地的价值能够充分的发挥。所以这个产品的品质是越来越高了，大家都希望在利润上有一个较大收益。产品肯定是做的越来越精细，高端别墅地上部分卖到两万多不成问题。在营销方面可能会做更多的现房或者是样板区，可能说这个项目开盘的周期会延长。北京有很多的别墅，比如说北部，开发商拿到预售证的时候都是在2005年的上半年，但是卖的时候大部分都是在2006年的上半年。所以总的来讲，第一个就是别墅的价格是还有很大上涨的空间。第二别墅的产品应该是越做越好。第三就是在营销方面就是现场的示范。　[ 2006-05-30 16:27:16 ]
[主持人]对于业界来说，对于政策反映还是非常敏感的。下面我想请大家预测这样一个问题，受别墅土地限建的影响，北京的别墅市场会出现，或者说产生一个什么样的发展态势？请大家从市场的产品结构以及从投资需求来讲，还有对开发商从开发产品和销售方式上会出现什么样的变化？　[ 2006-05-30 16:26:38 ]
[李林先]我个人认为目前这个阶段因为别墅的量是存在的，如果一下突然停止别墅的供应会造成别墅供应不上，别墅的价格会涨的非常快。所以我认为应该把这个别墅的容积率定位在1.2或者是1.1，这样可以让现在别墅的存量慢慢消化掉。除此之外可能还会对高端的公寓形成利好，因为在客户群上高端公寓和别墅是有差别的。如果这个政策实施了，对目前存在的高端公寓也会存在利好因素。这些就是我对各位的补充。今后我们要讨论的问题就是什么时候实施这个政策？怎么实施？将来大家肯定会花更多的时间讨论这个问题。什么样的容积率是在这个限制范围内？什么时候就要实施，这些问题应该是今后讨论的焦点。　[ 2006-05-30 16:26:05 ]
[李林先]所以我认为就像刚才各位说的，对现有存量的别墅项目肯定是利好的。所以说这是一个政策。除此之外这个政策要长期执行还有几个问题需要探讨。第一个就是对类别墅本身的定义。到底什么样的用地叫做类别墅，要被限制。这个是下一步政策要研讨的对象。同样现在说到了限制用地的问题，就要讨论什么样的用地是属于这个范畴。应该是在1.0左右的容积率来算的。这个政策本身是想节约土地，降低土地浪费，所以这个应该是下一阶段讨论的问题。我个人的感觉就是目前把这个容积率定位成多少是需要讨论的问题。　[ 2006-05-30 16:25:23 ]
[李林先]特别是中国现在正在城市化，这样就造成了土地更加稀缺。所以对土地浪费的类别墅的项目用地纳入别墅这个范畴来限制用地，这样和国家的大政策相吻合。除了节约型之外，限制这种用地本身还有另外两种，一个是目前别墅的存量还是比较大的，总体来讲，房地产市场是供不应求，但是就别墅这个细分市场来说还是供大于求的。所以这个政策有利于消化早几年的别墅项目或者是类别墅项目的消化。另外一个就是现在别墅房价都很高，如果限制这个别墅的价格，会拉低目前房地产的均价。　[ 2006-05-30 16:24:47 ]
[李林先]我首先对议题补充一下，本来国土资源部说的问题并不是限制别墅用地的消息。而是针对一些打擦边球的TOWNHOUSE，低密度的项目，本来用地是普通住宅的用地在郊区的，他们本身也在走类别墅的路线。所以他们是要把这类用地也要纳入别墅的范畴，限制土地供应量。我觉得这个政策出台有这样几个目的，一个是中国现在在走节约化，土地又是最稀缺的资源。　[ 2006-05-30 16:14:06 ]
[主持人]刚才宋总结合东山墅的情况也做了一些说明。针对土地这个敏感的话题来讲，虽然走资源节约型的社会，国家对于别墅的开发会受限制。但是怎么样使土地价值最大化的开发肯定也是国家考虑的一个方面。今天我们也请来了北京策源房地产经纪公司的李林先总经理，下面请他谈一下看法。　[ 2006-05-30 16:13:34 ]
[宋汀]尤其是最近政策出台以后我们的房价有了一定的上涨。所以从这些方面我们分析，一个是这个政策究竟会走多远，因为市场不会因为某个政策的出台就会受到压抑。　[ 2006-05-30 16:09:11 ]
[宋汀]这部分客户人群都属于在国内的经济水平发展之上走的比较靠前的，所以他们有这样的能力。这部分客户的组成培育了一个很大的市场需求能力。我觉得这种市场需求不会因为政策的出台而受到压抑。还有就是现在人居价值的体现。为什么选择投资我们的房子，就是因为我们这个地方具备了一个人居价值。我们有很好的环境、绿化、土地占有量，这些都可以满足他们的居住要求。还有一些人是从国外回来的，他们觉得在国内也有符合国外居住条件的房子就会考虑购买。还有就是最近还有基金对别墅投资项目上也可以看到，国际的投资人对国内投资置业的信心也增大了。他们在评判这个项目本身的时候，还是从多个角度来评判的，一个是居住，人居价值的体现。另外一个就是产品的升值。　[ 2006-05-30 16:04:20 ]
[宋汀]另外一个方面就是市场需求是决定产品细分和差异化的要素。这种市场需求不是因为某种政策的出台而受到压抑。从几个方面可以理解，第一个就是收入水平。现在北京市的收入水平，在某些层面的生活水平已经和发达国家相当接近了。另外我国每年8％到9％的GDP增长也奠定了一个很好的基础。就是这部分人的财富积累在很快的增加，他们完全可以投资这类物业。这类人群把很多花钱的行为是以投资的角度来促进经济增长的。所以这个投资是不可避免的决策角度。第二个就是客户的构成。我们现在40％左右的客户都是来自于外省的，20％都是来自于外籍的。　[ 2006-05-30 16:03:49 ]
[宋汀]所以我们在做这个产品本身的时候考虑的就是土地价值的利用，还有土地价值和开发商利润之间的平衡。就这个话题延伸出来，我们认为开发商在对国民经济的建设中起到了巨大作用要用正面对待。开发商的利润高了也会体现在税收上面。同时我们对高端消费者征收消费税也是比较赞同的，因为这是社会财富的一种分配方式。　[ 2006-05-30 16:02:24 ]
[宋汀]下面我和大家交流几个问题。第一个方面就是对土地利用的问题。做这种豪宅项目，尤其是离城市比较近的住宅土地价值的发挥应该是列在首要位置的。毫无疑问土地的离城市越近成本就越高。开发商在这个程度上也会找利润和成本的平衡点。所以我们的别墅没有做那么大。如果按今天国六条的政策来讲，今后我们在这个土地上还有备建的产品，如果按他们的要求是没有开发商可以做下来的。朝阳公园一带大部分都是以豪宅为主，如果我们开发普通住宅的话会是什么样的景象？我们自己是很难想象的。　[ 2006-05-30 16:01:59 ]
[宋汀]我们的产品特色确实和一般的大家操盘的方式是不同的。从一开始我们的定位就是比较准确的。最近政策频传都是对开发商加以限制的，也引进了我们很大的关注。今天上午公司里还说国家国六条的政策对我们的影响比较大，如果都要做70％九十平米以下的房子的话，对我们的地段来讲就是很大的浪费。同时在现实操作上也有很大的不确定性。同时我们对政策的可持续性也有一些怀疑，前不久我们也做了一个房地产商的论坛，结论就是别墅限建是对现有别墅的项目发了奖金。　[ 2006-05-30 16:01:25 ]
[主持人]发展资源节约型社会对高端产品的调控手段是不是应该从土地资源的限制，和刚才顾教授提到的开征物业税相结合才是一个更有效的方式，东山墅也是北京目前地理位置最好的一个豪宅项目，下面我们请宋汀女士来谈一下东山墅对政策的做法。　[ 2006-05-30 15:59:46 ]
[吕大龙]我觉得应该把是商品的当商品处理，不是商品的不要当商品处理。　[ 2006-05-30 15:59:13 ]
[主持人]吕总的意识是目前情况下，别墅限建对目前存在的项目来讲是有利好消息的。您的意思是不是说限建是从土地供应来限制建筑只是一个方式？　[ 2006-05-30 15:58:14 ]
[吕大龙]我插一句，买别墅是投资，不是消费。　[ 2006-05-30 15:57:34 ]
[主持人]我觉得吕总刚才说了很多，实际上对于高端产品这块，国家关注的就是房价和产品结构，可能别墅是一个次要的话题。但是我们为什么要来探讨别墅政策对市场走势的影响呢？就是因为我们参考消息一直是比较关注房地产的高端市场。像顾教授说的，去年在关于房价的走势上可能会降一些。但是我们北京参考这个媒体发出的声音是国家对于房价的控制是要降低快速增长的势头，但是对于北京的房价而言，实际上我们的判断还是长期看涨的。包括像新华社也有一些领导提出了这样的观点，就是在高端住宅上，国家为什么要限制高端住宅人群的消费呢？实际上对于有钱的财富阶层来讲应该是鼓励他们消费的，鼓励他们把财富释放到社会上进行财富的重新分配。　[ 2006-05-30 15:57:10 ]
[吕大龙]所以说作为中小城市，包括省会城市，对卖地的财政依赖，是一个很关键的问题。市场中的经济发展到了今天，确实是各种不同的利益集团在利益争夺中相互争夺。我觉得别墅少建一点，对用地来说肯定是有好处的。那么现在国家整个的经济增长这么快，使得高收入人群的财富积累速度远远超过了中低层的财富积累速度。在这种时候对别墅市场的需求是一个稳定增长的过程。别墅的消费更依赖于大的形势。　[ 2006-05-30 15:56:35 ]
[吕大龙]现在所有政策的指向都在涨价，钢材要涨价、水泥要涨价，同时要保障民工的收入，劳动力也要涨价。全世界的发展商都知道在高速发展期保持物业要比卖房子赚钱多了。经济的问题要用经济的方式解决，要解决某一种商品，让他的价格平稳和下降，方法只有一条就是降低加大供应量。“831”之后所有的信息都不是稳定住房价格，而是抬高住房价格。所以说真正的别墅限建对于市场的影响，我觉得政策性的走势第一句话就是要解决所有的中小城市地方政府对卖地收入的财政依赖。　[ 2006-05-30 15:55:53 ]
[吕大龙]最简单的一条，比如说北京市70％的住宅90平米以下不太符合北京的情况，90平米在北京就是两居室。所以这些行政下的东西都变成了一些良好的愿望，但是解决不了实际的问题。对于高档别墅，我们认为加强税收，包括对资源的占用都要加强税收。包括对存量房的税收，我们认为对有钱人的资产收税是应该的。但是用这种行政的手段解决市场的问题，历史证明这个办法更不好。实际上别墅市场的限建，我觉得作为一个城市中限建别墅，对于中国这样的大国是必然的。所以我觉得第一个别墅市场限建对于我们这样有存量房子的人是有好处的。　[ 2006-05-30 15:54:50 ]
[吕大龙]那么政府要通过什么方式解决？投资型的商品房按照商品去处理，社会买不起商品房的是不是有足够的廉租房来解决。我不客气的来说，现在经济适用房和商品房都是对农民的剥削和对城市中低层次人口的盘剥。因为现在买经济适用房的人大部分都不是城市最低收入的人群。如果政府真想解决这些问题有很多的办法。实际上政府在解决这些具体问题的时候出发点是矛盾的。首先来讲政府的出发点要清醒，是用居者有其屋的方式来解决住房问题，还是用商品化的问题来解决住房问题，还是用商品房配合廉租房的方式来解决问题。所以我觉得现在国家的政策南辕北辙，使得国家无所适从。　[ 2006-05-30 15:52:19 ]
[吕大龙]我觉得现在出台的政策是国家应当讲，是希望把国家的土地资源更平均的分配给社会的每一个人员，希望社会上更多的人更平均的享受社会、经济增长所带来的好处，这种想法是否事与愿违很难说。我觉得现在国家政策的范围下，整个的房地产行业如何认识自己应该讨论一下。第一个我们要认识自己。只要是做商品房的，本身就是一个投资品，而不是一个消费品。现在建设部和国务院对这个问题都没有一个清醒的认识。到是国家统计局认识的很清楚，因为统计局把买房子都统计为投资行为，而不是消费行为。如果商品房作为一个投资品处理的时候，这些问题处理起来就简单多了。第二个问题就是房子本身具有社会属性，体现一个社会公平的问题。　[ 2006-05-30 15:49:30 ]
[吕大龙]别墅类的东西本身就是豪宅。我特别觉得现在在国家九部委文件以后咱们再谈这个不合时宜。普通住宅从140平方米的定义下降为90平方米。而且今后70％的楼盘都要盖90平米以下的，也就是要有70％的人要住在90平米以下的房子里。所以这个东西是否和现实的市场一致的，就是我们把房地产看成什么的问题。这个市场到底是用市场调节还是用行政手段调节。我觉得从别墅这个产品本身看肯定是环境友好型，但是肯定不是自然节约型。　[ 2006-05-30 15:35:24 ]
[主持人]谢谢宋总的发言。他刚才在发言中也透露出一个信息。就是京东的别墅从05年的燕郊别墅的楼盘，以及通州一些项目的兴起，也使京东形成了一个新的别墅板块。燕郊虽然地处河北，但是因为交通很便利，也基本成为了第一居所的概念。今天还有两位开发商的老总到了会场，下面我们请清华紫光的董事长吕大龙先生，结合他所操盘的项目来给大家谈一下他对别墅政策对市场走势影响的看法。　[ 2006-05-30 15:34:21 ]
[宋海君]我们现在东方夏威夷当初的定位就是百年建筑，就是几十年以后这个房子的保值和增值空间都达到一定的高度。我相信在06年燕郊的别墅市场还要上一个台阶，能够给亚北地区一比高下，谢谢大家。　[ 2006-05-30 15:33:54 ]
[宋海君]首先把市场需求做到位，东方夏威夷目前的客户都是来自海外，他们对产品的品质还有生活氛围的追求与感受，无论是自住还是投资，必须首先在硬件上满足他们的需求，紧靠10万平米的海岸还不足以显示出豪宅的气势，更重要的是把空间扩大化。因此我们推出了沿海大独栋的户型，户型基本上在700平米，总价700多万。室内设计就是大空间、大庭院，增加了一些绿化的数量。从这方面看好象我们和国家的政策有一些背道而驰。但是我们为什么要这么做呢？就是每个环节都符合了客户的需求，相信对客户投资不动产有一定的推动力。其次产品价格越高，其增值保值性就越大。大房子与小房子比较无论是空间感还是体量都是有差距的。尤其是在土地政策的限制下，高品位的保值价格和增加，更能突显出东方夏威夷在北京市场的占有率。我们不仅想把东方夏威夷建成豪宅，同时要给客户留下更好的增值空间。　[ 2006-05-30 15:30:02 ]
[宋海君]具有极大的发展潜力。现在京哈高架桥马上就要完成了，这样就造成了京东这个地区到CBD的时间会缩短。另外燕郊属于省级开发基地，河北省想把燕郊作为一个亮点推出去。第二就是政策调整后，东部的市场热度比较快，升值的速度也比较快。现在由于客户质量的提升，我们在经历停播别墅用地政策以后，我们也进行了产品的提升。就是把大独栋推向市场，取代前期的小户型。以豪宅、名门的形象，以高端的需求，推动东部市场的活跃。　[ 2006-05-30 15:29:28 ]
[宋海君]从03年国家开始控制别墅用地的供应，目前又限制了独门独院独户的住房。就是在这块今后低容积率的项目都是禁止开发的项目。我作为东方夏威夷的开发商，想就这个政策环境下的利弊发表一下我的看法。首先纵观北京别墅市场的板块来看，西部的别墅土地供应量已经没有了。在亚北地区的板块中，有一些交通、温泉的优势，但是由于更多的成熟项目的强占，使这个区域的竞争已经呈现了白热化。南城的别墅区交通相对比较好，性价比也比较好。但是环境配套不足，导致了这个区域的购买力还是相对差一些。因此我认为北京别墅停牌政策的出台，无形中抬高了东部市场的价值。以CBD半径向东辐射延伸，尤其是燕郊区域。　[ 2006-05-30 15:22:26 ]
[主持人]顾会长补充的这一点就是今后对于别墅的需求还是看涨的。刚才顾教授提到了东方夏威夷在北京的京东，下面咱们请东方夏威夷的宋总就自己项目的情况，对别墅政策羡慕的理解。　[ 2006-05-30 15:21:47 ]
[顾云昌]我补充一点。现在别墅市场人们都看好投资的问题。从香港的房地产泡沫的破灭到恢复的过程中可以看出。一般供应市场恢复的都是比较慢的。香港的泡沫破灭以后下跌了98％，这几年逐步恢复了。但是别墅市场、高档公寓市场恢复很快，前两年已经超出了泡沫破灭前的水平。就是说人会看着这个东西，真正有钱的人投资肯定要选择占地面积大。因为实际上楼盘的升值就是土地的升值。为什么房地产会升值、保值理论在哪里？实际上房屋是随着年限折旧下降的，但是因为土地的升值要快于房屋的折旧，所以造成了房屋的增值。所以未来真正的有钱人投资别墅是一个趋势。　[ 2006-05-30 15:21:06 ]
[主持人]谢谢顾教授的发言。他提出了几条鲜明的信号，在中国走资源节约型的社会，对土地资源肯定是限制利用，尤其是占地面积比较大的别墅项目，根据目前的政策来讲是要限制的。但是虽然目前的市场状况在高端住宅方面是供大于求的，但是一旦政策限制了土地资源的供应，在未来的几年内有可能会造成供不应求的情况。当然他也对开发商提出了很明确的信号，在目前市场竞争很激烈的情况下，如果想在市场上取胜，是要把别墅在产品的品质上做好。另外要力争把以前主打第二居所的概念改成第一居所。当然这也离不开市政交通配套设施的完善。同时他也提到了土地供应，就是走农村城市化的道路。　[ 2006-05-30 15:20:23 ]
[顾云昌]所以真正一个好的市场应该是供大于求的市场。从这个意义上讲，我们的别墅市场供求还是比较相当的，所以大家拼命的做好产品。现在我觉得存在几个主要的矛盾。刚才说了市场化程度高的问题，其实整个的中国房地产市场程度既高又低。讲的高的一面就是实际上到目前为止，我们房地产产品的供应是完全市场化了。这次调控以后，行政手段多一点，70％的户型要90平米以下。低在哪里呢？就是我们土地资源的供应和我们资金的供应是不行的。特别是土地供应，土地供应实际上是政府垄断的。所以产品供应市市场化的，而资源的供应是非市场化的，这是产生矛盾的地方。我们别墅市场也是这样的，未来市场资源供应是完全停止了，但是产品是市场化的。第二就是需求和供应的矛盾。从需求的角度来说，境外的人购买别墅越来越多，因此我们要增加供应别墅，但是我们国家要限制别墅用地。如果是加上其他税种的出台肯定会调整供求关系。但是随着国家停止别墅用地，别墅可能会是供不应求。　[ 2006-05-30 15:19:45 ]
[顾云昌]而且一个农民腾出来的地可以供两个居民。到那时候还有没有条件增加别墅用地呢？但是这个什么实现还说不准。目前看来国家的调整还是要控制别墅的用地。因为相对于中小住宅的供应来说，别墅的供应量还是比较大的。但是随着慢慢的消化，市场会发生变化的。我们现在提倡70％的房子都要中小套型的，那么两、三年以后会是什么情况还说不定。中国整个的住宅市场应该说是需求过旺的市场。但是下一步发展会不会走向另外一个反面？现在看起来很有可能。所以在这种情况下，我们的开发商只有把产品做好，只有竞争激烈的市场，才是有利于我们把产品做好的市场。　[ 2006-05-30 15:18:21 ]
[顾云昌]就是说我们要提升建筑的品质。我想在节能、节电、节水方面我们的开发商都要有一种责任感。市场的产品是由开发商决定的，你可以粗制滥造。但是作为一个有责任的开发商，应该在品质的打造上，在风格上真正打造成百年建筑。我觉得我们要对得起这个社会。如果今后停止别墅土地供应了，那么我们盖的别墅就是绝版了。当然这个话说得早了一点，但是现在节约用地是放在国策第一位的。现在我们国家每个农民占用的建设用地是一个农民相当于两个城市居民。现在农民进城以后，因为城里面的地太硬，扎不下去，所以他必然要回去。一旦这些进城的农民可以真正的城市化，完全可以把向下的住宅改为良田。　[ 2006-05-30 15:17:30 ]
[顾云昌]因为中国的人均资源是有限的。如何把第二居所变成第一居所，交通配套一定要好。对于别墅的打造，我建议有别墅土地的一定要珍惜现有的资源，因为将来的供应越来越少了。我觉得我们的开发商既然拿到了稀缺资源，这个资源就越来越珍贵。那么在开发产品的时候，是不是要遵循国家提出的资源节约、环境友好型社会，打造绿色别墅。应该说别墅的占地已经不小了，套型也比较大了，已经用了很多的资源。但是作为节约型来说怎么做，就是在日常生活中的能耗要体现出来。　[ 2006-05-30 15:06:53 ]
[顾云昌]反过来说需求方面，我认为别墅的需求还会继续。从中国现在贫富差距的拉大，富裕的人越来越多，那么首先有了钱以后干什么？农民和城里人都是一样的，农民是肯定有了钱以后就盖房的，城里人现在也是这样的趋势。因为投资渠道比较狭窄，所以人有了钱就是买房。当钱越来越多的时候就是置换房屋。所以我分析就是今后继续国家控制土地这种态度是必然的。另外我想说的一点就是对别墅市场的一些想法。从发达国家的情况来看，中国的城市化也在向国际经验学习，到底是走美国型还是欧洲型。美国是拼命向外扩展，居住的环境很好，但是大量的消耗了资源。欧洲是相对集中的。所以我们国家从这个角度来看也不会任意的向外发展。　[ 2006-05-30 15:04:13 ]
[顾云昌]只要你拿到别墅用地了，就可以放心了，今后是不可能大批量供应的。不要说别墅用地，就是高档住宅的用地都是严格控制的。那么从北京的别墅市场来看目前还是供应比较充分，竞争激烈和供应量是充分连接在一起的。如果市场上没有竞争了，大家都抢着买房，那么肯定不会出现这种情况。目前要开发的还有14万套的供应量，对于1600万的北京人口来说还是大了。另外刚才说了北京的别墅市场一半以上都是外省或者是外国人买，这说明了什么？如果现在供应量比较大，竞争比较激烈的话，两、三年以后会什么样？土地不供应了，市场慢慢消化了以后会怎么样。如果将来物业税出台了，物业税肯定是按照物业占的多少来缴税，这样肯定会限制一部分人买别墅。但是现在物业税还没有公布。　[ 2006-05-30 15:02:59 ]
[顾云昌]很高兴参加这样一个座谈会。昨天晚上刚刚出台了九部委的15条。这15条当中进一步强调了继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应，严格限制低密度大套型的土地供应。对别墅类的项目是禁止，对低密度大套型是限制，这两句话是不一样的，到目前为止的意思就是不批土地给别墅了。作为一个国家来说要不断改善人民的住房条件，作为一个市场来说也应该是生产各种档次的产品。同时从经济增长来说，消费在国民经济增长中发挥更主要作用的使用，开发一些高端产品也是需要的。那么从世界各国来看，如果中国人都能住上别墅那多好，当然这是不可能的。世界各国都是不可能的，更何况是中国。所以国家对于别墅用地的限制或者停止供应表明了这样一个状态，就是资源节约型、环境友好型，是从人均用地资源不足出发的。所以从这方面来看，应该看出别墅市场从我们行业来说，从开发商拥有别墅的项目来说应该还是好消息的。　[ 2006-05-30 14:58:17 ]
[主持人]另外一个数据显示了自住的比例还是非常高的。很多人在经济条件允许的情况下，还是有大量消费别墅的需求的。从刚才蔡总介绍的，还有我们统计的数据来看，目前北京的别墅市场可以说供需比较两旺，但是在一个阶段内，供求是大于需求。现在国家又是要继续出台宏观调控政策来限制别墅土地的开发，那么在这种情况下，对别墅市场会有什么样的影响，并且目前北京的别墅市场是不是一个很健康的市场，咱们请顾云昌教授给分析一下。　[ 2006-05-30 14:57:25 ]
[主持人]现在就是供应量非常大，同时需求量也很大。但是从我们的数据中显示出目前的市场仍然是供大于求的状况。当然在这种情况下，经济性别墅、类别墅或者小户型的产品销售还是非常好的。但是对于高端的别墅也确实面临着比较大的挑战。一方面是供应与需求的矛盾，另外还面临着与高端公寓的市场竞争。那么从统计数据中也可以看出，北京的别墅市场目前从消费需求也体现了这么几个特征。第一是从05年开始，在外省市以及海外人士的购买比例上已经超过了本地。这也体现了北京的市场是全国的市场，同时也是世界的市场这样一个特征。　[ 2006-05-30 14:56:50 ]
[主持人]刚才杨昱把我们对市场的统计数据和大家分享了一下。这里和刚才蔡总所介绍的情况略有出入。　[ 2006-05-30 14:53:13 ]
[杨昱]根据我们的统计，从03年到05年期间，购买别墅的本市居民一直是高于外省人数，从05年开始，外省居民购买别墅的人群超过了本市居民。而港澳台、华侨购买的比例也有所上涨。通过调研我们还发现，北京已购别墅的客户年龄主要集中在30到44岁，占总数的58％。可以说这个年龄的人士都是在事业的程度期，经济上有雄厚的基础，并且对未来有良好的预期。因此对生活品质、居住环境和居住的要求都是相当高的。在统计中我们还发现，有60％的客户是基于居住的目的是购买别墅。其中有22％的客户是用于投资的可能性。纯粹投资的客户占11％。还有一个数据就是据不完全统计，90％以上的客户都是第二、第三次置业。还有几个重点区域的数据也供大家参考。比如说中央别墅区的项目有10个左右，但是仍就不能满足区域市场的需求，购买人群当中80％以上是海外人士。那么东部区域现售的项目10个左右，大部分是以第一居所为主，职业以中外资企业的高层白领为主。就是这些资料，谨供各位参考。　[ 2006-05-30 14:52:45 ]
[杨昱]特别是去年根据统计，2005年底北京别墅市场供给别墅项目有260多个，总建筑面积超过3800万平方米，总供给量超过了14万套。所以说导致北京总体市场的别墅供应量是非常大的，价格也出现了一些下降。销售率也不算太高。所以预计两、三年内，北京别墅市场会出现供大于求的状况。那么05年北京市民购买别墅是38％，外省购买是39％，国内各企事业单位购买是38％，港澳华侨是6％，个人或企业单位购买是9％，外省个人外资占54％，高于北京市企业46％的比例。　[ 2006-05-30 14:51:59 ]
[杨昱]我们对北京房地产的市场做了三次调研，包括对住房结构、对购买人群，对高端住宅和物业形态也做了调研。其中对别墅我们也有一些调研的资料。我就简单介绍一下，可能有一些数据也不是十分准确，就是给大家提供一个参考。虽然国家对别墅用地一再禁止，对奢侈品也一再出台限制措施。但是831之后遗留的土地和部分协议性土地的存在，可以说让北京别墅市场去年和今年有很大的放量。　[ 2006-05-30 14:51:15 ]
[主持人]非常感谢蔡总的发言。他总结了北京别墅市场的特征，就是“市场竞争依然激烈，尤其是高端别墅”。另外他还总结了别墅市场还是供需两旺。目前国务院一直在进行宏观调控，我们新华社也受命对全国的房地产市场进行调研，我们北京参考的地产编辑部也受新华社总社的委托，对北京房地产市场进行了一些深入的调研，其中也涉及到各个区域的别墅市场状况。在这种调查中，我们也对北京的别墅市场有了一个比较全面的了解和分析。现在请我的同事，国际地产周刊的主编杨昱给我们介绍一下情况。　[ 2006-05-30 14:50:49 ]
[蔡德安]第二个就是高端别墅竞争更激烈了。大家知道在北京TOWNHOUSE的产品是有多少卖多少。但是500万以上的高端别墅竞争还是很激烈的。大家知道在北京的北部高速公路方面竞争非常激烈。另外还有就是高端别墅和高端公寓的竞争也是非常激烈的。第四个特点就是长期利好。这种利好是因为我们目前的政策，还是房地产的发展来说都是非常看好别墅市场的。　[ 2006-05-30 14:44:15 ]
[蔡德安]另外就是产品的分化。这块特点我认为是产品线很丰富。从早期的重视平面结构到重视平面绿化。从传统重视户型到重视功能。比如说传统的地下室，我们现在就要开发成一个家庭的会所。所以产品也在发生着变化。包括这个产品线上这几年的小独栋产品规模在不断扩大，400万以下的都可以称作小独栋别墅。第三个就是竞争激烈。应该讲房地产行业是中国市场化程度最高的行业。虽然大家知道，最近政策讲法很多，最近房地产和房地产商有一种妖魔化的趋向。其实我认为房地产这个行业还是成熟度比较高的，因为相关的从业企业还是以民营企业为主，资金也是以自有资金为主。所以从这个行业的主体来讲还是一个成熟度非常高的行业，当然竞争也是很激烈的。　[ 2006-05-30 14:43:29 ]
[蔡德安]到五月份已经卖了50多套了。另外需求的旺盛是从交易的活跃到百姓的二、三次的置业旺盛，几乎所有的经济别墅卖得都很好。另外从自住宅的需求，到以投资为目的的需求都很旺盛。这种自住需求典型的就是经济型别墅，这种投资需求会集中在中央旅游区、机场高速沿线和北部。这些现象都反映了需求的旺盛。那么去年东方夏威夷是同年建设、销售、入住。包括万城华府，这些典型个案表现也非常活跃。第二个就是市场分化。这个首先表现在区域分化，以往的分化伴随着北京的新城市化的构想，包括需求的发展和市场的成长产生了一些新的概念，就是城市别墅。还有我们讲CBD的东部别墅带。北京的中心在往东移，比如说我们操作东方夏威夷这个项目，也是典型的以CBD的人士为目标。所以这个区域分化也是显著的特点。　[ 2006-05-30 14:42:36 ]
[蔡德安]第一供需两旺的特点第一是存量供应大，新盘投资少。大家看看今年的上半年，新盘几乎很少，从TOWNHOUSE到高档别墅新开盘的都是很少的。现在卖的都是已经在两、三年就在炒做的。另外从经济性别墅到高端别墅，全流域的产品线的供应都是非常的旺盛。我们公司从去年到今年有6、7个经济型别墅在做。包括一些项目的二期也在逐步推向市场。到现在的小独栋，到高端别墅。我们东方夏威夷就是一个中高端的项目，从300万到700万。我们的二期到五月份已经卖了50多套了。另外需求的旺盛是从交易的活跃到百姓的二、三次的置业旺盛，几乎所有的经济别墅卖得都很好。　[ 2006-05-30 14:41:51 ]
[蔡德安]谢谢主持人，谢谢参考消息，新华社北京分社和在座的各位。关于市场供给的一些指标数据可能在一些网站或者是报纸上都有了，我们是更偏向于市场，因为作为经纪公司，我们的工作更多的立足于市场和项目操作。我的发言也是偏重这点。今天我发言的主题是北京别墅市场的供需状况分析。实际上总体的状况我们概括起来有是供需两旺，市场分化、竞争激烈。　[ 2006-05-30 14:40:40 ]
[主持人]下面我介绍一下今天的嘉宾，首先是中国房地产研究会副会长顾云昌教授，另外还有建设部政策研究中心住宅与房地产产业处赵路兴处长。兴达房地产开发有限公司总经理宋海君先生。东山墅的总经理助理宋汀女士。中广信房地产经纪公司总经理蔡德安先生。以及来自房地产其他业内的朋友。今天这次会议也特别感谢新华网。首先我们请来自经纪公司的专家，北京中广信房地产经纪公司总经理蔡德安先生给大家介绍一下目前北京别墅市场的供需状况，还有特征的分析。　[ 2006-05-30 14:40:02 ]
[主持人]首先我代表参考消息北京参考感谢大家在百忙之中来光临这次关于别墅的研讨会。那么今天研讨会的主题是别墅限建对市场走势的影响。那么大家也都知道，在前一阵子5月17日国土资源部的一个会议上提出国土资源部将出台文件鉴定别墅的定义，其中不排除在北京、上海等城郊大量建筑的TOWNHOUSE，纳入到别墅的范畴，并且要严禁开发。大家知道别墅是作为住宅产品的顶级形态，一方面随着经济的增长，人民生活水平的提高，别墅市场的需求是与日俱增的。另外一方面，也因为别墅占用土地资源大，也受到国家的高度重视。国土资源部从2003年就开始了限制别墅。这对需求也产生了一定的作用。那么政策和市场到底谁会对买家产生影响，房价又将会出现什么样的发展形势。对即将出台的宏观调控政策，业内也有高度的重视和思考，对此我们作为一份立足房地产高端产业的媒体，特别策划了本次研讨会，也邀请了各方人士共同探讨别墅市场的发展趋势，使单位、政府、专业机构、开发商和消费者搭建一个沟通的平台，为消费者提供投资决策的参考。　[ 2006-05-30 14:39:24 ]
[主持人张奕樊]政策与市场，孰将对买家起到更为关键的影响？供应与需求，如何在宏观经济的背景下走向平衡？土地与房价，将出现什么样的发展趋势？针对调控政策的即将出台，业内产生了诸多思考。为此，新华社《参考消息?北京参考》国际地产参考周刊作为一份立足房地产高端市场的专业媒体，凭借近几年来在北京别墅市场的深入关注和研究，特策划组织本次研讨会，邀请各方人士共同探讨别墅市场的发展趋势，旨在为政府、专业机构、开发商和消费者搭建一个沟通的平台，实现信息互动，为消费者提供投资决策参考。　[ 2006-05-30 14:38:45 ]
[主持人张奕樊]别墅作为住宅产品的顶级形态，一方面市场的需求日渐增加，一方面因其对土地资源占有率大而备受国家政府部门的重视。国土资源部从2003年起，开始禁止别墅用地的供应，近年来频出的宏观调控政策，也利用金融手段对大户型、高总价的高档住宅产品的市场消费进行限制，对需求的释放也产生了一定的限制作用。　[ 2006-05-30 14:38:11 ]
[主持人张奕樊]日前，在国土资源部召开的《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》会上，国土资源部土地利用司副司长吴海洋称将出台文件，界定别墅定义，不排除将目前在北京、上海等城郊大量兴建的TOWNHOUSE(联排别墅)、低密度花园洋房纳入高档房，进行供地限制。对于别墅的界定，将“独门独户独院，占地面积又相当大，容积率非常低”，可能今后要纳入这个别墅范围，要严禁开发。　[ 2006-05-30 14:37:40 ]